觀眾朋友，您好，歡迎收看《法制視界》。我們今天看到的是天津市紅橋區趙先生夫婦的煩心事，他們在買了新房後，因為屋頂漏水一直得不到解決，於是夫妻倆決定拒絕交納物業管理費，那麼他們採取了這種方式後産生了什麼後果呢？煩心事解決了麼？

    1999年4月，趙彥廷、周世珍夫婦在天津市紅橋區浩達公寓購買了一套預售商品房，2000年1月，夫妻倆滿心歡喜地辦理了入住手續，然而當第一個雨季到來的時候，他們發現房頂出現了滲漏。由此給他們的生活帶來了無盡的煩惱。

    採訪：（趙彥廷）

    記 者：什麼時候出現漏雨的？

    趙彥廷：漏雨是在2002年的雨季。

    發現屋頂和側山墻出現滲漏後，趙彥廷立即找到物業公司。物業公司讓他找維修部門解決。

    採訪：（趙彥廷）

    當時發現屋頂漏水的時候給物業打電話報修，物業説這個問題不該他們管，讓我去找售後服務。然後我找到售後服務，售後服務説，馬上就要解決，全小區都要做屋頂防水處理。

    據趙先生講，2003年，維修部門對全小區的所有房頂都做了防水層的維護，惟獨他們居住的9號樓不知什麼原因沒有做維護，因此，每到雨季以及冬季雪後，房屋及墻體均會滲漏，影響了他們的居住環境。

    採訪：（趙彥廷）

    2003年全部小區的屋頂都做了防水處理，惟獨9號樓甩著，至今沒做，然後我又打電話找售後，售後説我會來看，然後一直沒來，又打過幾次電話，一直就沒來。

    由於售後部門一直不進行維修，趙先生只好找物業管理部門，希望他們能夠給予解決。

    採訪：（吳書明——為什麼沒做修理）

    這戶是在02年的時候，雨季的時候，發現自己房屋側山墻有點洇，洇以後呢他就找到咱們物業，但這一塊的工作權限不屬於咱物業公司來管，咱公司這塊有售後服務，當時物業人員呢就叫他找到售後服務，售後服務的人跟咱們不是一個部門，具體售後服務怎麼跟他解答，怎麼跟他進行維修，咱就不清楚了。

    哪售後服務是屬於哪個部門？

    屬於開發商。

    另外趙彥廷還向我們介紹説，他居住的樓道墻體也破損多年，至今也無人問津，在樓道我們看到，確實有許多地方墻體破損，由於這些問題一直沒有得到解決，趙先生就拒絕交納物業管理費。

    採訪：（趙彥廷）

    我找物業部門他不予解決，然後我找到售後服務，售後服務也不管，所以作為老百姓只有採取這一種辦法吧，我這房子漏成這樣你也解決不了，所以物業費我就一直沒交，我説我並不是拒交，我説你把我的問題解決好了我會把錢給你，我只是想以此方法促使他來給我解決問題。

    從2002年10月開始直到現在，趙先生一直拒絕交納物業管理費，而浩達物業管理有限公司認為，自從2000年1月與趙先生所在的小區物業管理委員會簽訂了物業管理委託合同後，他們一直按照合同規定的服務內容和質量履行了應盡的義務，趙先生在小區居住期間，也接受了他們的管理服務，按規定就應該交納物業管理服務費。那麼物業管理公司在小區的管理和服務過程中，究竟應該承擔什麼樣的職責呢？

    採訪：（物業公司——吳書明）

    記 者：咱們的物業管理主要的管理哪些東西？

    吳書明：咱主要管理是四項，綠化、保安、公共設施的維護、環境衛生。

    記 者：那他們家的那房子漏雨屬於公共部位嗎？

    吳書明：他那個是屬於房屋質量問題，不屬於咱管，咱管轄的公共設施維護是指的路燈、小區裏面的照明燈，屬於這一塊，他那塊不屬於咱們管。

    趙彥廷：我認為物業公司，起碼具有一個告知的義務，我交納了物業費，物業公司就應該負責對公寓內房屋公共部位和公共設施進行管理。我發現問題找他去修，他應該去跟我告知，來協助我解決問題，而決不能説跟我沒有關係，我不管。

    如此看來趙彥廷、周世珍夫婦是為了解決問題，他們不得以才拒交物業費。可是，物業公司堅持認為出現問題的屋頂和側山墻不是公共部位，所以不應該承擔維護的責任，並且認為已經接受了物業管理服務的趙彥廷應該按時交納物業費。雙方互相爭論，僵持不下。物業公司見沒有結果，於是便想到了採取法律手段討回物業費。

