發佈會現場

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社于2010年5月5日(星期三)上午9：00，在中國社會科學院學術報告廳聯合舉辦“2010年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”，併發布《中國房地産發展報告No.7》。

　　謝壽光:

　　各位領導、各位專家、新聞界的朋友們、女士們、先生們，大家早上好。由中國社會科學院城市發展與管理研究所、社科文獻出版社聯合主辦的2010年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會現在正式開始。

　　2010-05-05 09:00:47

　　謝壽光:

　　今天出席會議的領導和專家有：中國房地産業協會副會長朱中一先生、住建部政策研究中心王玨林副主任、科學院經濟學部工作室韓朝華主任、國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松女士、中國社會科學院城市發展與環境研究所所長潘家華同志、中國社會科學院城市發展與環境研究所副所長魏後凱研究員、中國社會科學院城市發展與環境研究所黨委書記張新平先生、中國社會科學院管理研究所土地與房地産研究室的李景國主任。還有一位是領導國家統計局固定資産投資司房地産業處翟善清處長。

　　2010-05-05 09:01:29

　　謝壽光:

　　房地産到這個時候應當説是已經快到沸點了。房價的問題、房地産的交易，按照這兩天看，目前是一個非常冷清和冰點的時候。這時候我們非常需要有專家有專業的研究，給出一個可供大家借鑒和參考的一種觀點、一種分析。

　　由中國社會科學院城市與環境研究所主編的《房地産藍皮書》已經對中國房地産持續追蹤研究了多年，今天和大家見面的2010年《房地産藍皮書》是這部書的第七本。從第一本發佈到第七年，每一部《房地産藍皮書》的發佈，不僅僅是在網上、在媒體中引起熱議，同時在專家和業界也引起各種各樣的爭論，甚至有的是辯論。我們出版社的總編輯和前所長牛鳳瑞研究員，也和社科院的一位年輕的研究員發生了非常激烈的辯論，最後這個辯論還出成書了。這時候我們需要的是什麼？需要的是理性，需要的是更加冷靜的觀察和分析，房地産的問題不僅僅是一個經濟問題，還是一個政治問題，是一個社會問題。

　　2010-05-05 09:06:39

　　謝壽光:

　　這段時間社會學的研究者從社會政策的角度、從社會結構轉型的角度，分析房地産的消費、生産和需求。今天這部《藍皮書》在這個時候發佈，可能也會引起大家進一步的討論。但是不管什麼樣的聲音、什麼樣的討論，只要是作為理性的分析，至少會滿足廣大消費者、投資者和決策者關於自身的需求。我對今天的發佈會和論壇做一個説明，下面請中國社會科學院科研局經濟學部韓朝華研究員講話，大家歡迎。

　　2010-05-05 09:13:12

　　韓朝華:

　　各位來賓、各位專家、新聞界的朋友們，大家早上好！非常榮幸參加今天的發佈會。今天大家聚集在這兒舉行2010年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會，我們借此機會向主辦單位中國社會科學院城市發展與環境研究所、科學文獻出版社以及為此做出努力的作者表示祝賀，對到來的房地産領導和專家及新聞界的朋友表示衷心的感謝。

　　2010-05-05 09:14:29

　　韓朝華:

　　2009年，隨著國際國內經濟的回穩，以及2008年末刺激購房消費的一系列政策的出臺，我國的房地産市場扭轉了2008年銷售低迷的狀態，下半年出現了量價大幅提升的局面，並出現了回轉。房地産業的穩定健康發展不僅是建設和諧社會的最重要的物質保證，而且直接關係到我國國民經濟發展的速度和質量。

　　住房分配製度改革以來，我國房地産業迅猛發展不僅有效地帶動了國民經濟的快速增長，而且迅速改善了居民的居住條件。目前我國的房地産市場中存在著房價偏高、供給結構不合理、房地産局部過熱等問題，最近國務院出臺了一系列關於遏制部分城市房價過快上漲的措施和政策，主要的目的是抑制不合理的炒房需求，打擊投機購房行為。

　　2010-05-05 09:15:42

　　韓朝華:

　　中國房地産市場走過10多年，大規模的系統發展是10多年的時間，並沒有真正經歷過大的調整或完整的繁榮—下降的經濟週期，所以儘管我們社科院經濟學部的有關研究所，包括我們城管所，通過各種各樣的渠道去蒐集發達國家這方面的成熟經驗和正確做法，但是畢竟因為中國的發展階段與其他發達國家不一樣，我們的發展基礎、發展環境等與發達國家有巨大的差異，所以我們現在沒有辦法簡單照搬發達國家在房地産市場當中的經驗。因此需要對我國的房地産市場發展進行系統深入的研究，以探討能促進我國房地産市場與房地産業穩定健康發展的適合中國國情的政策體系。

　　2010-05-05 09:17:43

　　韓朝華:

　　我們社會科學院城管所主持編撰的《中國房地産藍皮書》就是在這方面的一個很重要的嘗試，是我們努力的一部分，它已經連續發行了七年，形成了一個剛剛有積累的學術研究團隊。有關團隊的成員從學術研究的角度，審視和評判我國房地産業的發展，對我國房地産業發展起到了積極的參考和指導作用。他們這本《藍皮書》是值得肯定的工作，同時也説明我們社科院經濟學部在房地産業的研究是重要的。我祝這次新聞發佈會能夠取得圓滿成功。

　　2010-05-05 09:19:58

　　韓朝華:

　　2010年中國《房地産藍皮書》將房地産市場的維持穩定作為年度主題，提出的問題值得探討，這方面他們做了大量的努力。我相信在這種情況下，他們提供的數據和提供的判斷及政策建議，應該對這方面的有關部門和社會各界有啟發性。但是儘管這個團隊做了艱苦的努力，由於時間和力量方面的限制，報告裏面還會存在這樣那樣的不足，希望我們的團隊能夠繼續保持謙虛嚴謹執著的精神，繼續努力創新，踏踏實實做學問，爭取把這項研究做得更好。

　　在今天的論壇上，希望到會的專家學者各抒己見展開討論，對我國的房地産業健康發展提出意見，同時也希望通過媒體朋友的共同努力，希望我們的《房地産藍皮書》能夠得到更廣泛的傳播，為我國房地産業穩定健康發展做出貢獻，謝謝大家！

　　2010-05-05 09:21:34

　　謝壽光:

　　現在我們有請《房地産藍皮書》的主編，中國社會科學院城市發展與管理研究所土地與房地産研究室的李景國主任，就這部藍皮書的主要發現做一個報告，大家歡迎。

　　2010-05-05 09:23:11

　　李景國:

　　各位來賓、新聞媒體的各位朋友，上午好！首先非常感謝各位參加産2010年《房地産藍皮書》的新聞發佈會。下面我代表課題組做這個主題發言。

　　2010-05-05 09:23:43

　　李景國:

　　第一個問題，關於2009年房地産市場運行的特徵：

　　1、銷售量從調整到反轉，銷售面積及其增速創歷史新高。房地産市場的銷售量2007年約為7.7億平方米，經2008年市場調整下降到6.6億平方米，2009年反轉，大幅增加到9.4億平方米。商品住宅的銷售量從2007年的7億平方米，經2008年市場調整下降到5.9億平方米，到2009年反轉大幅增長為8.5億平方米。2009年商品房的銷售面積同比增長42.1%，商品住宅的銷售面積同比43.9%。銷售面積及其增速均創歷史新高。

