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進入5月份,在國務院和部分城市一系列房地産調控政策的“重壓”之下,一度高燒的樓市似乎進入了“冰凍期”:仲介市場門可羅雀、銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現打折促銷……
儘管一些城市房價猛漲勢頭有所趨緩,但人們也發現,不少地方調控政策仍“按兵不動”,房地産商降價僅屬“少數行為”,銀行放貸“暗門”五花八門,種種跡象均表明房地産市場仍處深度博弈狀態,房價“堅冰”能否解凍,中國樓市能否回歸“平穩健康”,仍然撲朔迷離。
“地方版”調控跟進 樓市進入“冰凍期”
到目前,北京、深圳、青島等熱點城市已出臺房地産調控政策,相比“國十條”,實施更嚴厲的信貸政策是“地方版”調控政策一大特點。4月23日,青島市率先發佈樓市調控細則,除限制外地人購房外,要求商業銀行可根據風險狀況,以家庭為單位暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
4月30日,北京市出臺了“最嚴厲”的“京十二條”,除了暫停第三套房貸、限制外地人購房措施外,首次提出了同一家庭限購一套新房的“限購令”。5月5日起,北京市公積金貸款購買二套房首付提升至五成,公積金購第三套房暫停發放貸款。
5月6日,深圳市樓市調控新政策出臺,包括執行差別化信貸政策、限制炒房和投機性購房、推行人才安居工程等。
“地方版”調控政策效應已初步顯現,樓市觀望情緒濃厚,房地産交易陷入“量減價滯”狀態,部分地區樓盤價格出現鬆動。中國指數研究院對35個城市的監測結果顯示,上周(5月3日-5月9日),有26個城市商品住宅成交面積環比下跌。
在信貸收緊壓力下,連日來北京商品住宅交易量持續低迷,不少房産仲介處於半歇業狀態。據北京市房地産交易管理網統計,5月10日,北京市新房現房和期房網上簽約量分別只有66套、101套。
在深圳,二手房市場在新政策出臺後大幅下挫。據深圳市規劃和國土資源委員會數據統計,上週二手房市場上周共成交2509套,環比下降35.3%。一二手房總成交2799套,環比下降32.5%。
SOHO中國董事長潘石屹表示:“從目前市場反應來看,調控政策發揮了作用,看來房地産市場已進入了一個‘冰川季’。”
樓市博弈加劇 房價堅冰仍未“解凍”
隨著“地方版”調控政策顯現一定的“殺傷力”,樓市遇冷,但專家提出,目前樓市正處於政府、銀行、地産商、購房者的多方博弈狀態,觀望情緒濃厚,房價並未出現整體鬆動跡象。
“地方版”調控政策進度不一,不少地方仍在觀望和等待。住房和城鄉建設部副部長齊驥表示,部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出,也與一些地方和部門認識不到位、落實調控政策不力等原因有關。
現有調控政策的“執行力”遭遇考驗。記者最近以購房者身份走訪了樓市,結果發現仍有不少曲線炒房的“暗門”。一是通過個人消費貸款的方式“繞過”住房貸款;二是無房戶同時通過不同銀行購買多套房均可享首套房優惠。一位銀行業人士説,購房者可以通過個人消費貸款、透支信用卡、小額無抵押貸款等方式獲得資金,銀行只要有利可圖,大多不會拒絕。
中原地産華北區董事總經理李文傑表示,目前政策仍有漏洞,由於銀行系統沒有實現全面聯網,在一地買房後可以到異地貸款,並且有的銀行並沒有完全落實限貸措施。此外,“第二套住房認定標準”目前尚未明確,地方在執行過程中有難度。
儘管部分地區出現了房價回落跡象,但波及面和降價幅度有限,多數房産商對降價仍“保持沉默”。
降價聲勢較大的恒大集團,宣佈公司樓盤從5月5日起實行8.5折“讓利”促銷,但這些樓盤大多不在核心城市,並且該公司媒體部一位負責人表示:此次促銷是既定的市場策略,和調控政策沒有直接聯絡。李文傑説,降不降價跟房地産商手裏的資金量有關係,如果不急於回籠資金,降價的可能性就不大。
樓市遇冷,是否會對相關聯行業産生波及效應?一種觀點認為,當前調控政策不可能持久,因為樓市停滯將波及鋼鐵、水泥、家居等相關行業,産生“多米諾骨牌”效應,政府將很難承受經濟壓力。不過,多年從事鋼材貿易的中間商賈勇超並不認同。他對記者説,今年螺紋鋼價格最高時達到了4500元左右,樓市調控開始後,各地區螺紋鋼短時間內出現了300元左右的跌幅,目前價格已逐步企穩。
“總體來看建材價格仍處歷史高位。”長期從事鋼鐵行業市場分析的研究人員滿容容説,根據我們對幾大鋼廠出廠價格的監測,受房地産調控影響,4月中旬以來螺紋鋼曾出現一波急跌,但今後價格下跌空間有限。
房價“理性回歸”仍需綜合施治
業內人士認為,由於此輪樓市調控政策的指向性非常明確,“遏制部分城市房價過快上漲”的目標並不難實現。
華遠集團總裁任志強説,如果房價降不下來,政府還會繼續出政策。不過,業內人士分析認為,當前的調控措施仍屬權宜之計,從長期看要推進中國房地産市場步入“平穩健康”發展,仍需一個更加成熟、系統的政策框架和制度設計。
“北京樓市調控的當務之急是增加土地供給。”潘石屹認為,此次北京之所以出臺如此嚴厲的政策,一個原因就是商品房存貨缺乏。北京商品房一年的銷售量為20萬套,但目前真正能拿出來出售的房子只有三四萬套。值得關注的是,經濟適用房上市交易、小産權房等政策將對樓市供需産生怎樣的效應,也有待觀察。
政府與房地産業的高度關聯能否“鬆綁”,在本輪樓市調控中值得關注。潘石屹説,中國的開發商與政府、銀行的關係在2008年底曾有調整機會,但未過太長時間,一些地方政府和銀行即開始“救市”行為。
保障房建設力度步入快車道。齊驥透露,住房和城鄉建設部正在會同相關部門制定2010年到2012年全國保障性住房建設規劃,這個規劃將在今年7月底以前向社會公佈,主要包括各類保障性住房和棚戶區改造計劃的內容。北京市提出,今年將確保完成新開工建設和收購政策性住房13.6萬套,佔全市住宅新開工套數50%以上,竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。
開徵房地産保有環節稅收的呼聲也日益高漲,但如何提高可操作性、避免“誤傷”普通購房者權益是必須把握的原則。潘石屹説,房産保有環節徵稅應以別墅、多套房等為徵稅對象,計稅標準可以從第二套房算起。深圳社科院城市營運中心主任高海燕説,政府對樓市的調控應該多管齊下,出臺物業稅或房産持有稅是平衡樓市供需平衡的根本之道。
遏制房産投資投機要堵疏結合,必須拓寬投資渠道,否則炒房資金從大城市撤出後有可能向二三線城市轉移。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松説,這是關乎金融業健康發展的一個重要問題。(記者趙仁偉、彭勇、葉鋒、張道生)
責編:許桂梅