    由於趙先生一直拒絕交納，為了能收回物業管理費，浩達物業管理有限公司只好把趙彥廷、周世珍夫婦告上了法庭。

    採訪：（吳書明——談為什麼告上法庭）

    沒有別的辦法，只能經過法律途徑來解決這個問題。

    2004年12月，天津市紅橋區人民法院開庭審理了此案，一審法院認為：浩達物業公司已按照合同規定的物業管理服務內容和質量履行了義務，被告也接受了原告的物業服務，按規定應該交納物業費，至於被告提出的屋頂和側山墻雨季滲漏以及樓道墻體破損問題，並不屬於原告物業管理服務範圍，應該由開發商予以解決。

    2004年12月底，紅橋區法院作出一審判決：被告一次性給付原告從2002年12月31日至2004年12月31日，兩年的物業管理服務費共計464.4元。

    採訪：（趙彥廷）

    我們入住以後物業管理費一直按時交納，直到發現問題找到各個部門都不管，然後我才採取了下策吧。我只有這種辦法了，所有的部門都在推。我希望以此來促進他來幫我解決問題。結果紅橋法院不予支持，判我敗訴，就是償還物業費，然後我就上訴到天津市第一中級人民法院。

    一審判決後，趙先生向天津市第一中級人民法院提起上訴。2003年3月2日，天津市第一中級人民法院公開開庭審理了此案。

    法官：

    現在開庭，天津市第一中級人民法院民事審判庭，受理天津市浩達物業管理有限公司訴周世珍物業管理糾紛一案，經天津市紅橋區人民法院審理後，被告周世珍對該判決不服，上訴本院。

    在法庭上，上訴人趙先生對一審判決中所稱的物業公司已“按照合同規定的物業管理服務內容和質量履行了義務”表示異議。上訴人認為，雙方所簽訂的物業管理合同中已明確規定物業公司應對房屋的公共部位和設施進行維修，而物業公司未盡義務，屬於違約。

    原審法院經審理查明：2000年1月21日，原告與該小區物業管理委員會簽訂了物業管理委託合同，而後，原告按照該合同規定的物業管理服務內容和質量履行了義務。看看這段事實，上訴人有異議嗎？

    有

    哪有異議？

    我認為原告按照該合同規定的物業管理服務內容和質量履行了義務，我覺得他並沒有履行了義務，質量沒有達到標準。

    而被上訴人物業公司則認為：屋頂和山墻不屬於公共部位，因而不屬於物業維修範圍，當初雙方在合同中也沒有對“公共部位”作出明確界定。

    （物業律師）

    浩達物業公司負責公寓內的房屋公共部位、公共設施的維護和管理，上訴人提出的哪些有問題的地方都不屬於公共部位、公共設施，都不屬於被上訴人負責維修的範圍。

    為了證明屋頂、山墻屬於公共面積，上訴人趙先生提供了《天津市物業管理條例》等證據以證明公共部位的範圍。

    我這兒有一份是浩達物業在後面與別的業主所簽訂的物業管理合同，作為同一個小區，它這裡面對房屋公共部位的認定明確標明了：公共部位是指房屋主體承重結構部位，其中包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等，而且物業管理條理也明確規定了。

    但被上訴人物業公司提出，《天津市物業管理條例》是在與上訴人簽訂合同之後頒布的，雙方的權利和義務應以雙方簽訂的合同為準。在趙先生與浩達物業有限公司簽訂的合同中，我們確實沒有看到對公共部位進行界定，而《天津市物業管理條例》也是從2002年12月1日起才開始執行。

    （浩達物業代理人）

    駁回上訴人的上訴請求，依法維持原判。

    經過雙方的辯論，二審法院審理後認為：被上訴人天津市浩達物業管理有限公司原則上對自己所管理的房屋公共部位應當承擔維護、維修的管理，但本案中當事雙方在合同中並未對“公共部位”進行細化約定，屋頂、山墻是否屬於公共面積，在合同中沒有明確。而上訴人接受了物業服務卻拖欠物業費事實清楚，證據充分，據此，法院當庭作出判決：

    法官：

    依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項的規定判決如下：駁回上訴，維持原判。上訴案件受理費50元，由上訴人周世珍負擔。本判決為終審判決。

