商業地産泡沫或初現

　　《中國經濟周刊》記者 孫維晨|北京報道

　　商業地産已經有了供過於求的苗頭。

　　從2010年初至今，全國大大小小的房地産開發企業已經不斷選擇轉型或加大力度開發商業地産市場。中、外資企業的一擁而上或已經讓一線城市局部地區的商業地産出現供過於求的尷尬狀態。

　　一旦這些苗頭爆發為趨勢，那麼商業地産泡沫滋生已為時不遠。

　　拿房拿地“有信心”

　　除了不斷建設商業地産項目，房地産企業拿地的熱情亦與日俱增。

　　最近，遠洋地産、萬通地産、SOHO中國等房地産開發企業都在商業地産市場動作頻頻。

　　上周，遠洋地産董事長李明在其首份企業社會責任報告新聞發佈會上説，遠洋地産在商業地産領域開發物業和投資性物業的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰略，遠洋地産將商業地産與住宅地産的面積比例由現在的1：9，逐步過渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。

　　4月19日，SOHO中國摘得上海虹口區地鐵10號線海倫路站地塊。這是SOHO中國兩年內在上海拿下的第六個項目。

　　同樣在4月中旬，萬通地産在其“轉型與創新”新品發佈會上亮相新管理團隊，並宣佈就此轉型，今後將致力於以寫字樓為主體的城市綜合體的開發。

　　公開統計顯示，萬通地産經營中、在建及待建的投資型商用物業項目儲備已達6個，規劃建築面積高達113萬平方米。至2015年，萬通地産自持的營業中投資型物業面積超過50萬平方米，持有物業估值超150億元，目標年租金收入11億元，將主要集中在京津環渤海、長三角、成渝地區。

　　萬通財務總監雲大俊表示，未來5年內使商用物業收入佔總收入的15%，利潤佔總利潤的30%，投資型持有物業佔總資産的20%至30%。

　　來自市場的聲音認為，截至目前，開發商無論對於商業金融用地還是商業地産項目的信心都從未發生改變。面對中國企業“一擁而上”的習慣，參與者們反而更加拼命擠入。

　　泡沫何時現？

　　就在眾多商業地産項目還處於未成形的鋼筋混凝土狀態時，一些城市的局部或已呈現出供過於求的尷尬苗頭。

　　來自《中國經濟周刊》的調查顯示，單就北京而言，某些形態的商業地産已經呈現出供過於求的現象。比如，很多項目由於競爭激烈，呈現出明顯的招商困難，即便這些項目位置優越。而由於擁有大量選擇，一些零售業的商業機構則在選擇開店的條件上更加苛刻。明顯的證據是：一些耗資巨大的商業地産項目已連續推遲開業。

　　戴德梁行華北區董事、商業顧問負責人張家鵬告訴《中國經濟周刊》，中資外資不斷加入商業地産市場，“或許會讓一些城市的局部地區産生供過於求的不良狀態。”

　　“現在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量地供應商業地産土地，這種情況下，一定會造成供大於求，這個一定要引起關注。”中國房地産住宅研究會副會長顧雲昌説。

　　商業地産“供過於求”不是新鮮事。早在2009年全球金融危機肇始，國內的商業地産供求關係便已現尷尬。2009年初，幾乎所有地産機構的數據都認為北京、上海、廣州等一線城市的商業地産超過了需求量。那時，北京甲級寫字樓和商鋪的空置率已經出現明顯增加。隨着經濟的復蘇，一線城市的商業地産空置率在2010年才得到好轉。

　　萬通地産董事長許立告訴《中國經濟周刊》：“目前國內企業很多轉向商業地産發展，利潤率是否會被明顯壓縮，我認為關鍵是看企業怎麼去做。有些企業主要從事商業地産項目的開發，萬通更注重引用金融和資本等工具。”

　　而負責商業地産項目研究的正略鈞策管理諮詢顧問康桄瑀則認為：“商業地産項目差別明顯，很多企業盲目進入商業地産肯定會出現定位不準等問題。”他説，一些商業項目缺乏資源積累，將直接導致其失敗。

　　這位研究人士預計，以北京為例，未來2～3年內各類商業地産項目將出現集中爆發供應。“目前大量項目上馬可能是商業地産泡沫的前期。這直接導致未來兩三年內商業地産的集中供應。這有可能給北京市場帶來危險。”