“新政”背景下房地産市場調研

　　房地産步入改革“窗口期”

　　隨著中央一系列貨幣、土地和稅收等調控政策出臺，房地産市場正在迅速降溫。一些專家和基層幹部指出，今年將迎來我國房地産業的重大改革“窗口期”，要讓房地産市場真正回歸理性，應抓住時機加快房地産業結構調整，建立和完善多層次的住房建設、供應和保障體系，促使我國住房政策逐步實現公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地産改革迫在眉睫

　　記者在調研中，不少專家和基層幹部指出，高房價已演變成突出的社會矛盾，顯示房地産市場十餘年的高速發展積垢已深，應對我國十餘年來的房地産市場發展進行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波認為，目前圍繞房地産的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問題。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化、福利化、計劃分配的路子，但卻存在建設效率低下、住房短缺等突出問題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時間增加了7平方米。而從1998年起，國家開始實行市場化、貨幣化的住房分配製度改革。房改十多年來，有效解決了效率問題，抽樣調查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有産權住宅，2008年廣州人均居住面積達到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

　　黃文波認為，過去十餘年房地産市場充滿著效率導向，其快速發展也有效啟動了各地的經濟增長，但是房地産本來還應該有的民生導向和公平導向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地産業改革需要進一步深化的領域，需要增強“有形之手”干預、調控的力度，以彌補市場機制的缺陷。

　　不少基層幹部和專家認為在政府長期追求G D P發展、社會長期商品化漸變的過程中，房地産問題已積累了很多社會經濟的深層次矛盾，房地産改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕認為，要在紛雜和混亂的當下解決問題必須分兩步走，首先應以強力手段解決階段性問題，一方面以超強的信貸管控執行力管住需求，扼住投資投機需求，一方面以超強的行政執行力推動土地迅速進入開發週期並確保住房銷售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應“結構性失衡”

　　廣東省房地産協會會長蔡穗聲認為，由於住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個部分，過去十餘年我國房地産市場發展過度強調了通過市場解決住房需求，而在公共住房領域欠賬過多，造成供房供應的嚴重“結構性失衡”。

　　目前，國家強調加大保障性住房的建設和投資力度，對此不少專家和基層幹部認為，這是改變我國住房“結構性失衡”的長遠舉措，但從政策制定、實施手段、法律法規健全等方面還需進一步完善，讓群眾明確預期，增強對公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長黃文波認為，當前國家房地産政策應更鮮明，應強調堅持市場調節和政府調控兩手抓來解決住房矛盾，效率問題通過市場解決，效率基礎上的公平問題政府應給予必要、合理的干預，對不同收入階層的群體應實行差異化的住房供應制度。

　　事實上，自2007年以來各地加快了保障性住房建設和供應的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調研時了解到，目前相對於低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長黃文波認為，從社會收入階層結構來看，約佔整個人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費的絕對主力，而且也是最關注房價、最受房價牽扯、意見最大的群體。而對收入階層的高低兩極，住房問題分別採取市場化和保障化的策略來解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調節和政府調控的邊界問題，必須科學、合理地把握調控的“度”，使調控既不能傷及市場效率，又能兼顧公平。

　　針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發現普遍存在定位模糊、缺乏系統性的問題。一些專家和基層幹部建議，解決“夾心層”住房問題應從三個方面著力：一是加大公共租賃住房建設，政府手裏不僅要有土地儲備還應有住房儲備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因，應制定政策鼓勵大量的存量房進入租賃流通市場，引導群眾“租房住”的消費習慣；三是加大普通住宅建設，嚴格執行國家關於“90/70”政策要求，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實亡，必須在土地供應、市場監管等各方面加強執行力度，堅決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風。

　　房地産業：更需改革而不只是調控

　　在調研中，基層一個較為普遍的看法是，從長遠來看，房地産業更需要改革而不只是調控，推動房地産業轉型和回歸理性，必須打破導致房地産瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革、紮實推動以求逐步解決。

