商業地産圍城 資金退場成隱憂

　　作者: 譚洪安 | 來源: 中國經營報

　　以“限購令”為標誌的新一輪空前嚴厲的地産調控政策，讓國內大小住宅開發商愁容滿面，但也有一些地産企業關起門來偷着樂。中國商業地産聯盟發佈的《2010~2011中國商業地産發展報告》認為，2010年全國商業營業用房開發投資額高達人民幣5600億元，新開工面積近1.75億平方米，同比漲幅分別為34%和41%，且各項指標增長均全面趕超住宅物業。10年來一直甘當配角的商業地産，似乎真的要擔綱挑大梁了。

　　2010年10月，素來標榜專注住宅開發的萬科（000002.SZ）斥資11.5億元收購北京贏嘉中心B座，無疑是一個重要風向標。

　　首創置業（2868 .HK）董事長劉曉光，也是急於大把往商業地産裏投錢的人之一。去年，首創置業與中國基建合資成立奧特萊斯（中國）有限公司，提出以奧特萊斯名品折扣店為龍頭的“芭蕾雨”城市新中心戰略。經過一年多的運作，該公司已先後在北京房山、浙江湖州、廣東佛山和海南萬寧拿下4個項目地塊，預計總投資可達數百億元。

　　日前劉曉光接受《中國經營報》記者採訪時説，早在數年前，首創已意識到不容易在大城市裏拿到優質住宅地塊，即使拿到地價也往往太高，加上調控不斷，再按傳統模式做開發越來越難，必須尋求業務轉型。“我們的整個商業地産投資戰略也相當清晰，而且我們相信目前是切入商業地産開發的最好時機。”劉曉光説。

　　但此刻的商業地産就像一座“圍城”，外面的人爭相涌入，裏面的人心頭忐忑。萬達集團董事長王健林(專欄)，就是潑冷水者之一。王健林對業界的樂觀情緒表示擔憂，他認為，不論是商用還是住宅物業，都屬於整個地産市場的一部分，如果調控政策再持續半年、一年甚至更長時間，全行業或會走向下行通道，一旦投資者對未來的預期發生變化，整體的地産投資收縮在所難免，商業地産也不大可能一枝獨秀。

　　據了解，萬達旗下銷售物業中已有接近三分之二是非住宅産品，近期內並未直接受到“限購令”的衝擊。但王健林承認，隨着時間推移，有更多資金退場，他們也擔心受影響。“我想這是一榮俱榮、一損俱損的關係。”王健林説。

　　上海證大房産副總裁葉文斌也對本報記者表示，去年調控政策出臺後，公司內部開了三次研討會，決定調整戰略，適當收縮投資規模，本來有三個大型商業項目在談，包括海南省秀英港一處佔地2000畝的項目，還有長春打算拍的一塊地，都暫時停下來了。

　　“我們希望有充足的現金儲備，進行自我保護，先觀察一段時間，同時消化存量項目。”擁有十多年商業地産投資和經營管理經驗的葉文斌説，“對未來一二十年的長線市場前景，我們是有信心的，但小周期的政策波動，不能不小心應對。”

　　戴德梁行北京公司商鋪部董事張家鵬認為，住宅地産與商業地産存在較大明顯，前者重開發和銷售，對政策波動極為敏感，後者重商業和運營，是中長期投資，不太受短期政策的左右。他認為，住宅市場産生價格泡沫，是大量個體投資者炒作的結果，而商業地産的主體如購物中心等，體量大、總價高、回報周期長，一般游資根本無從下手，發展態勢一向較為穩定，並不需要頻繁的調控。

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