綜合評標流行 嚴防灰色交易

　　4月底，上海4年來第一次打破“價高者得”出讓方式的莘莊地鐵上蓋地塊完成招標出讓，上海本地最大的地産集團綠地將其收入囊中。

　　參與競標的某大型開發商相關責任人告訴中國證券報記者，莘莊地塊採取“綜合條件最佳者得”的原則確定中標人，投標金額僅佔30%的分量，而經營狀況、規劃的評分比重提高到20%、50%。他説：“招拍挂制度調整之後，開發商必須在規劃、建築設計、施工組織等方面花大力氣，而不是之前提著現金就來了，競標不再完全靠財大氣粗，用錢砸。”

　　在北京，4月16日亮相的土地出讓新規明確表示，將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式，將投標價格因素所佔分值由過去的50分降低到25分。

　　綜合評標範圍包括投標價款、付款進度、開發建設週期、建築規劃、政策房建設條件、土地節約集約程度、企業資質、業績、財務狀況、以往出讓合同履約情況、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等。支持這項政策的人認為，綜合評標足以將一些主業並非房地産開發的投機資金攔在門外，也能遏制開發商“高價制勝”的衝動。

　　國內某大型開發商負責拿地業務的王君(化名)透露，土地新規除了降低價格所佔分值外，還創造性地設置了一個“拐點”價格。即綜合評標方案將設置一個招標底價，達不到底價就意味著廢標，而高於底價的“拐點”價格成為投標的另一個門檻。如果企業投標價格高於“拐點”價格，就將得到10分左右的評標分數，但不是價格越高分數越高。即使多家開發商投標價高於“拐點”價，最高投標價與最低投標價的分值也僅相差兩分左右。

　　但從土地出讓新規實施以來的情況看，所謂的“拐點”價格似乎並不存在。對此，王君的解釋是，這個“拐點”價格既可以在招標前確定，也可以在招標後確定，即可能是多家企業標價高於“拐點”價，也可能是一兩家企業標價高於“拐點”價，這是土地出讓部門靈活調控土地市場的一種方式，以避免“天價”土地再次出現及其産生的不利影響。

　　5月7日和5月12日，北京先後進行了兩次住宅地塊出讓，不少房地産企業的投標價格明顯低於以往。頗受關注的順義區馬坡地塊，更因為競標開發商的報價全部低於底價而流標。

　　王君認為，土地新規對於遏制地價無疑發揮了作用，但一些地塊“流拍”則與底價過高有關。“市場好的時候不排除一些企業會拍出高價，但在現在的樓市行情下，誰敢啊。相關部門可能還是不希望地價下降過快。”

　　不少開發商則對綜合評標可能存在灰色交易空間表示擔憂。一家開發商有關人士表示，主觀打分可能令土地出讓的公平性大打折扣，貓膩反而更多。在招標、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，目前只有招標出讓可以從“價高者得”和“綜合條件最佳者得”兩個原則中選擇，綜合評標正是對招標方式的改良。掛牌和拍賣基本上都是“價高者得”。

　　知情人士表示，近年來，招標方式使用較少，一方面是地方政府出於土地財政考慮，另一方面是招標出讓暗箱操作的餘地太大，爭議太多。比如，一些企業稱明為招拍挂，實則暗中內定的情況並不少見，企業參與拿地的門檻嚴苛或相關標準有所偏向。“當暗定的人中標、競得後，相關部門可能還將原限制條件全部取消，甚至在其他方面也放寬政策界線。”更有甚者，招拍挂的歸檔資料不是當初向社會公示的原始資料，而是被更改、補充、調換的資料，甚至部分重要資料被銷毀。還有，有的投標、競買人“拿錢通神”，拉攏腐蝕個別工作人員，獲取內部信息和暗中支持。此外，不少開發企業被迫聯手互相“陪標”，在某家企業看上一塊地塊後與同行協商共同參與招標，同行故意壓低標書水準和出價，以保證某家能順利拿標。“這就是所謂的這次你陪我，下次我陪你，你好我好大家好。”

　　“試圖將招標量化，這在實際中難以操作。”王君對綜合評標的實施頗有疑問。他説，如果評標僅以開發商資質、開發經驗、資金實力等指標為標準，那麼萬科、保利、金地、招商、遠洋等開發企業均能成功踏過門檻，此後再區分各家優劣的指標包括設計方案、設計理念和規劃方案等，往往難以量化衡量並進而拿出具有説服力的評價方案來。比如，上海莘莊地鐵上蓋地塊在招標前就出現了被內定的傳言，不管是真是假，這都對綜合評標方式提出了公平性的疑問。