　　一是儘快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應緊張的局面。北京市華遠地産股份有限公司董事長兼總經理任志強説，導致高地價的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍挂制度，2003年之后土地供應量急速下降，2006年中央提出用增加供應的方式調控價格，2007年土地供應是增長的，但下半年開始“雙防”(防過熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學房地産研究中心主任賈生華教授認為，政府單一壟斷供地、商品房市場受需求刺激形成“自激”效應，導致地價房價互動攀升，這一根本性問題不解決，房地産業的健康發展就很難實現。應儘快改變建設用地由政府單一供應的制度，允許和推動農村集體土地進入市場，同時在城市層面探索企業等市場主體協議出讓土地等方式，實現“多個龍頭放水”。

　　二是儘快試點和開徵物業稅，解決地方政府對“土地財政”的過度依賴。中國房地産開發集團理事長孟曉蘇分析認為，自1994年分稅制改革以後，地方財政轉為虧空狀態，要靠壟斷的土地資源來補償。現在各城市對“土地財政”依賴很重，2009年全國土地出讓總價款超過1 .5萬億元，“以地生財”成為地方財政的重要收入，促使城市不斷擴大徵地範圍搞開發，不擴大賣地就不能支撐財政。不解決地方政府的財政收入哪來的問題，就無法改變“以地生財”産生的各種問題。

　　三是加快城鄉統籌改革，讓農民帶著“地票”進城。北京市華遠地産股份有限公司董事長兼總經理任志強認為，近年來房地産業的許多畸形發展現象根源於城鄉統籌問題，房價過快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒人買，地方政府要靠招商引資吸引開發商去開發，土地富餘，房價也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地，資源配置遠遠落後於社會發展的需要。

　　改革開放30年，我國的城市化率從1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，兩億農民進城，未來30年還將有四億農民進城，這是城市化加快發展時期我國房地産業面臨的最核心的矛盾，必須依賴於城鄉統籌改革方能破解。中國房地産開發集團理事長孟曉蘇認為，可以設想一種制度，把進城農民的宅基地折算成一種建設用地憑證，讓農民全家帶著“地票”進城，“地票”可以換一套小戶型經濟適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉建設與發展的全局出發，實現土地資源的合理調配與統籌利用。

　　房地産“一業獨大”三個“難以為繼”加劇風險

　　近期國家針對房地産市場的調控措施正步步收到成效，一段時間以來部分城市房價一路飆漲、投資投機行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調研時不少基層幹部和專家仍對房地産市場發展表示憂慮，當前房地産業“一業獨大”對我國經濟社會民生已造成重大困擾，希望中央對房地産市場的短期調控能與著眼長遠的改革相結合，以此次調控為契機，痛下決心革除房地産宿弊，否則房地産市場調整、鬆動的惡性循環將嚴重拖累中國經濟社會的長期健康發展。

　　經濟過度依賴房地産風險之大難以為繼

　　當前，一些地方經濟過度依賴房地産，G D P增長主要靠房地産帶動，財政收入主要靠土地經營收入，銀行收益和資産質量主要靠房地産抵押貸款，房地産業甚至已成為一些城市的經濟命脈。據房地産研究機構中國指數研究院發佈的數據看，2009年全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8000多億元，同比增加160%，許多城市土地出讓收入成為城市建設的主要來源。

　　即使是在中西部地區，土地出讓、房地産稅收對地方財政的貢獻同樣巨大。記者從內蒙古財政廳、地方稅 務 局 、 統 計 局 等 部 門 了 解 到 ，2009年內蒙古自治區的地方財政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區的耕地佔用稅、房地産企業所得稅、房産稅等與土地、房地産行業直接相關的稅種總額約86億元，建築企業當年實現稅金37 .52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地産拉動的其他行業稅收，房地産業給地方財政的貢獻更大。

　　另一方面，由於房地産的行業利潤遠高於其他行業，各類企業紛紛轉向房地産開發。今年“兩會”後儘管房地産調控措施已陸續出臺，但仍有央企不斷頂風涌入房地産開發領域“央企地王”一時成為輿論焦點。實際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶湧進入房地産開發領域。如近年來轉行房地産的上市公司顯著增多，據統計，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業轉行房地産，佔到目前地産類上市公司總數的35%。而論上市公司的毛利率表現來看，房地産行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。

