丈夫賣房在前，夫妻離婚在後，一個不認賬，一個玩失蹤。買房人陷入困境

　　楊源水：給尹偉打電話尹偉關機，就失蹤了

　　是前妻和前夫串通？還是買房人和賣房人合謀？離奇售房的背後到底誰在耍陰謀？

　　尹偉妻子：他們出這主意來害我。

　　同期：楊源水：這有預謀的，來坑害我們。012年的6月，在北京昌平區人民法院法庭庭審完畢後，出現了這麼奇怪的一幕：

　　楊源水：我沒找過你嗎　

　　尹偉的前妻：沒有

　　楊源水：我在公司沒見過你嗎　

　　尹偉的前妻：沒有

　　楊源水：你敢説我沒見過你嗎

　　尹偉的前妻：我沒見過你

　　楊源水：純屬胡説八道

　　尹偉的前妻：你罵人啊，罵誰啊你　我見你了嗎，你是誰啊我見你
　　楊源水：我沒找過你我一家死了，我要見過你，你不承認，他媽你家死了，她敢説嗎？

　　這位情緒激動的男士叫楊源水，他説他買了這位女士現在居住的房子，付完房款後戶都過完了；可這位女士説她根本沒見過楊源水，更談不上收了房款了。這就奇怪了，現在一個説買了房子付了款，一個説根本沒見過對方，這到底是怎麼回事呢？

　　尹偉的前妻：我猜他們肯定是有溝（串）通的，這五年就認識的 你知道嗎，所以説他們出這主意來害我

　　楊源水：這不是有意他們兩個，　一個失蹤　一個讓我找他，這不是有意來訛我們,坑害我們嗎

　　他們都説是對方和“他”互相串通來坑害自己，那這個“他”到底是誰呢？他和這兩方之間究竟是什麼關係呢？這還得從兩年前説起

　　楊源水：在2010年春節的時候，經過仲介給我介紹一套房子，

　　楊源水説，當時都快過春節了，他接到一位在仲介工作的朋友的電話，説有一套合適的房子

　　楊源水：因為我父親四個孩子，都在北京，我父親跟我弟弟，都是賣報紙的，我是賣電話卡的，辛辛苦苦,那個加上身體也不太好，不經常回（老）家，就想在北京安個窩　，也在這兒辛辛苦苦十多年了，正好説有個房子，我們去看了一下。

　　楊源水兄妹四個都在北京打工，十年前，為了更好地照顧父母，他們把兩個老人從農村老家接到了北京，為了維持生活，父親承包了石景山的一間報亭賣報紙。經過多年的積累，手裏攢了一點錢夠交個首付，所以他們就商量給父母在北京買個房，讓老人在北京安心養老。

　　楊源水：在下午兩三點左右吧,在他家看的房子,看房子感覺比較滿意。

　　楊源水看的那套房子位於北京市的昌平區，面積有160多平米，四居室，是2003年的房子，還算是比較新的二手房。

　　楊源水：説這個人著急賣房，想要一百八十萬。

　　仲介告訴楊源水，這個價格很合適。但180萬對他們家來説已經是鉅款，所以楊源水非常慎重，決定先去查一下這套房屋的權屬情況。

　　楊源水：就直接去房管局也查了手續，都是正常的。

　　在房管局楊源水了解到，房屋歸尹偉單獨所有，可以過戶。接下來經過反復的協商和討價還價，最後雙方同意以157萬元成交
　　楊源水：我們就在第二天,簽訂了正式買賣合同，在簽訂買賣合同的時候，就付的定金四十萬，約定六十日之內把全款備齊，辦理更名手續　就是過戶手續。

　　簽完合同沒兩天就是春節了，楊源水説，那是他過得最舒心的一個春節，想著不久的將來自己和父母就能在北京有一個穩定的家了，他甚至在夢中都是笑著的。

　　楊源水手裏握著房屋買賣合同踏踏實實地過完了春節，就等著按照約定備齊全款，去辦理過戶手續了。可沒想到，之前一直著急賣房的尹偉，卻不著急起來。

　　楊源水：過完春節，我把錢都準備好，讓他辦理過戶手續的時候，他遲遲不給我辦理，以各種理由推遲，不給我辦理過戶手續，今天在那兒幹活呢 沒在家,明天他請客了，又這個那個 反正找各種理由吧。