　　2010-05-05 09:24:37

　　李景國:

　　2、房價1季度全年最低，下半年快速反轉。房價環比2007年10月開始下調，2008年12月進入谷底，2009年3月份由負轉為正值，12月達到1.5%。從房價的同比看調整晚于環比，從2008年1月開始下調，2008年12月開始出現負增長，持續6個月後的2009年6月開始出現正值，後半年由1%上升到7.8%。在房價的調整回暖和反轉過程中，一線城市先於其他城市調整與反轉，並且調整和反轉的幅度也大於其他城市。根據銷售額和銷售面積計算，2009年全國商品房和住宅的平均價格分別為4695元/平方米和4474元/平方米，分別比2008年增長23.6%和25.1%。(見圖)這個圖可以看出環比的變化。

　　房地産市場銷售量與價格從調整到迅速反轉的主要原因：一是優惠政策刺激；二是宏觀經濟形勢好轉，消費者預期改變；三是供求偏緊。供求偏緊我們可以看兩個數據，2009年商品房的銷售面積是接近9.4億平方米，同比增長42.1%。竣工面積為7.02億平方米，同比增長5.5%。從商品住宅來看，2009年的銷售面積是8.5億平方米，同比增長43.9%，竣工面積2009年為5.8億平方米，同比增長6.2%。銷售和竣工之間的差異決定了供求偏緊。四是地價上漲。2009年2季度以後地王頻現並不斷刷新，土地溢價率不斷提高，改變了房地産企業和消費者對房價的心理預期。五是投資和投機的需求增長。

　　2010-05-05 09:25:36

　　李景國:

　　3、房地産的投資增速及佔城鎮固定資産投資的比重雙雙下降。2009年房地産投資增速16.1%，是2000年以來首次下降到20%以下。房地産投資增幅低於城鎮固定資産增幅14.4個百分點，投資增幅下降的主要原因：房地産企業特別是在2009年的上半年投資相對謹慎，投資比重下降的主要原因，除了房地産企業在上半年投資謹慎之外，還有國家為了應對金融危機，保障經濟發展，城鎮固定資産投資大幅度提高，使房地産投資的比重相對下降。

　　4、完成土地購置面積和當年開發土地面積齊減少。2009年完成土地購置面積為3.2億平方米，是2003年以來的最低，同比增長1997年以來的最低。2009年開發的土地面積為2.3億平方米，同比增長為負的19.9%，為1997年以來的最低。這種情況，有可能對今後1-2年商品房的供應産生一定的影響。

　　2010-05-05 09:27:36

　　李景國:

　　5、施工面積、新開工面積達到歷史高點，竣工率繼續下降。施工面積和新開工面積增長過程當中，8月份之後增長最快，2008年同期基本為負增長。1997年以來竣工率總體呈下降趨勢，看這個圖，很明顯可以看出，2009年仍然在下降。

　　6、房地産企業開發資金充裕，定金及預收款、個人按揭貸款快速上漲。2009年房地産企業開發資金達5.7萬億元，同比增長44.2%，增幅高出2008年42.4個百分點。定金及預收款在2009年9-12月份連續4個月增幅超過100%。個人購房貸款新增約1.4萬億元，約為2008年的5倍。

　　2010-05-05 09:28:29

　　李景國:

　　第二個問題，2009年房地産市場存在的主要問題。

　　1、下半年部分城市房價上漲過快，房價的增速遠超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房價格增長23.6%，商品住宅的價格增長25.1%。遠遠超過了城鎮居民人均可支配收入9.8%的增長速度，這種狀況如果持續會使市場失去支撐，並有可能導致經濟出現問題。

　　2、國有或國控房企高價競地，地王不斷刷新，助推高房價的預期。有資料顯示2007年不斷刷新地王的企業許多是國有和國有控股的企業，比例超過70。

　　3、房地産市場秩序仍較混亂，亟待整治。一是捂盤惜售、土地閒置現象比較嚴重，造成供需緊張，使房價高起並快速上漲，引發一些城市市場恐慌開始搶購的現象。市場當中比較混亂的。二是投資與投機性的需求增多，加劇了市場的供求矛盾。下半年隨著房價不斷上漲，熱點城市及熱點地區投資需求及投機需求不斷增多，加劇了市場的供求緊張，推動了房價的上漲，排擠了部分的自主性需求。

　　4、調控力度需要加強，調控方式需要創新。對閒置土地捂盤惜售、炒房炒地等打擊力度不夠。

　　5、調控政策缺乏連續性與前瞻性，地方政府的短期化政策損害房地産市場的長遠發展。

　　2010-05-05 09:29:47

　　李景國:

　　第三個問題，2010年房地産市場的預測。

　　1、市場供求偏緊，主要原因：

　　(一)是竣工面積和土地購置面積均在2008年有所減少，2009年明顯減少，對2010年市場的供給至少形成預期性的壓力。

　　(二)是以趨勢估算，2009年銷售量屬趨勢之內，2008年積累的需求在2009年並沒有得到多大程度的釋放。

　　(三)是2010年宏觀經濟環境大大好轉，消費者的收入預期開始向好，消費信心開始增強。

　　(四)是經濟環境的好轉使2010年房地産市場開發投資較2009年繼續提高，對捂盤惜售的打擊擴大增量。另一方面房地産建設投放市場有一個滯後期，同時在調控政策影響下，2009年後半年出現的房地産開發企業擴張的態勢會有所收縮。

　　2010-05-05 09:31:53

　　李景國:

　　(五)是2005年以來竣工的套數一直遠小于住宅的銷售套數。2006-2008年二者之差(銷售-竣工)分別為55.3萬套、104.4萬套、185萬套、62.7萬套。2009年剛才我提到竣工也遠遠小于銷售的面積。較2009年相差的是2.7億平方米。

　　(六)是住房市場化以來房地産銷售量除2008年下降外一直連續增長，尚未出現縫製，有繼續增長的勢頭，因此2009年依然偏緊的狀態依然存在。

　　(六)是房價盤整、增速趨緩。首先是供求關係，二是通脹預期，三是價格主導權，房地産市場一直是外方主導價格市場。2009年商品房銷售良好，2010年在經濟向好、通脹預期增加，房地産市場供求偏緊的情況下，開發商主動的降低房價。這個原因消費信心和心理預期，消費者信心不斷恢復，2009年在金融危機的突擊下，全球房地産市場總體蕭條，但中國房地産市場卻實現V形反轉，價格大幅上漲的事實，容易使人們對房價下調失去希望。雖然諸多因素推動房價上漲，但是2009年房價上升高位，部分城市，特別是熱點城市的房價已觸及甚至超過普通購房者的上限。

　　2010-05-05 09:33:10

　　李景國:

　　隨著政府強有力政策的出臺，寬鬆的信貸環境將適度收緊，投資投機的需求將被遏制，所以2010年房價上漲的空間也將受到限制。但是我們應該認識到，2010年經濟環境複雜，通脹發生程度仍有決定性，通過調控的廣度和深度也將隨之變化。不同情景下，2010年中國房地産價格走勢是有所不同，我們所取的三種情形，使我們《房地産藍皮書》第一次搞三種情形的預測，這使我們認為2010年房地産形勢複雜，原來都是一種情形。