　　打破了“價高者得”的一貫做法，綜合評標防止了地王現象頻頻出現，也存在主觀評分是否妨礙公平等質疑

　　今天，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“新國十條”)發佈剛好滿一個月。

　　“新國十條”提出：“在堅持和完善土地招拍挂制度的同時，探索‘綜合評標’、‘一次競價’、‘雙向競價’等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。”

　　在這一個月裏，已運行6年左右的土地招拍挂制度開始變臉。北京、上海等城市出臺了土地出讓新政，“價高者得”的主流方法被打碎，“綜合條件最佳者得”的方法開始試行。在這一個月裏，地王徹底消失，甚至有地塊因開發商報價超過規定價格上限而“流拍”。但也有開發商對“綜合條件”的評判産生質疑，認為現行的招拍挂改善措施有損市場公平。有人還質疑，限價出讓的方式會不會扭曲商品房的市場特徵，限價方案能不能得到切實執行。

　　中國證券報記者調查發現，儘管諸多開發商認為招拍挂制度存在催生地王、暗設門檻等負面因素，但與原來的協議出讓相比，招拍挂制度在公平性上的進步顯而易見，應當是土地出讓的主流方式。但招拍挂改革陷入了保障公平與抑制地價難完美兼顧的兩難境況。不管“綜合評標”、限價出讓等方式是否真能遏制地價，會不會影響公平競爭成為開發商們的最大擔憂。

　　加大土地供應 完善出讓制度

　　接受中國證券報記者採訪的業內人士均表示，招拍挂制度改革的初衷是為了抑制地價瘋漲。地價降了房價就一定會降嗎？

　　“一線城市的不少在售樓盤均價在兩三萬元每平方米，但這些樓盤的地都是好幾年前拿的，當時樓面價都只有幾千元，能説目前的房價是地價推高的嗎？”一位開發商説，高地價必然催生高房價，但低地價未必換來低房價。對於控制房價來説，恐怕不能只在土地招拍挂制度改革身上寄予太多希望。

　　一些專家認為，改革土地出讓制度並不是房地産調控的關鍵。燕京華僑大學校長華生説，“價高者得”的招拍挂與“分高者進”的高考制度一樣，雖有缺陷，但不是壞制度。

　　上海一地産商有關人士對中國證券報記者表示，所有的土地由地方政府收儲後進行拍賣，在招拍挂制度出臺之前是誰有關係誰就能搞到土地。目前的改革重點還應該是完善招拍挂制度，規範土地出讓市場，消除招拍挂的貓膩。“比如有的開發商可以做一級開發，他們會在成本上做手腳，原本是6億元的成本做賬到8億元。在土地出讓時，一級開發商憑空就比競爭者多了2億元的資金優勢。”

　　一位常年在二三線城市拿地的開發商人士介紹，2007年，他聽聞某南方縣級市一核心地段擬公開拍賣一塊商業用地，連忙組織人手與當地政府聯絡並查詢相關資料。忙活一通後，他鬱悶地發現並沒有任何出讓信息，當地國土部門也拒絕反饋。但半年後，他驚訝地發現，這一地塊成功出售給了當地一家名不見經傳的小開發商。原來當地政府“把拍賣信息在辦公樓門口貼了兩天，誰能看得到？除此之外沒有任何渠道發佈消息！”

　　某香港上市開發企業的負責人説，為確保目標對象拿地，一些被“説服”的政府工作人員甚至親自“勸退”那些實力強大的開發商，許以其他地區地塊優勢競買等承諾，而開發企業為了與當地政府搞好關係也只能識趣讓路。

　　“我們還是希望公平競爭，不要搞暗箱操作，比綜合實力，而不是某一方面。”上述參與上海閔莊地塊競標的開發商認為，土地招拍挂應保持價高者得的大方向不變，適當降低標價權重。同時，放開土地供應量。在這樣的前提下，招拍挂才不會助推房價。