　　楊源水在催促和焦急等待中，度過了煎熬的60天。就在他將要起疑心的時候，尹偉的電話打了進來。

　　楊源水：在5月份他又找我，説我準備辦過戶,你先再支付一點房款，我又支付了17萬。

　　尹偉説自己是做工程的，急著給工人發工資，所以要楊源水先支付一部分房款，然後約定6月份去辦理過戶手續。 楊源水説，之前尹偉的行為讓他這次更謹慎了，他讓尹偉打了一個欠條，如果到時尹偉不積極協助辦理過戶手續，他就可以及時要回房款。

　　楊源水：就是因為，遲遲催他辦理過戶,他不給我辦理，我對他不太信任,所以　以借條的形式出現。

　　説辦完過戶後轉為房款，就這麼約定的。

　　6月3號，楊源水和尹偉一起做了網簽手續，約定第二天去辦理過戶。

　　楊源水：6月4日,在我們家樓下,他開著一輛車來，支走現金100萬，當時拿走了50萬，他帶了一個人拿走50萬，剩下50萬，我們一塊,跟他拿著一塊去房管局，辦理更名手續。

　　尹偉這次的爽快和守約打破了楊源水心頭之前的種種不快，在把房産過戶到楊源水的父親楊現坤名下後，他們還愉快地一起吃了頓飯。楊源水説，拿著房本，他徹底放心了。按照雙方的約定，過完國慶節尹偉就把房子騰出來，辦理收房手續，可當楊源水興致勃勃找到尹偉收房的時候，卻發生了變故。

　　楊源水：過完十一我再收房的時候，給尹偉打電話尹偉關機，就失蹤了

　　楊源水説，一連幾天，尹偉由最初的關機到後來變成了空號，儘管捏著房本，但他心裏還是又不安起來。

　　楊源水：我上他家去找。

　　讓楊源水感到更不可思議的是，開門的是一個女人，竟然説這房子是她的。　

　　楊源水：她就跟我説這房子歸我了，你要是搬家你找他。

　　買房人157萬買了一套二手房，在辦完過戶手續後，賣房人手機關機突然失蹤，找上門後卻出現一女人，聲稱這房子是自己的。這個女人是誰？她怎麼成了這房子的主人了呢？《經濟與法》，稍後繼續播出《賣房疑雲》。

　　一般來説，辦理完房産過戶手續後，房屋買賣就算徹底完成了。後面的騰房交接等都是一些後續程序，買房人這時拿著房本就算是徹底踏實了。本案中的楊源水也是如此，他怎麼也沒有想到，這時竟然出現一個女人來主張這套房子的産權。那這個女人是誰呢？她怎麼證明這套房子就是她的呢？

　　楊源水：她就跟我説我們離婚了，這房子歸我了，你要是搬家你找他。

　　楊源水説，當時他的腦袋一下子就蒙了。這個女人竟然説她是賣房人尹偉的前妻，現在倆人已經離婚了，離婚協議説該處房産歸女方。

　　楊源水：説給她了，我當時我説她胡説八道，這房子明明是我的房子,怎麼能給她呢？

　　可那份離婚協議書上清楚地寫著：房屋兩套歸乙方也就是尹偉的前妻所有，其中的一套就是楊源水購買的這套房産。

　　楊源水：這不是有意他們兩個，一個失蹤　一個讓我找他，這不是有意來訛我們,坑害我們嗎？

　　可看到離婚協議上的日期時，楊源水更懷疑了。

　　楊源水：我6月4日辦理過戶手續,6月17日他兩個協議離婚。

　　尹偉夫婦協議離婚的時間在他辦理過戶手續僅僅半個月之後，楊源水懷疑這倆人是假離婚，目的就是為了這套房子。

　　楊源水：要真正離婚的情況下，是不是離完婚之後，房子立馬就應該去,辦理過戶手續,她既然説五年,離婚長達五年，五年的情況下那是什麼概念,現在已經判給你了，你是不是應該立馬到房管局，辦理過戶手續,你們遲遲沒去　為什麼，等到我讓你搬家的時候，你才給我來這一手，這不明顯騙我呢嗎？

　　房款付了，過戶過了，已經鐵板釘釘的事居然有了翻天覆地的變化。原來煮熟的鴨子真的會飛。楊源水拿著房本進不了房。在他辦完過戶手續後僅僅半個月，尹偉就與妻子離了婚，而且還約定把已經賣了的房産給了女方。現在呢，尹偉消失不見，尹偉的前妻拿著離婚協議説這房子歸自己了，楊源水堅定地認為，是尹偉他們夫妻倆合起夥來騙了自己，那麼，事實是怎麼樣的呢？尹偉的前妻怎麼解釋這件事呢？

