樓市調控重點是約束地方政府的趨利性衝動，以公開、公平、公正的市場規則配置地産資源，杜絕各個環節可能存在的不正當交易空間，讓房産業逐漸走上理性而成熟的市場化道路

　　繼4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發後，北京市政府4月30日發佈《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，相比“國十條”，北京版的樓市新政在內容上更細化、更明確，這是首個地方政府出臺的樓市新政。通知規定，同一個家庭只能買一套商品房，並首次提出個人售房將計稅，外地人在京購房需提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明等。

　　這個被業內稱為史上最嚴厲的地方樓市政策，幾乎是以強硬的行政手段限定一家只能限購一套房，雖然被明確為“臨時性”的新政策，但其期限是什麼，能否從根本上堵住樓市失范的缺口，對於其他大中城市的樓市調控是否具有示範意義等等問題，都讓市場發出了不少疑問。

　　在我看來，作為公民住房問題最為突出的北京市，其控制樓市的決心不可謂不強，舉措也堪稱“史上最強”。此種以暫時性的公民購房自由權利限定，來壓制炒房空間以及各種非正當的房産交易，本質上針對的還是少數不正當獲利者，對於廣大普通公民尤其是城市低收入群體而言，購買一套住房已是“奢望”，在這種特殊的社會背景中，“二套房”的限定政策只要切實執行，很大程度上還是能夠抑制住目前狂熱的樓市，從而讓房産市場趨於理性，輔助市場機制的恢復，有助於提高普通市民在樓市交易市場的影響力，最終保障公民的住房權益。

　　但是，對於已接近“病入膏肓”的中國樓市而言，如此強勢的行政干預，即便能夠以強有力的執行帶來短期治理效應，也難以從根本上構建理性的房産市場。

　　一個顯而易見的事實是，目前國內樓市失去規範、市場調節失靈，根本原因並非個體意義上的商業炒作，也不是表面上的房地産商不良營銷，追根究本乃是幕後的行政推手在作祟。

　　各種樓市資源不能規範地依照市場競爭的規則實現最佳配置，相關市場監管的缺失臧納了太多行政操控的間隙，各種腐敗和不正當交易難免滋生，這些成本最終都轉化為居高不下的樓價並最終由普通公民來承擔。在這種體制下，如果行政力量不能乾淨退出樓市，地方性權力尋租得不到徹底遏制，那麼僅僅依靠類似的行政“強心劑”，也終歸只是一種治標不治本的暫時替代性政策，難以從根本上還中國樓市一片敞亮的藍天，也不足以抑制住瘋長的樓價，更無法滿足公民對於住房的民生訴求。

　　其實，政府對於樓市的調控，本質屬性是對自身憲政職能和市場責任的實現。從憲法上看，公民享有居住的權利，保障“居者有其屋”也是政府義不容辭的職責，房價虛高、公民大面積買不起房的背後，最終凸顯出的是政府憲政職能的缺位；從市場角度觀察，現代法治型市場一方面要求行政不得過度介入具體的市場資源配置，另一方面又要求政府為市場自由競爭提供規制治理。因此，對於“脫韁”的中國樓市而言，政府調控首先當回歸憲政思維，從市場的規範化層面審視行政職能，而不是以限定市場交易的替代性方式進行干預。

　　那麼，如何實現政府對樓市的理性化調控呢？筆者以為，在認清房産市場問題憲政本質的前提下，控制樓市的正途必須從具體的行政干預中抽出手來，把主要精力放在政府權力的自我控制與對外監督上。就前者而言，重點是約束地方政府的趨利性衝動，以公開、公平、公正的市場規則配置地産資源，杜絕各個環節可能存在的不正當交易空間，讓房産業逐漸走上理性而成熟的市場化道路；就後者而言，重點則是加強對房地産企業的監管和規範供給，以嚴格的執法約束樓市企業的不正當競爭和不規範交易，為開發商與購房者的公平交易提供市場化的法治環境。從這個角度講，對開發商的監管即是對公民住房權和公平交易權的保障。只有在上述兩方面的合力下，形成成熟的市場發育與理性的法治調控，最終方能將中國樓市引上健康有序的發展軌道。（傅達林）

責編：肖金平