　　“為什麼重慶的房價一直上不去，溫州炒房團不願意去重慶炒房，因為重慶的土地供應量非常大。”溫州一名房産仲介負責人告訴中國證券報記者。

　　王君也認為，招拍挂只是土地交易的載體和形式，它承擔不了房價上漲這一綜合現象的過多責任，而土地供給有限造成的供需矛盾，才是地價層層上漲的更深層原因。

　　增加居住用地有效供應已成各地共識。國土部土地利用司司長廖永林表示，2010年的住房用地擬供應量為184749公頃。該數據為2009年全國住房實際供地76461公頃的近3倍，比前5年平均年度實際供應量54650公頃大幅增加。其中，中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，佔三類住房用地總量的56.54%，超過去年全國實際住房供地總量。

　　王君透露，由於近兩年閒置土地清理取得了不少成效，北京今年供應土地可達到3000公頃左右，僅以樓面地價1萬元每平方米計算，則需要高達3000億元資金，而目前北京市開發商手中短期內能用於拿地的資金估計不足千億，這一供地計劃足以將現有的拿地資金“吸幹”。這恐怕才是促進未來土地市場變局的最主要因素。

　　限價出讓試水 待解現實尷尬

　　除了“綜合評標”，“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式也開始試水。前者是指採取不舉牌不競拍，不設底價，開發商一次性競價成交的方式，後者為“向下競房價，向上競地價”的方式。

　　北京的土地新規就提出，將試點“一限兩競”土地競買方式，採用“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。

　　“這種方式有助於避免房價過快上漲，開發商在競地過程中會留存一定利潤空間，並更好地滿足城市居民的居住需求。”武漢天下置業集團公司董事長陳潛鋒認為。但也有開發商質疑“一限兩競”的推廣空間，在他們眼裏，這和保障性住房中的限價房差別不大，將導致開發商考慮反向利潤，從節約成本上下工夫，不會關注高級住宅的開發，只求把房子建好能住能賣就行，並可能導致開發商片面追求低成本，降低建築質量、環境及小區功能建設上的投入，扼殺利潤成長空間。

　　在現實推廣中，限價出讓也遭遇了一系列尷尬。4月27日，北京市暫停熱點區域高價地交易之後的首宗居住用地——房山區竇店鎮一居住地塊“流拍”，原因是現場拍賣價折合樓面價為每平方米4718元，高於拍賣前設定的樓面價上限18元。

　　4月中旬入市的房山區長陽鎮6號居住用地首次採取“限房價、競地價”的掛牌方式，明確定位為中小套型普通商品住房，房屋銷售均價為每建築平方米12500元。掛牌競價從5月6日開始，掛牌競買申請截止時間為5月19日。開發商對此反應較為冷淡，截至5月14日，該地塊僅收到一份競買報價單。

　　事實上，限價出讓在北京土地市場並不陌生。熟知北京房地産市場的人士不難想到4年前的地王——廣渠路36號。2006年12月，首開集團和北京城建聯合中標朝陽區廣渠路36號地，中標價為26億元。照此計算，樓面價僅為5647元/平方米。業內人士認為，聯合競標體之所以能成功打敗眾多實力強大的競爭對手，很重要的因素是兩家房企在投標文件中明確表述“意向銷售價格9500元/平方米”，這極大地迎合了當時抑制高房價的氣氛。2008年11月22日，當該地塊項目以“首城國際中心”名義銷售時，價格卻不是承諾的“意向銷售9500元每平方米”，而是均價為13000元每平方米，隨後更一路飆升至約3萬元每平方米。

　　“你看到廣渠路地塊的開發商因為沒有實行當年的限價方案而受到處罰嗎？”王君表示，該地塊開發商是否違約的責任事實上難以追究。開發企業未履行拿地合約中的限價計劃損害了意向購房人的利益，但開發企業是與國土部門而非購房人簽訂的限價意向合同，購房人訴求無據。回頭來看，現在推出的“一限兩競”，理應吸取上述教訓，更好地保障政策實際效果，並對開發商違約責任作出規定。

　　河南建業集團一位負責人表示，競房價、競地價操作起來有一定困難。在土地成本日益提高情況下，限制房價顯得更有難度，並且該政策實施起來要有系列配套政策。

　　儘管招拍挂制度在一定程度上助推了高地價，但土地供給有限造成的供需矛盾才是地價層層上漲的更深層原因

　　限房價、競地價及限地價、競政策性住房面積的土地限價出讓方式在現實中面臨開發商冷淡面對、限價或難執行等尷尬

責編：汪蛟龍