    對於這樣的判決結果，趙彥廷、周世珍夫婦始料未及。不過，當初他們與物業公司簽定的合同中確實沒有對公共面積作出細化約定，而自認為拒付物業費解決問題的方式也沒能奏效。那麼他們要想最終解決問題，還有什麼辦法呢？

    黃平法官和記者交流的時候説，雖然當初雙方在合同中沒有對“公共部位”進行細化約定，但是我國相關的法律規定屋頂屬於“公共部位”，那麼趙彥廷要想維護自己的權益，只要他收集到證據，證明房屋滲漏給自己帶來的實際損失是多少後，就可以到法院再次起訴。

    由於目前物業糾紛的情況比較多，在法庭上，我們看到有許多老百姓旁聽了此案，這是在此案開庭之前，天津市第一中級人民法院黃新華院長、邵建副院長帶領一中院的法官們，深入到南開區華苑街安華里社區開展“司法為民”主題實踐活動時，邀請了南開區華苑街安華里小區的30多名群眾代表來法院旁聽此案。案件宣判後，記者採訪了部分旁聽群眾。

    群眾1：

    今天來旁聽這個案子呢，我感到不管這個案子的結局，最終審判的結果我認為不重要，我認為通過這事就説明我們現在這個咱們天津市的物業管理這個工作納入了法制化的軌道。房屋漏水之後首先要分清責任，第一要分清責任，屬於物業公司該修的物業公司來修，屬於開發商在保修範圍之內應該由保修方來完成。但是我想呢，無論如何作為一個業主來講不能用物業費來調整這個物業管理上的一些事情。

    群眾2：

    我是物業公司的，因為我們在實施服務的管理過程中呢，也經常會遇到這樣的業主，那麼作為物業公司，如果業主遇到了這樣的困難，作為咱們來講，有時候法是法，但是作為物業公司他本身還有一個服務是最主體的對嗎，管理是其次的，就是説在服務的基礎上去做管理。那麼如果要是作為我們如果要是公司遇到了這樣的問題，我們就是説盡力去協助業主，去找到開發商來替他們來協調，當然維修這一塊不屬於咱們，就是説物業公司能在裏面起一個協調的作用。

    在節目製作期間，記者與趙彥廷取得聯絡，他説等把此案相關法律搞清楚並取得新的證據以後，他將會再次起訴。

    看來，趙彥廷還要將官司進行到底，您也許會問：趙先生的屋頂漏水問題應該由誰來解決呢？根據建設部以及國務院的關於房屋質量的有關規定，房屋涉及到房屋滲漏的問題，保修期間是5年時間，趙先生所購買的房屋是在2000年，他這個房屋屋頂滲漏，屬於在保修期的範圍內，因此應該由開發商對趙先生房屋進行保修。那麼既然如此，物業公司還有沒有義務維修趙彥廷的房子呢？下面還是聽聽專家是怎麼説的

    張庭長：首先他得有業主交納一定數額的維修基金，這個維修基金在售房時是作為一個專項款來收取的，另外是由開發商出資一部分維修基金，這部分基金是作為專款專用，存到有關的銀行，而且由房管局的有關行政部門進行管理，這部分基金的用處，主要就是對於公共設施部分進行維修，而且現在的趙先生要求物業公司對他的房屋滲漏問題進行維修，他認為在交取的物業管理費的3毛5分錢當中，就有這部分維修基金，這個在物業管理條例當中有明確規定的，而且經過與趙先生詢問之後，他也承認在購房時沒交這部分維修基金。

    聽完專家的解釋，您也就明白了物業公司為什麼不給趙先生的房屋進行維修的原因了，那麼，現在的情況怎麼樣了？我們來連線天津電視臺《案與法》欄目的記者郭吉春了解一下

    1、目前他們的房子修好了沒有？

    2、那他們有沒有到法院起訴開發商呢？

    3、趙彥廷、周世珍夫婦後來交上了物業費麼？

    現在我們看到，儘管浩達物業公司依然認為維修趙先生的房子不屬於自己的職責範圍，但還是修好了趙先生的房屋。這種積極的解決方式，使得趙先生夫婦的煩心事，終於得到了解決。但我們還是要提醒觀眾朋友，如果您的房屋在保修期內發生損壞，應該及時去找開發商進行解決。因為開發商負有這類維修職責。如果在保修期外出現問題時，您則可以與物業管理部門協商解決，但不能以拒付物業費的方式來達到目的。因為物業費與房屋維修這是兩個不同的概念，拒付的最終結果只會是於事無補，還可能給雙方帶來麻煩觀眾朋友。好，感謝您收看這期《法制視界》。下期節目，再會。