　　記者：你們協議離婚的時候，你丈夫沒跟你説把這房子賣了。

　　尹偉的前妻：沒有，什麼都沒有。

　　可據楊源水説，房屋過戶後，他就辦了抵押貸款，銀行的評估人員也要到房子裏看房做評估的，如果尹偉的前妻不知情，評估人員怎麼進的房屋呢？

　　記者：就是當時銀行評估，不是還去看過房子嗎，那個時候你知道嗎？

　　尹偉的前妻：不知道。

　　記者：那他那個評估人員,怎麼進的這個房子？

　　尹偉的前妻：我猜肯定是他有我們家鑰匙，因為我們家鑰匙,從2003年一直就沒換過那鎖。我懷疑他是有我們家鑰匙，這是我懷疑的。但是我沒有證據。

　　記者：因為什麼有鑰匙呢，你們家的？

　　劉桂梅：我懷疑他有，我只能説我懷疑，我不知道他真的有沒有。

　　記者：那他怎麼回去，偶爾回家的話？

　　劉桂梅：我在家。

　　記者：一般都是？

　　劉桂梅：都我在家。

　　尹偉的前妻堅持自己對賣房這件事毫不知情，而且她説這件事絕對是尹偉的一個陰謀，這個陰謀的串通者不是別人，就是楊源水。
　　尹偉的前妻：我猜他們肯定是溝（串）通的有，這五年就認識的 你知道嗎，所以説他們出這主意來害我。

　　尹偉的前妻：那沒有那麼巧的，他為什麼他買房不去看房去,他説他上我們家去看去，我們家屋裏沒有我們家那誰，一點兒東西都沒有，就我和孩子的，孩子一個房間我的一個房間,那他怎麼還能有尹偉的東西呢,他説根本都不現實。

　　尹偉的前妻還舉證説，尹偉和楊源水簽訂合同的時間以及約定的房屋價格都有問題。

　　尹偉妻子：2月10號他補的房産證，12號他就給賣了，你拿房産證還得有時間吧,他12號他倆就給錢了，你不覺得巧合嗎？

　　尹偉的前妻：我們家什麼傢具值57萬，他房價是一百萬，傢具是57萬，外邊賣房沒有賣（傢具）。

　　含傢具的很少，一般都是賣凈房多少多少錢,房價都這麼説,沒有説含傢具多少錢的。

　　從楊源水買房的過程我們可以看到，楊源水是通過仲介介紹買的房子，如果他和尹偉本來就認識，大可不必這麼大費週折。但萬事沒有絕對的，也許這中間有什麼隱情呢。你還別説，尹偉的前妻還真説出了一個隱情。

　　尹偉的前妻：因為那個女的是河南人,他也是河南人。

　　事情到了這裡，又牽涉到了一個第三人，那尹偉前妻口中的“那個女的”是誰呢？她何以讓尹偉的前妻如此敏感？她又和這房子有什麼瓜葛呢？　　

　　尹偉的前妻：我不想提過去了，我要跟你説三天三夜都説不完，我到今天的地步，所有的女人承受不了的，他把房子給我賣了，就唯一生存的一個房子都沒了，他掙錢都給那女的買房,在外邊睡他把這房子説給我的，我沒法説。

　　尹偉的前妻告訴記者，尹偉在早幾年前就已經有了外遇。

　　尹偉的前妻：原來他早不回家,在工地待 忙,然後他加班，這個事可以理解啊，其實他跟那女生。

　　是已經1998年就認識的，等我到2005年的時候才知道，那時候他給那女的買房,在那個什麼星,四季星買的房　頂層，那時候那女的上我們家鬧去，我才知道的，太難了　，這麼多年我怎麼過來 誰都不知道，我原來一百三十多斤，我還是還剩一百斤，我什麼打擊能到今天這個地步，離婚讓他走,他孩子都有了，那邊的孩子都四歲多了，孩子都有 説什麼,全都是眼淚什麼都不説了，原來一打電話全都是哭，什麼都沒有。

　　丈夫賣房在先，夫妻離婚在後。是前妻和前夫串通，還是買房人和賣房人合謀？公説公有理，婆説婆有理，那事實的真相到底是什麼？楊源水真的和尹偉的情人有關係嗎？《經濟與法》，稍後繼續播出《賣房疑雲》。