　　第一種情形，如果2010年宏觀經濟政策以及房地産調控政策不變，那麼中國的房地産價格將不會有較大變化，重點城市由於購房偏緊，房價上漲，大幅下調的可能性不大，城市房價仍會持續增長，但是這種情況隨著政策的出臺可能難以實現。

　　如果2010年宏觀經濟政策發生變化，及收緊財政和貨幣政策，特別是收緊貨幣，緊縮信貸，熱點城市的房價下半年將會高速發展，出現下調的可能性，二三類城市房價上漲的速度減慢。如果2010年收緊貨幣，且加大房地産的調控力度，出臺過於猛烈的房地産措施，2010年全國房地産價格會受到遏制，熱點城市房價在下半年並會下調，二三類城市房地産會出現減緩。

　　2010-05-05 09:35:44

　　李景國:

　　三、政策主基調：增供給，調結構，抑投機，促穩定。近幾年市場抑制供求比較緊，是導致房價上漲的原因之一，需要增加供給，平衡供求關係，最近有關部門已經出臺了這方面的政策。比如在2010年要增加土地的供應量大約為18萬公頃，與去年全國實際供應的以及和前5年平均年實際供給量5.5萬公頃相比，有大幅度的增加。

　　調結構：2010年樓市調控政策將出現更大的差異化，通過有增有進的措施調整供應結構，最核心的是增加中低價位，中小套型的普通商品住房和保障性的住房供給。在最近已經開始實施這個政策。

　　抑投機：在增加供給的同時，區別首次住房和非首次住房，實施差異化的信貸稅收等政策。這個政策實際上在最近出臺的政策當中也充分體現出來。

　　促穩定：是房地産市場長期的戰略性任務，2010年尤為重要；同時明確落實各級地方責任制，也開始實施。

　　開發企業競爭格局：2010年房地産信貸和資金市場投資競爭下，房地産企業資金來源結構將發生變化。企業自有資金成為重要支撐。購地門檻抬高，使中小企業拿地增大，土地越來越集中于資金充裕的企業，如果2010年房價盤整，增幅降低，在一些熱點城市甚至下挫，2009年因為房價低於拿地房價的預期將出現風險。如果房地産市場刺激盤整波動，一些企業，特別是一些中小企業因為資金量緊張將出現困難。

　　2010-05-05 09:38:27

　　李景國:

　　保障性住房支持力度加大：2010年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是實施三年規劃的年份，將進一步增加投資，擴大建設規模，以保證計劃的全年落實。2010年將進一步加大廉租住房、經濟適用住房等保障性住房建設的力度，建設套數將大幅增加。以增加保障性的住房供給，通過保障性住房覆蓋人群。租賃住房將在全國範圍內開始建設，大規模加大城市和國有工礦和棚戶區的改造工作。保障性住房明確政府在住房保障方面承擔的責任，規範保障性住房建設，資金的來源和管理等。保障性住房在房地産業當中的位置更加重要。

　　2010-05-05 09:41:42

　　李景國:

　　政策建議：1、打擊囤地囤房，遏制市場投機，穩定房地産市場，引導社會資金投入生産性領域。首先規範房地産的開發管理，規範房地産的開發進程，在規範房地産開發進程方面，我們認為應該為防止企業尋找各種藉口延長某一個或數個環節，實現囤房囤地，應該進一步規範房地産的開發進程。

　　一是土地出讓初期及招拍挂的協議形式，對土地開發進程進行嚴格的規定，淘汰不符合要求的標書和中小企業。

　　二是要求部分土地企業在交土地出讓金的同時，交出相當數量的開發進程保證金。由土地管理部門在其土地開發的各個環節實行開發進程的監督，對土地延緩開發進程的企業全部或部分開發進程保證金，嚴重囤地的企業可收回土地使用權。在房價長期上漲和通貨膨脹的預期下，投資房地産市場往往成了一些前景不明朗的行業將其剩餘資金進行風險規避的增值手段，這本屬於正常的市場行為，但在我國一些行業的國有和國有控股企業，由於産業管理和信貸管理軟約束，對行為應該嚴肅處理，對不計成本地盲目進軍房地産市場，對此應該有所約束。

　　2010-05-05 09:42:53

　　李景國:

　　合理控制房地産的信貸結構，有效緩解了購房者面臨的流動性約束和開發資金的大量佔用，也讓開發商和購房者通過信貸資金佔用實現投資或投機資金的杠桿化，必須合理控制房地産信貸資金，優化信貸資金結構。在房地産的開發領域，以開發企業銷售施工率和竣工施工率作為囤房囤地的標準。對低銷售施工率和低竣工施工率的明顯囤地囤房的開發企業應堅決限增信貸供給，在銷售領域應嚴格限制二套以上的投資，投機性購房信貸，大幅提高二套以上的住房比例，這個現在也已經開始實施了。

　　加大快速工業化地區和大都市區域居住用地和住房供給，積極應對城市區域之間供需市場的差異，促進城市建設用地結構合理化，這個主要一個是加大東南沿海快速工業化地區居住用地和住房供給，加大大都市區域居住用地和住房供給。

　　2010-05-05 09:46:22

　　李景國:

　　第三個建議，改革房地産稅費管理機制，稅費管理的重點由交易環節轉向持有環節。

　　簡化交易環節稅費。流轉環節稅費有利於抑制房地産投資投機需求，不利於二手房的市場發育。加強房地産持有調節稅政策出臺。持有環節的監管更有利於對壟斷和投機行為的制度性遏制。對開發企業超出規劃週期的未受房産徵收防地資源閒置持有調節稅，對開發企業以外的房産持有按照面積或套數徵收統一的房地産資産持有稅。完善住房支持制度，擴大支持的覆蓋面，創新住房支持的政策手段。

　　2010-05-05 09:48:25

　　李景國:

　　加大政策性住房的供給，並規範管理。這方面完全靠市場供給中低價位的普通商品房是有難度的，公共部門可以對市場無法有效供給的租賃住房直接接觸，支持中小面積的廉租房、經濟適用房、限價房等正確的廉租房建設，對廉租房建立定期的人群識別制度，對經濟適用房與限價房等政策住房應確立其共有産權性質。

　　擴大住房支持的申請覆蓋面，逐步納入全部城市常住人口。改革職工導向的住房公積金制度，建立無房家庭戶導向的城市住房儲蓄公積金制度。我們現在搞的是職工導向的住房公積金制度，我們的建議是建立無房家庭戶導向的城市住房儲蓄公積金制度。

　　加強國家房地産統計與預警制度的建設。市場信息的準確有利於對房地産市場準確的把脈和制定政策，加強房地産預警制度建設有利於抑制市場的大起大落。

　　2010-05-05 09:49:48

　　李景國:

　　我相信媒體朋友更關注最近出臺的一些政策。下面我談一點我個人對新“國十條”的幾點看法：

　　1、現在我們對“國十條”的社會關注重點更多地是在抑制不合理的需要，但是實際上剛才我也談到，我們在出臺這個政策的同時，也出臺了其他配套政策。比如説增加土地供給，2010年要增加供給18萬公頃，比前幾年的供應量大得多。還有一個結構問題，房地産市場産品的供應結構，我們現在注意到，70%是普通住房，政策性住房、保障性住房供地量不低於70%，抑制不合理的需求，是和這些政策配套實施的，不僅僅是抑制不合理的需要。

　　2、這個政策里加強了地方政府的責任。大家可以看到，最近很多城市在出臺關於本地方細化的政策，北京已經出臺了這個政策。

　　3、我個人認為這個政策會有效。大家可以想一想，2007年第四季度的時候我們出臺了關於二套房貸新政的政策，這個政策和2010年新的“國十條”相比，今年的政策更為嚴格。我個人認為它會有效果，這次力度比2007年第四季度的政策力度大得多。

　　2010-05-05 09:52:32

　　李景國:

　　4、這次出臺的抑制不合理需求，特別是遏制投機性需求的政策，我個人認為它應該成為一個長期性的政策，而不是一個短期的措施。最主要的理由，一是我們國家的國情，我國建設用地仍然是相對的稀缺性資源。如果我們把它作為一個短期性的措施，一旦這個措施停止，會有可能複製2009年後半年市場的情形。

　　5、執行這個政策，實際上我們已經在這方面遇到了一定的難度。主要問題是我們房地産市場的基礎信息不健全、不完善。怎麼確認這個家庭購買的是第一套還是第二套？我們皮書裏專門提到了2010年一個很重要的任務是制定區別一、二、三套細則，這個需要基礎信息，房地産市場基礎信息的建設不僅僅是我剛才提到的，而且是全面的基礎信息的建設。

　　6、遏制投機需求的措施，不僅僅是在購買環節，我們現在重視的是購買環節，比如説提出首付款，我們還要注重持有環節。

　　7、疏通結合，我們現在是從需求的角度上遏制投機資本進入市場，但是社會資本總要有出路，沒有出路往哪走？還需要疏。這個“疏”不是一個簡單的問題，我們説比較容易，比方説改善投資環節，疏通和拓展投資渠道，創新投資方式等等，使社會資本提高向生産領域投資的意願。這需要各個配套政策措施的出臺。

　　2010-05-05 09:54:47

　　謝壽光:

　　對《房地産藍皮書》主要觀點、主要數據，以及對“國十條”個人的評論和分析，對進一步解讀我們這部《藍皮書》的成果有很大的幫助。下面我們進入專家演講階段。首先有請中國房地産協會朱中一副會長講話，大家歡迎。

　　2010-05-05 09:57:50

　　朱中一:

　　剛才李景國研究員的報告我基本上是贊成的，有些正處於“國十條”貫徹當中，“國十條”貫徹當中的市場可能也是大家關心的題。我現在考慮，對目前的房地産市場，從短期來看，2008年、2009年制定了優惠政策，以及制定更嚴厲的政策。從長期來看，小平同志關於住房制度改革的講話，從30年經驗的回顧，有些問題的總結，到展望更遠一點的市場健康發展，我這兩天總琢磨這件事情。咱們要短期和長期結合，回顧也應該是這個結合。現在回顧基本都是局限于2008年、2009年，國家制定了優惠政策，而且推出來了，針對現在的問題制定了更加嚴厲的政策，這是一個短期的。但是從長期來説，從促進市場健康平穩發展來説，我們視野更寬一點。我今天談的都是個人觀點，不是代表協會。

　　從這個角度看，為了促進市場的健康發展，咱們國家這幾年出臺的政策主基調是對的，從去年12月7日的中央經濟工作會議到後來的“國八條”，到現在的“國十條”，政策投資在趨緊，總的指導思想是沒有變的，用三句話説是：促進房地産市場的平穩健康發展；堅決遏制部分城市房價過快上漲的勢頭；滿足廣大群眾的基本購房需求，這是基本的指導思想，無非在這些當中針對存在的問題使政策更加有效。

　　2010-05-05 09:58:42

　　朱中一:

　　從更長遠的角度看，怎麼樣來滿足老百姓的住房需求，怎麼樣促進房地産的健康發展，我自己有幾點想法。從政府的層面講，我是從回顧30年到展望。第一，既要堅持市場化的改革導向，又要加大住房保障力度。房價上漲給老百姓帶來了很大的住房壓力，但是如果沒有我們30年來住房制度的改革，可能要解決現在的住房問題達不到現在這個程度。

　　堅持市場的改革導向，由於前幾年對市場改革力度大了一些，對保障這一塊力度小了一些，造成了不均衡，所以這幾年是要更加強調加大住房保障。對於一些房價漲幅過大、房價過高的地區，更要通過加大共住房和經濟適用房的覆蓋面來解決。所以將來在解決老百姓住房方面，政府三句話：低端的由政府來保證，中等偏低收入家庭靠政府支持，加大政策性住房供給，高端的包括中等及偏上的家庭基本上靠市場來解決。

　　第二，既要堅持增加土地和住房的有效供給，又要堅決遏制投資炒房。雙向調整，就全國來看，目前要增加土地和住房的有效供給。部分一線城市價錢偏高，供給性的因素比較多，發生危機，抑制土地放在比較突出的位置也是應該的，但是全國各地區要區分。怎麼樣支持居民的合理性的改善需求，目前還是比較難處理的一個問題。從“國十一條”當時的二次房貸，這次“國十條”的嚴格的二套房貸，這個區分核心就是改善需求問題。將來怎麼樣認定二套房的標準，可能是對改善需求這塊能不能支持的問題。我自己總在想，咱們要達到住有所居的目標，嚴格來講住有所居的目標，這個詞沒有聯合國提出來的“人類將有適當的住房”科學。關鍵是我們人均住房在不同的時期提出不同的改善目標和要求，改善型的需求我覺得是合理的，對擴大內需是合理的，而且對拉動經濟也是有效的。所以二套房的認定標準，怎麼認定是一個很關鍵的問題。

　　2010-05-05 10:02:36

　　朱中一:

　　第三，既要嚴格執行差別化的住房信貸政策，又要創造條件，拓寬企業的融資渠道，還要研究拓寬民間資金的投資渠道。嚴格執行差別化信貸，文件裏規定得比較清楚。現在包括銀監會要對囤房採取一些措施，包括一些前十強的企業，平均在25個城市有一個項目，在囤地裏面，可能50%以上的大多數的還是政府的多一點，這裡面怎麼樣界定？哪些是要對企業信貸亮黃牌的，哪些實質性的建築。現在大體感覺有些資金問題開始有點偏緊，咱們還是要拓寬渠道來研究企業的融資問題。

　　還有一個重要問題，需要研究拓寬民間資金。現在股票市場比較低迷，這個問題也是比較現實的問題，這個問題如果處理不好，對老百姓也是一個問題。

　　2010-05-05 10:08:20

　　朱中一:

　　第四，既要堅持中央的統一政策，又要堅持因地制宜，統一指導。這次“國十條”的題目是關於堅決遏制部分城市的房價過快上漲，就內容來説，房價過快上漲的城市要限制，沒有區分哪一個是全國適用的，哪一個是對房價過快上漲適用的，這個沒有區分開。怎麼樣既要堅持統一政策，又要堅持分類指導。咱們東中西部的差異很大。

