北京市人民政府令

    第219號

    《北京市物業管理辦法》已經2010年4月6日市人民政府第64次常務會議審議通過，現予公佈，自2010年10月1日起施行。

    市長 郭金龍

    二〇一〇年四月二十日

    目錄

    第一章 總則

    第二章 前期物業管理

    第三章 業主、業主大會與業主委員會

    第四章 物業服務

    第五章 物業的使用與維護

    第六章 法律責任

    第七章 附則

    第一章 總則

    第一條 為了規範本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

    第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

    第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

    供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

    第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

    第二章 前期物業管理

    第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，並在房屋買賣合同中明示。

    物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

    第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合併的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認並公告。

    第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，並在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建築面積不得低於150平方米，其中地上房屋不得低於100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建築面積30至60平方米。

    規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建築面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房産測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

    第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

    前期物業服務合同關於物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

    建設單位可以將全部專項服務委託給物業服務企業，也可以將專項服務委託給專業性服務企業。

    第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，並在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

    市房屋行政主管部門應當制定併發布臨時管理規約的示範文本。

    第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，並移交下列資料：

    （一）物業管理區域劃分資料；

    （二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

    （三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

    （四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；

    （五）物業質量保修文件和物業使用説明文件；

    （六）業主名冊；

    （七）物業管理必需的其他資料。

    全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委託選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委託物業服務評估監理機構進行查驗。