　　尹偉的前妻認為，楊源水有可能通過尹偉的情人認識尹偉，他們串通起來轉移財産。這種情況也不排除有一定的可能。那楊源水和尹偉認識嗎？他們真是互相串通的嗎？

　　楊源水：之前我不認識她丈夫，我跟她丈夫串通，對我有什麼好處，我錢付出給他了，我從銀行貸的款,還著貸款,房子我也住不進去，對我有什麼好處,貸款我也在還著,他給我多少好處。我才能幹這些事情。

　　記者：你問過他有共同所有人嗎，有妻子 有孩子嗎？

　　楊源水：他説沒有。

　　楊源水認為尹偉的前妻一派胡言，他們夫妻倆才是互相串通，因為在過完戶後，他曾見過尹偉的前妻一面。

　　楊源水：在我騰房的過程中，我們約定就是辦完過戶手續,三個月之內把房子騰空，交給我們,在交房的時候，一直追他交房,他尹偉説我已經搬出,現在我愛人在裏面住，我説怎麼現在有你愛人。

　　楊源水説，他當時非常疑惑，之前一直不存在的尹偉的妻子怎麼現在突然出現了？楊源水提出要見尹偉的妻子一面。

　　楊源水：在王四營跟尹偉見的面,他給他媳婦打電話,説買房人已經來了，要跟你見一面,他媳婦就出來了，談的時候他媳婦説，這個房子我現在在裏面住，我同意到月底，就十一前後將房子給騰空,談得也比較友好，沒有説他離婚，也沒有説別的。

　　楊源水：但 到了十一，過完十一　我再收房的時候，跟尹偉打電話尹偉關機，就失蹤了，我上他家去找，上他家讓她搬家,她就説我們離婚了，這房子歸我了，你要是搬家你找他，這不是有意他們兩個一個失蹤，一個讓我找他，這不是有意來訛我們嗎，坑害我們嗎。

　　如果楊源水説的屬實，那尹偉的前妻對賣房這件事應該是知情的。事實是怎樣的呢？

　　楊源水：我沒找過你嗎？我在公司沒見過你嗎？

　　尹偉的前妻：我沒見過你。

　　楊源水：他媽純屬胡説八道。

　　楊源水：我沒找過你我一家死了，我要見過你，你不承認，他媽你家死了，她敢説嗎？

　　楊源水：所以我認為，他們是一起來騙我的，來坑我的，我見面的時候，三家見面時　你不説你們離婚了，房子歸你了，他關機了，你説你們離婚了，這房子歸你了，這不是死無對證嗎，他跑了，聯絡不上了，他有孩子,他有媳婦，什麼都有,你們都聯絡不上，我怎麼能聯絡上，我上哪兒去找啊

　　由於雙方都沒有證據證明是否見過面，事情陷入了僵局。楊源水手持房産證要求尹偉的前妻騰房，而尹偉的前妻握著經過法院調解的離婚協議書，據理以爭。2011年2月 ，楊源水以父親法定代理人的身份向北京市昌平區人民法院提起訴訟，要求尹偉的前妻騰房。房産證遭遇離婚調解協議，法院會做出怎樣的判決呢？

　　被上訴方代理人：根據《物權法》第97條之規定，可以得知，處理夫妻共同財産，是應當得到夫妻雙方認可的，在本案中，尹偉出賣夫妻共有房屋，並未徵得共有人（劉桂梅）的同意，其轉讓行為屬於無權處分,且受讓人知道，其無權處分該共同財産的事實，故而其轉讓行為為無效。

　　上訴方代理律師：《婚姻法解釋三》的第11條,那麼 針對目前所出現的，比如説　一方擅自出售。

　　夫婦共有的房屋，那麼受讓人就是説，受讓人善意購買了，並且交納了房款，合理的價格進行了交易，同時　也辦理過戶,那麼 另一方,夫婦另一方主張權利，要求返還房屋，這個規定，那麼 法院司法解釋，給予了準確的裁量標準，就是法院不予支持。

　　善意取得是物權取得的一個重要制度，它最重要的構成要件是主觀上的善意，所謂“善意”主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時不知道存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態。這也是本案雙方爭論的焦點。

　　上訴方代理律師：我的當事人購買尹偉這套房屋，是善意取得，並且交納了房費，進行了辦理房屋過戶手續,作為善意的受讓人，也盡到了能夠盡到的善意義務，這裡包括對房産證的審查，同時對房屋的調查，經過仲介公司簽訂的正常合同，辦理房産過程中，經過行政人員的問詢，尹偉對這個房屋都是，否認有共有關係的存在。