　　2010-05-05 10:11:19

　　朱中一:

　　第五，制定政策既要針對當前存在的問題，又要儘量穩定房市政策。2008年、2009年、2010年政策波動還是比較大的，前段時間是為保經濟增長考慮的，現在則是保民生。房地産行業不管怎麼樣，是不是自主産業還有各自不同的觀點，但是對相關産業的拉動和對經濟拉動的作用也是很大的。這個需要政策有連續性和穩定性。我們建議，包括怎麼樣制定“十二五”發展目標問題，保證政策的連續性，這一點很重要。如果政策不穩，開發企業不增強信心，市場保持穩定就很難。

　　2010-05-05 10:12:13

　　朱中一:

　　今天媒體也比較多，我覺得媒體怎麼樣正確引導也是一個問題。我在很多場合都説這個問題，房地産市場調控政策調控是重要的，媒體的輿論作用也是不低於政策調控的。客觀説，今年從土地的供應來説量還是不小的，3月15號有幾個地方的影響也比較大，但是話説回來，如果媒體不去炒這個事情，因為全國今年的土地市場1、2、3、4月份土地的供應量和平均價格還是處在理性當中，但是媒體一炒就變了，媒體的作用是很厲害的。因為今天媒體的同志比較多，媒體怎麼樣客觀報道，也是不要把一個點部分放大，因為這個點放大以後給全國造成很大的影響，所以加強對媒體的引導，正面報道也是很重要的。

　　作為行業的主管部門，我們也要配合政府搞好市場整頓，引導企業堅持誠信品牌社會責任的理念，而且作為我自己來説，我一直是要求企業在幾個方面要做好。一是做好産品定位、市場定位，做好産品，合理定價。二是企業還要做好徵地的文章，現在對土地囤地查得也很嚴格，企業發展必須適當儲備土地，既不囤地，又要儲備土地，促進企業的持續發展，也很難平衡，但是這篇文章要做好。三是報告裏也講了調結構這類問題，作為企業來説，面臨怎麼樣做好調整轉型創新發展促進成長，這裡麵包括了怎麼樣發展環保型的項目，怎麼樣推進住宅産業化，怎麼樣提高有一次性的裝修比例等等。

　　以上是我的觀點，謝謝大家！

　　2010-05-05 10:14:00

　　謝壽光:

　　感謝朱會長的報告和演講，説了一些大家比較關心的問題，包括對媒體輿論的引導。下面有請地價所的趙松所長演講，大家歡迎。

　　2010-05-05 10:17:32

　　趙松:

　　各位專家、各位朋友，大家好。我非常榮幸能參加這個會，因為我覺得這是一個很好的信息交流、觀點分享的平臺。社科院的皮書系列這麼多年來已經在社會上形成了一個品牌效應，尤其搞研究的業界同志們都非常關注。剛才聽了李景國教授的介紹，我感覺很多東西分析得比較全面，比較深刻，對我個人有比較大的啟發。

　　下面我談談幾個方面的感受和想法。

　　2010-05-05 10:17:50

　　趙松:

　　第一，2009年房地産市場的回暖印證了宏觀經濟的企穩向好，但地産市場迅速攀升的速度、態勢與實體經濟的回升是不相匹配的，這裡面可能也有積累的風險。關於房地産市場的一些數字，李景國教授在報告裏面説了很多，在土地市場上也基本是走出了這樣一個態勢。2009年一季度土地市場是全面低速，二季度開始初步回暖，三季度小幅升溫，四季度持續上漲。全年的房地産開發用地供應量10萬公頃，居住地的供應量7萬多公頃，應該説是即2007年以後的供應量角度來説又一個高點。從我們做全國地價監測的數據來看，2009年地價的漲幅也是歷年以來位居第二，2007年漲幅是最高的，2009年次於2007年，但也是一個高點。在2008年到2009年這樣一種宏觀經濟變化的背景下，我們的房地産土地市場走出了這樣一波態勢，它意味著什麼？後面説明什麼？首先我們必須承認房地産業以及和它相關的、在它帶動下的各個領域，對經濟速度保持穩定上升起到了良性的作用，起到了很大的作用，從這個角度説是有著積極意義的。

　　2010-05-05 10:18:58

　　趙松:

　　從另一個方面來説，對經濟質量的調整也有一定的風險，因為正是在2008年、2009年這樣一個經濟波動的微妙期，應該也是一個經濟調整的好的時機，經濟結構的調整，提升經濟質量的時機。但是我們有大量的資金流向了與製造業、工業等實體經濟相比培育期相對短一些，能夠快速獲利，甚至利潤比較高的房地産業。這樣對我們調整經濟質量也是造成了一定的風險。

　　2010-05-05 10:24:03

　　趙松:

　　第二，現在我們都説房地産問題，要解決房地産市場上的一些問題，一方面我們需要靈活的相繼而行的調控政策，另一方面我們更需要長期穩定的制度層面的完善，甚至變革。大家看到近期國家出臺了新的調控政策、調控方向，這些調控政策和方向都是正確的，措施也是有力的，它的初步效果現在市場上也有所體現了。但是目前來説，它還是屬於應急性的調控措施，從調控定位本身來説，它本來就不像法律制度那樣是一個長期穩定的。調控就是靈活的，過高了需要往低調，過低了還要往上攻。在這種靈活相繼而行的調控政策後面，我們還需要有制度問題的跟進，制度上要有整體的設計。房地産問題，後面的這個問題這麼多年來，各界專家發表高論，討論得也比較多。比如，企業開發經營制度的單一、壟斷，預售制度方面的一些管理不完善，城鄉割裂的土地市場不公平，還有信貸金融政策方面的風險，財稅體制分配製度方面的問題等等，這些制度或機制層面跟我們房地産市場有著直接的聯絡。除此之外，還有一些可能聽起來不是直接相關，但也是間接影響房地産方方面面的制度。舉一個例子，説了這麼長時間租售並舉的體制為什麼老建不起來？原因之一，我們對租房的人制度上的保護不是很嚴格，租房的人在社會層面、生活層面和工作層面會有很多方方面面的不方便，甚至有很多歧視性的政策。基於這種，一定要解決協調配合的一體化的制度層面的東西，制度的東西解決了，我們的社會和經濟對市場波動的承受能力就會提高，政府也不用忙於頻繁的調控。這些制度的東西要解決，難度是比較大的，不可能説統一一個命令，一起都解決了。需要高層相關的管理部門之間有一個協同，一個整體的配合，要整體上有設計、有預判、有評估，政策出臺要有細分，改革的推進要有協同。

　　2010-05-05 10:24:55

　　趙松:

　　既然這些制度層面的問題不是一蹴而就能解決的，但是在此過程中就會有發展的問題，有階段性的問題。對於這些問題，高層管理者們應該有一個事先的預判，要有一個評估，這些問題影響面有多大，影響的群體有多寬、多深，對這些被影響的人群是不是應該採取一些臨時性的救濟措施，所有這些應該有一套整體的設計，應該向社會公佈，它也會影響市場的整體預期。這些方面説起來容易，做起來分工在各個不同的部門，比較複雜，分工只是一種制衡的需要，高層管理者的管理智慧就應該體現在有一種主動的有效的協同。要正確認識和解決房地産市場上的問題，我們還有大量的基礎工作需要做。比如，我們老説房地産市場上的問題，這個問題到底有多深，主要的一個表現是價格，價格太高，我們有沒有一個詳細的統計和調查。現在我們的城市裏面到底存量房有多少，家庭的住房情況具體是什麼樣子，有多少家庭是在標準之下，有多少家庭有多少套房子，甚至有空置的房子。前幾天看網上公佈，國家電網通過對電流量的監控，看到上百套房子一直沒有用電，説明是空置的。在結構上的調查我們一直要做，而且要不斷更新，這不是人均多少平米能夠解決的、能夠説明的問題。做了這些深入調查之後，我們平時感覺到的一些問題的量化會顯示出來。比如住宅資産的貧富分化到底有沒有，有多嚴重，投資投機性的住房到底有多少，多大比例，空置對資源的浪費到底達到什麼程度等等，這些問題就會量化地顯示出來。在這些基礎上就可以有的放矢地定標準，制定分階段的政策措施。

　　2010-05-05 10:30:09

　　趙松:

　　對於保障性的住房政策，政府要全力承擔起來；對於改善性住房的政策，在國家支持的基礎上，還需要人們靠自己的努力爭取；對於奢華型的、囤積型的，靠稅收政策等等一些經濟杠桿和手段去遏制。

　　剛才李景國的報告裏面也提到信息的問題，剛才朱老師講的時候也提到預期、媒體宣傳等等，信息的正確統計和公佈也是非常重要的。我們一直都説在房地産市場上買賣雙方享有的信息是不對稱的，這種不對稱不僅影響到知情權，而且直接影響到市場預期、市場價格的形成。看到這麼多人對房事問題在説話，其實我們真正的老百姓話語權到底有多少，有一些利益集團可以通過各種力量借用媒體、借用各種渠道把他的話語權表達到極致，甚至超過市場預期。我們老百姓的話語權在哪？這需要有關部門做好信息的蒐集管理和信息的公開。現在信息公開不是簡單地説把零散的、分散的數字擺在這兒就可以了，是給我們提出更高的要求，就是要把信息系統地、持續地、動態地公開，因為有很多東西是擺在一起你才能夠看出後面的問題。包括現在有些部委之間，為了提高管理的質量，已經開始進行信息的共享、信息的溝通，這一點非常好，其中不涉秘的東西可以完全公開，讓大家參與，其實也能促進社會的監督。

　　2010-05-05 10:35:52

　　趙松:

　　近幾年一些部委在這方面做了一些工作，這是一個很好的開端。另外信息公開也不要怕信息之間有矛盾、有衝突，只要我們拿出的數據不是虛假的數據，説你的數據統計口徑和測算方式不一樣産生了矛盾，沒關係，我們把數據説清楚。有時候分析差異過程中我們反而能夠發現另外一些層次、另外一些方面的問題，進行深入的研究，這是基礎方面的工作，一個是底數的調查、一個是信息的公開。

　　2010-05-05 10:40:26

　　趙松:

　　回到我們的主題，房地産市場目前的走勢判斷，大家仁者見仁、智者見智，當前又是處在一個敏感期，在表象上有點象2008年底、2009年初，部分樓盤開始降價，2008年底、2009年初的態勢，起因的背景完全不同了，當時2008年、2009年初的時候，當時的調整由於經濟環境的變化，市場自身的一個調整，但是並沒調整到位，或者實質的調整並沒開始，政府就開始積極救市，接著引發後面的房地産市場的迅速攀升。今年不一樣了，今年國務院發了多個文件，口徑也非常強烈，提出要遏制部分地區房價的快速上漲。在這種背景下，地方政府下一步的措施也會積極跟進，因為畢竟目前房地産市場的調控問題不僅是經濟問題、民生問題，甚至已經上升到了政治問題，能不能調控得住，在一定程度上來説，甚至影響到中央決策在老百姓心目中的公信力。接下來一段時間裏，地方政府還要認真嚴肅對待，相應的措施會積極跟進。在這種情況下，後期在部分地區會有房地産市場的調整，在一些價格過高的地區，甚至價格可能會有一個幅度大一些的回調，但是這並不意味著房地産市場會暴跌下去，不可能。目前這個階段它的作用和地位還在放在那兒的，我認為它會在一定回調的基礎上，從長期來看還會是一個持續穩定的發展。從這個角度説，無論是買房者還是開發商，都可以積極看待這種調控政策，積極作為，共同促進一個長期健康穩定市場的形成。畢竟高燒的市場是一個短期行為，在這裡我們要有長效的眼光。謝謝！

　　2010-05-05 10:41:08

　　謝壽光:

　　感謝趙松所長很有見地的發言，下面我們有請住建部政策研究中心王玨林副主任演講，大家歡迎。

　　2010-05-05 10:43:49

　　王玨林:

　　大家好，非常高興參加城市發展與環境研究所又一本《房地産藍皮書》發佈。剛才聽了景國的介紹，快速翻閱了一下，感到資料很多，分析比較全面，有些提法也比較新穎，對我們研究者，以及各方人士還是比較有意義的。我對這次會議的召開表示祝賀，利用這個時間談點看法，標題就是“我的幾點看法”。

　　2010-05-05 10:44:07

　　王玨林:

　　第一，高房價引發新一輪調控。大家很清楚，這次調控主要是因為房價引起的，這個表大家對比一下，這是2008年到2009年一季度的房價，這邊是2009年到現在一季度的房價情況，一個是大幅下降，一個是高速提升。(見圖)這是把兩個圖交叉放在一起看。第三個圖，從1999年到現在整個房價情況，再看2008年和2009年房價上升幅度是多大，這是整個示意圖。可以説2009年房價有點衝刺，也就是説幾個方面，一是我們從有市場以來，房改以來，到現在，房價一直在上升，從來沒有降過。二是2009年房價漲得也從來沒有看到過，確實有點瘋狂了，暴漲。所以這樣一個市場，這樣的一個房價，它脫離了市場的實質，出現了很多不真實性。大的原因是由於投資把它炒上去了，遠離了我們更多的消費者，遠離了社會，遠離了我們建立這個改革和制度的最後目標所在，所以是不會被接受的，而且還容易産生將來帶來的金融經濟危機和社會的和諧，所以這個必須要調控。

　　2010-05-05 10:45:03

　　王玨林:

　　第二，高房價的原因。我主要歸納為三點：一是房屋供應量不足。為什麼這樣講？因為房屋供應量其中有土地的原因，但是不僅僅是土地的原因，因為還有其他方面，也就是現在我們賣出的地沒有及時開發，而且有的房沒有及時上市，還有我們的二手房市場和租賃市場沒有把資源全部盤活，這都是影響房屋供應量，所以供應量不足也是一個主要的原因，這使供求矛盾更為凸顯。

　　二是市場問題太多，也是影響高房價的原因。這裡面還有很多是供應量問題，還有是通過在各個環節來把市場給推上去的。比如銷售不能集中地把房源拿出來，像擠牙膏一樣一點一點地擠，最後把市場擠壞了，這種市場肯定出現問題。這種現象很多，比如囤地囤房、二手房仲介環節，這些因素集中在一起都是影響市場高價房的原因。