　　廣 東 省 房 地 産 行 業 協 會 關 于2010年房地産市場景氣分析指出，大量熱錢和投資商涌進房地産市場進行投機炒作，加劇了房地産市場資産泡沫的形成，同時使本應投向實體經濟的信貸資金大量流向房地産業，對實體經濟的發展産生擠出效應。對於“全民建房”現象，曾多次被勸導投資房地産的浙江中寶企業集團董事長吳良定説，房地産熱的幾大問題，一是把企業價值觀搞壞了，二是把社會經濟鏈條搞壞了，三是把社會風氣搞壞了。房地産就像吸毒，搞了房地産再搞主業就沒興趣了。

　　土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼

　　在這一輪房價大幅上漲中，一些城市出現排隊搶購、倒賣號子等現象，除了投資投機性需求過剩外，商品房供應相對不足也是一個重要原因。一些基層幹部和普通消費者説，地少人多是我國的基本國情，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發展模式，在沿海城市出現的這種現象將持續向內地漫延。

　　土地緊約束最明顯的深圳市，目前新增建設用地幾近枯竭，近幾年商品房用地供應持續緊張，導致商品房開發建設規模出現持續下降。據深圳市房地産研究中心的數據，全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批准預售面積從2004年到2009年持續回落 ， 分 別 下 降 了5 7 %、6 5 %、41%。與此同時，由於住房消費不斷升級，商品房需求持續旺盛，深圳新 建 及 二 手 商 品 住 宅 銷 售 總 量 從2004年到2009年增漲了54%，從而導致住房市場産生較為突出的結構性供求矛盾，並不可避免的産生了房價上漲快、市場波動大、投資投機增多等問題。2009年深圳商品住房價格從2004年的每平方米5980元，上漲到14858元，漲幅達到144%，2009年第四季度深圳房價突破每平方米兩萬元，高居全國城市榜首。

　　大城市、小郊區的上海市也面臨嚴重的土地資源供求矛盾。上海市發改委副主任肖林介紹，2008年底上海建設用地達到2860平方公里，2020的規劃目標是281平方公里，也就是從2009年到2020年，只有121平方公里建設用地可用，按現有的投入結構和發展方式，很快就沒有地可用了。

　　一方面是土地緊缺，而另一方面“土地財政”的現實利益又消解了地方政府節約、集約利用土地的積極性。房地産民間觀察人士、深圳香地信息諮詢有限公司總經理尹香武説，現在地方政府執行的是“鴕鳥政策”，有些地方明明十年之內就已無地可用，仍不能停止賣地衝動，因為地方G D P增長、政績考核都依賴於出賣土地、房地産業的短暫繁榮來支撐。

　　和諧成本巨大民生之苦難以為繼

　　隨著房價飆升，房産正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地産協會副會長、浙江省機電集團有限公司副總經理朱瀾平説，由於房價上漲遠遠超過銀行利率和物價上漲，造成了“馬太效應”———越早買房、買得越多、買高價房的人，財富增長越快，而一些群體，如農村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場，由住房引發的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。

　　以深圳為例，居民在住房領域存在嚴重的苦樂不均，據深圳房地産研究中心調查，佔全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建築面積達到388平方米、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建築面積為26平方米、住房自有率70%；但佔全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差，人均住房建築面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質量較差的社會群體，佔全市實際總人口的82%，數量巨大。由於功能質量較好的商品性出租房供應量少、租金高，據估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動人口，主要通過租賃租金較低、安全性與環境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。

　　房地産業已成為目前百姓怨氣最為集中的領域之一。廣州市國土和房管局副局長黃文波認為，目前住房問題上出現的一些不和諧、不合理現象，根本上説是公平問題，是住房資源分配“兩極分化”的問題，完全靠個人資産的多寡來決定住房資源的分配，不加以區別對待，必然會造成有人佔有資源多、有人佔有資源少甚至分不到資源，老百姓是既患寡更患不均的。

責編：霍筠霞