　　2011年9月，昌平區人民法院作出一審判決，由於爭議房屋存在權屬糾紛，駁回了原告的騰房請求。原告不服，提起上訴。

　　專家：那麼，我們這個案件就是説,在夫妻存續之間，丈夫把雙方共有的財産給賣了，這樣看起來是構成了一個對共有財産的一個無權處分.那麼，這個情況它比較特殊，為什麼呢.它比較符合我們物權法善意取得制度。就是説這個買房的人,應該他還是一個比較小心謹慎的人,他跟您説的一樣他去進行了一些調查，而且是通過仲介公司,他並不認識這個人本身，他也了解了情況甚至去查了這個房産證是不是真得是他的，結果表明是他一個人的名字,他也不知道他們有這樣一個夫妻關係，也不知道他沒有得到授權,然後他支付了足額的價款,最後還給他辦理了過戶.那麼,按照物權法的規定，他已經取得了這個房屋的所有權。完全善意地取得了房屋所有權。

　　在採訪中，楊源水告訴記者，他當初買房時很多錢都是借的，現在，不僅自己家人多年的積蓄付之東流，現在他還被抵押貸款的銀行告上了法庭，往後的日子真不知道該怎麼辦。

　　楊源水：經濟方面那　我們就傾家蕩産了，老爸辛辛苦苦這麼多年,包括我們子女兌的錢,現在都沒了，那老頭能受得了嗎，四個孩子,現在無家可歸，因為出來家裏連房子都沒有了，借住在親戚家裏本身想在北京能幹點兒活，好　現在什麼也沒了

　　楊源水説，他覺得特對不起自己年邁的父母，

　　楊源水：我爸賣報紙，一份報紙賣掙兩毛錢,早晨五點起床，晚上十點半收攤　，連上廁所的時間都沒有,辛辛苦苦這麼多年，掙這麼點錢,他們一下叫他們給我卷跑了，我兄妹幾個兌的錢啊,兄妹幾個擠出來的錢，牙縫擠出來的錢,來供我爸爸這房子，這房子也不是我們的，並且該銀行一百多萬，我付了錢也沒了，就因為這個事，我媽天天在家哭,沒辦法讓她回家了，我們沒法面對她。

　　一審判決後，楊源水年邁的父母回了老家，楊源水説，現在家裏亂成了一鍋粥。

　　楊源水：因為這個事情，我媽現在在家住院呢　，我媳婦　銀行現在逼著，好傢伙 現在我們兄弟幾個我見他們恨不得吃了我，我這做大哥辦的這叫什麼事啊,他還讓我們家活不讓我們家活啊。

　　由於一直無法聯絡得到尹偉這位關鍵人物，所以賣房的真相我們還無從得知。目前，這個案子的二審還在進一步的審理當中。可能很多人都想知道，如果在夫妻關係存續期間購的房屋，可産權證卻標明是屬於夫或妻一方“單獨所有”，這個權屬該怎麼界定呢？如果買房人遇到這種情況卻又不清楚賣方是否有配偶，又該怎麼辦才能避免麻煩呢？我們看看專家怎麼説。

　　專家：我們這個房屋它的所有權歸屬，有對內對外兩種。對內，很清楚,雙方共同財産買來肯定是雙方的；但是對外情況就不一樣了，因為一旦涉及了第三人,特別是善意不知情的第三人情況就有變化了，那麼就要看登記狀況了。因為我們物權法講得非常清楚。不動産它的一切權利變更都是要經過登記，登記就是不動産物權法的一個公示狀態，是法律賦予它公信力的，就是説這個登記簿，法律賦予它這麼高的效力 登記簿上是什麼就是什麼.如果他這個 房産沒有涉及到第三人，不用擔心肯定是雙方共有，因為婚姻關係　因為沒有特別約定分配財産一定是共有的。但是，涉及到第三人時跟我前面講的一樣就可能會善意取得了。

　　記者：如果我們買房遇到這種情況，該怎麼辦呢？

　　一般情況下不需要做太多，房産證上面登記的是什麼就是什麼.你就是支付了合理的價款，而且前提下你確實不知道有這種狀況,在這種情況下,房産證上是什麼你就跟他交易，支付房款然後過戶登記到你名下，這個所有權就確確實實是你的，沒問題。