　　三是投資拉動太大。大家都清楚，2008年經濟危機給2009年帶來巨大的壓力，國家調整政策，促消費、調結構，投資用在基礎設施上的比例比較大，基礎設施和城市設施都會帶動這個産業的需求和發展，必然帶來房地産業的又一個春天，這是不可置疑的。

　　2010-05-05 10:47:17

　　王玨林:

　　第三，新政特點。這次新政和以往新政不同，一是抓住了市場存在的實質性問題。主要突出兩個，一是供給問題，一是管理問題。市場供給不足，所以加大，從幾個方面加大，一是增加保障性建設比例；二是中小戶型住房建設比例。從管理方面加強土地管理、房屋管理、市場管理和交易管理，這是這次調控抓住的實質問題。這次調控政策中很多很多的問題都是我們由於管理不到位，而且並不是説這些政策以前沒有，都是新的，只有部分是新的，新的少、舊的多，以前的都出臺了，但是我們管理這些政策時很多都沒有實施到位。

　　2010-05-05 10:50:07

　　王玨林:

　　以前解決市場問題是自下而上，中央提出一些配套辦法和要求，由政府來完善，根據不同地區情況的不同落實國家政策的要求，效果可以從檢驗這幾年的政策看，政策比較多，落實得比較少，所以效果不明顯。另外還有一個原因，由於我們遇到經濟危機，有些政策處於停滯狀態，所以造成其他原因的推動，形成市場的火熱。中央提出要求地方配套落實，地方上現在有一些城市已經陸續出臺一些政策，根據本市的情況細化。中央具體化，地方進行細化。這次出臺政策，很明顯，從中央這塊要求很多問題到位，解決兩個差別化。比如對土地的要求、對銷售的要求，各部門要和中央保持一致，原則問題保持一致。

　　檢驗效果，關鍵因素。大家都在懷疑，現在對政策還在質疑，這個政策到底執行力怎麼樣？對市場有多大的影響？處在觀望期。一個政策出臺以後肯定有一個政策的完善期和大家對它的了解和適應期。一是房價是衡量調控效果的重要標準。大家説房價肯定是房價，為什麼？一開始指出這次出臺調控政策是因為房價過高，也有很多市場存在問題，這次重點還是由於房價過高。為什麼這樣説？現在我們的市場之所以存在不正常，一是房價快速的增長已經超過了我們所有人的預期和想象，和我們的收入不管從哪個指數標準衡量都遠遠大於它，更是離我們更多的家庭以及這個市場越來越遠，我們無法接受。我們的收入一年增加多少，可是房價又增加多少。二是市場的價格沒有建立梯形的商品房市場，如果你有10萬的、50萬一平米的，沒關係，但是你也可以有1萬的，但你也可以有更便宜的5千的房源提供給我們，但是我們沒有，一推全都上去了，不管房子的質量好壞，所以這個市場應該是缺乏一個梯形的市場供應，所以是必須解決的。地方執行力、市場供應量是穩定市場的關鍵條件。中央層面政策不少了，可以解決目前的問題了，關鍵看地方的配套和落實。

　　另外，光有我們的政策，再有執行的手段，大家都認真貫徹國務院精神了，還不行，市場的供應量必須增加上去。如市場供應量短缺，政策無論如何調整，供求矛盾還會繼續存在。所以這幾項結合在一起，有政策、有力度，再加上市場供應量，三結合，就能穩定我們的市場。

　　2010-05-05 10:51:07

　　王玨林:

　　第四，對2010年房地産市場的判斷。

　　一是市場不穩定，調控不會放鬆，大家不要有期望值，期望階段性的調控，以前我們已經吃過很多虧了，調完一次沒有解決問題，繼續再調，我覺得這次國務院下了很大的決心。因為目的是什麼，也不要這樣理解，説我們一調控就針對開發企業或者針對誰，不是那樣，調控是為了持續發展，調控是為了建立一個市場穩定的長效機制和完善市場，調控的決心大，我估計這次要有一個長期的準備，因為調控效果不出來肯定不行。

　　二是2010年房地産市場會在調整中發展。調整是必然的，因為現在已經調整了，為什麼還談發展？因為它有發展的基礎。全國那麼多城市，不是北京、上海幾個城市，尤其是中小城市市場比較穩定。今天早上我聽了一下長沙的情況，市場比較穩定，比較好。這是從範圍看，因為投資性比例比較少，這樣相對保持市場穩定是正常的，所以大部分城市還得具體去辦理，對整個市場還是有影響的。現在的購房比例和政策70%以上的土地用於保障性建設和住房，棚戶區改造和中小戶型的商品房，這些都是我們維護市場的一個基礎性的東西。雖然有暫時的停滯，不等於全年市場不發展，但是對發展要理解，不能像2009年的同比情況，沒法比，按照那個標準沒有辦法比，要衡量市場的發展主要在銷售量。

　　三是投資的滾動效應、消費的長期效應不會改變。因為這個力量太強，大家都知道4萬億，4萬億分兩年投下去，去年投一半，今年投一半，去年的基礎設施還在建，北京的地鐵、飛機場等等，而且長期的消費效應不會改變。因為剛才講了我們有26億多的人民幣在銀行裏存著，現在我們又沒有把這些錢引到其他方向，所以它早晚還是出來的，是我們的。所以房地産市場的發展大家要相信沒有什麼問題，就是要穩定、持續、健康。

　　2010-05-05 10:57:10

　　謝壽光:

　　感謝王玨林副主任的精彩發言，最後有請社科院潘家華所長做總結發言。

　　2010-05-05 11:02:27

　　潘家華:

　　今天我們這個會，社會學者和專家對2009年房地産的基本情況和2010年的走勢作了分析，同時我們也邀請到業界的幾位資深的專家，就相關的一些問題進行了交流。我覺得應該現在是在一個比較關鍵的節點，中央的政策，地方省市的政策在陸續出臺，對這樣的問題，大家也都非常關注。在這種情況下，剛才説的房地産報告和幾位專家對問題的解讀都是出於對一個比較短期的、現實的問題的思考。我們作為研究人員對總體的一些問題也有一些思考，我現在就中國房地産市場的管制的基本問題做幾點交流。

　　2010-05-05 11:02:37

　　潘家華:

　　大家現在關注的房地産問題是不動産問題，是比較多面的問題，我們現在説房地産有居民消費型的、生産型的，比如賓館、寫字樓是生産型的，還有供應型的，像學校和醫院，我們現在所關注的主要是居民消費型的，對其他類型的房地産我們關注得並不高。現在為什麼對居民消費型的房地産關注這麼高？我們現在居民消費型房地産已經走向消費的本源，走向投資了，把屬性改變了。現在説居民消費投資互相有轉換性，現在來看消費型房地産，從相當程度上大家現在關注居民投資，作為不動産，作為保值增值，跟我們地方政府盛行的土地財政一捆綁，現在走向這樣一個偏向。

　　2010-05-05 11:07:27

　　潘家華:

　　投資性的房地産首先不可以拉動現有的裝修、家電、傢具，拉動效果是沒有的。第二催生泡沫。我們現在對居民消費房地産要加以相對的一些調控。

　　現在説房價高或低，在經濟發展時期房價的增長是必然的，在人口增長時期房價的增長也是必然的，但現在房價如果是高出了經濟增長和人口增長，我們説這個房價就是高的。判斷很簡單，2009年我們的房價增長25%，而我們的GDP增長8%-9%，現在説的是統計局統計的數字。顯然GDP的增長是遠低於房價的增長，而居民收入的增長又低於GDP的增長，GDP的增長超過11.5%，居民收入增長只有7.8%，這樣房價肯定是處於高。對消費者來看，如果我們現在從投資來看，只要投資平均收益高於其他平均收益，這個房價就不算高，這也是為什麼我們的資金都流向房地産，因為房地産收益明顯要高於其他投資收益，這樣來講房價並不高，我們現在把居民消費型房地産轉向投資，居民收入和投資商是有差別的，所以我們現在説這個房價應該是屬於高的。

　　2010-05-05 11:09:54

　　潘家華:

　　現在房價高究竟是屬於需求拉動，還是屬於成本推動。現在看需求，需求一是剛性需求，現在30歲左右的，到這個年齡成家有小孩，這個是屬於剛性的，必須要的。二是改善型需求，原來有房子，現在要增加，這部分需求可以把以前的房子置換出來。三是轉移支付型需求。現在高校剛畢業，20歲左右，過早進入房市，自己沒有能力，因為父母和祖父祖母幾代人轉移支付，使得這部分人購買能力偏高。四是梯次計劃需求，現在在資源相對壟斷的地方，醫院、學校、教育資源這種地方，肯定以一線城市到省會城市，省會城市到非省會城市，大城市到中型城市，現在整個社會相當一部分資源出現這麼一種現象。

　　還有投資性需求，所有這些使得房價從需求來講是高的。從成本推動來看，現在有一些什麼樣的因素？勞動的成本是沒有增加的，土地成本由於土地財政是增加的，交易成本是增加的，現在從成本來看還有進度因素導致生産性的因素，現在催生在捆綁的土地財政和交易成本，這方面升高，這使得房價居高不下。

　　2010-05-05 11:12:37

　　潘家華:

　　對現在的房地産怎樣看？現在漲是必然的，現在歐洲、日本房價不可能再漲了，因為人口穩定了，而且穩中有降，從人口的需求來看，我們在2030年以前就不可能有更多的需求增加量，由於現在人口老齡化，40歲左右的人上一輩都有房子，80後的獨生子女他們將來繼承的房子，父輩的、祖父輩的，我認為這樣的房子過了20年還可能再返回市場。按照這個空間來看，現在這個房價是必然的。但是從歷史看，10、20年之後這樣的恐慌就不可能存在了。東歐的房子，由於東歐沒有就業機會，東歐人到西歐就業，東歐的房子不僅賣不出價錢出來，而且要請人去維護，去照看房子。現在大家看北京的高中畢業生參加高考的，超過18萬，現在不到10萬。從外部來看空間性的增長也是必然的，因為我們現在存在地域的差異。

　　2010-05-05 11:14:39

　　潘家華:

　　我們現在談可持續性的問題，大家可以看，我們沒有多少歷史建築，歐美歷史建築300年、500年，大家看上海只是外灘，其他地方保存下來的不多，我們的是土木結構，保存不了，現在是鋼筋混凝土結構，如果不能保持在100年以上，將來整個更新使得我們房地産市場資源浪費，價格肯定是降不下來的。如果我們13億人口，人均居住面積35平米，13億人口是1000億存量面積，這樣基本上是飽和了，在飽和的情況下，如果我們的建築質量是100年的壽命，我們每年更新，是屬於1%，是十億平方米的建築面積。如果是屬於50年的話是21平方米/年，如果20年、30年每年需要解決40億。

　　2010-05-05 11:16:22

　　潘家華:

　　我們不光關注房價，還要關注我們的建築質量，這是非常關鍵的一步。出現這麼一種調控，居民偏向消費本源，像一些拔高型的，改善型住房，一些住房又拿出來交易，還有一種激化性的，顯然並不是一種特別理性的需求。政策也出來了，我們説怎樣才是可持續的回歸？首先把居民消費型的房地産回歸到消費本源，我們要保障剛性需求，相應地並不一定鼓勵這麼一種拔高性的需求，也不應該鼓勵梯次激化的需求，打壓投資性需求，我們本來是消費本源的産品。

　　現在的政策應該講治標是有效的，如果到位的話。現在政策能不能持續下去，能不能保障房地産市場的健康發展，這是比較關鍵的。實際上現在已經到了轉型的時候了，從捆綁性的土地財政轉向持有性的房産稅的財政，像東部沿海地區沒有多少土地可供開發，我們增加土地供給，閒置房地産，造成了很大的浪費，我們收了很多房地産稅。有幾種方法，首先存量徵稅，這樣來保障增幅的受益。由於區位不一樣，我們在郊區100平方米和城市裏100平方米的價格不一樣。房地産稅是存量和存價的結合，存量是不至於浪費我們的空間，存價是一種收入的再分配，這樣才可以保證可持續的房地産調控。

　　不僅僅是這樣的，我們資源，北京的資源比其他地方高，上海的也是，為什麼？教育資源、衛生資源、體育設施、文化資源相對來講比較壟斷。在這樣的情況下，要使房地産市場均衡發展，這樣一些壟斷性的資源相應應該有所均衡分配，不僅僅是體現在一線城市這麼幾個點，這樣我們才可以保證市場健康發展。

　　2010-05-05 11:17:24

　　潘家華:

　　在美國華盛頓一些所謂的總部，在城裏相對來講都還是貧民階層，我國的房地産市場不僅要看到當前短時間的問題，還要看到歷史的問題，從這方面考慮問題，我們才有可能防患于未然。從戰略的歷史的角度來考察我們的政策，也使我們消費者的需求回歸到相應的體系。我剛才也是對房地産市場有些基本性的問題做了一定的考慮。對當前的問題，對未來發展的措施，大家都談了很多思路和觀點，這也為我們提出了更多的選題，給我們提出了更高的要求，在保障中國城市化、工業化進程的前提下如何使房地産市場平穩發展。

　　借此機會對我們在座的嘉賓表示衷心的感謝，對到會的各位專家、各位學者、媒體記者表示衷心的感謝，也希望大家繼續共同關注中國房地産事業的平穩發展。

　　2010-05-05 11:20:51

　　謝壽光:

　　感謝潘家華所長，他對我們今天的論壇，以及對他作為《房地産藍皮書》的主編，從專家的角度看待中國經濟，看待中國房地産業的發展，他發出的是一種理性的聲音，涉及的一些問題都是大家普遍關心，而且是比較敏感的問題。這真正是代表我們社會科學院專家的觀點，和專家對房地産市場平穩發展、健康發展的一種意見和看法。這次會議的整個議程全部完成，各家媒體肯定對專家有自己獨特的需求，我們不安排統一的記者提問，各家媒體可以根據自己的需求，在會議結束以後進行採訪。

　　謝謝各位媒體的光臨，謝謝！

責編：王璐