今年兩會期間，有代表委員提出，通過建立“三三制”住房制度，解決中等收入家庭的住房問題，“二次房改”再度成為社會熱詞。這種呼聲的出現，是否意味著從1998年開始的城鎮住房制度改革出現了一些突出的問題？房改的下一步，應該怎麼走？

　　房改要不要大幅調整

　　對話人：編輯 苗苗 記者 王煒 李剛

宋嵩繪

　　一問：

　　“二次房改”呼聲起，説明什麼？

　　編輯：1998年，以國務院發出《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標誌，我國開始了以住房商品化、社會化為目標，以停止實物分房、實行住房分配貨幣化為主要手段的城鎮住房制度改革。時至今日，為什麼會出現深化房改、甚至“二次房改”的呼聲呢？

　　王煒：這種呼聲的出現，顯示了我國房地産市場在快速發展中出現了一些突出的矛盾和問題。國務院發展研究中心有關專家指出，目前房改主要存在以下一些問題：

　　在房地産市場方面，首先，部分城市地價、房價上漲過快。特別是在北京、上海等大城市，房價漲幅過大和房價收入比上升過快，讓居民普遍感到房價難以承受。第二，住房供求結構矛盾突出。儘管我國一直鼓勵建設適合普通家庭的中低價位、中小戶型的普通商品房，但這類住房供給嚴重不足。供應結構不合理不僅直接影響了中低收入居民的購房需求，而且進一步加劇了房價上漲給普通居民帶來的壓力。第三，二手房市場和租賃市場長期發育緩慢，導致龐大的存量房難以盤活，住房需求過度依賴新房市場，也推高了房價。第四，房地産市場秩序混亂。捂盤惜售、囤積房源、發佈虛假信息等侵害消費者利益的現象屢禁不止。

　　在住房保障方面，儘管近幾年保障性住房建設進度有所加快，但目前覆蓋面仍然較小，與廣大群眾的需求相比仍有很大差距。住房保障制度設計不完善、不合理。

　　同時，房地産市場的宏觀調控也是困難重重。專家認為，近年來住房調控政策沒有能達到“促進市場平穩健康發展”的預期目標，房地産市場投資增長過快的勢頭沒有得到根本遏制，市場秩序仍然有許多問題。

　　正是在這些因素的作用下，通過深化房改來改變現存問題的呼聲才不斷出現。

　　二問：

　　十年房改回頭看，如何評價？

　　編輯：為什麼會出現這種種問題，是房改的市場化思路錯了嗎？應該如何評價十多年的房改？

　　李剛：應該説，房改10多年來，不僅有效解決了計劃經濟模式資源配置效率低下的矛盾，大幅改善了城鄉居民的居住質量，而且拉動了內需消費的釋放，促進了經濟平穩。實踐證明，住房制度改革市場化方向順應了市場經濟規律。

　　王煒：的確。經過十幾年的房改實踐，房改取得了巨大成就。

　　首先，城鎮居民住房水平顯著提高。到2009年底，全國城鎮人均住房面積已經接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同時，居民自有住房數量大幅度提高，住房自有率達到80%以上。住房佔居民家庭全部財産的平均比重已經超過50%，是居民家庭財産增長最快的部分。

　　同時，住房市場機制的作用日益顯現。目前，房地産市場已經成為實現居民住房需求的主要載體，新房、二手房、租賃市場組成的多層次的住房市場體系初具規模。在市場發育成熟的同時，住房保障體系的框架也初步形成。

　　因此，儘管出現了種種問題，但從短短十幾年房改取得的成就看，我國住房制度市場化改革的方向是正確的、符合國情的，必須繼續堅持。

　　編輯：既然方向是正確的，那麼出現這些問題的原因何在？

　　李剛：從本質上來看，房價問題的實質是在市場化條件下住房資源公平、合理分配的問題，是效率和公平如何兼顧的問題。廣州市市長張廣寧指出，由於市場主體存在逐利的天然屬性，難以在釋放效率的基礎上做到公平。目前，住房問題上出現的一些不和諧、不合理的現象，需要“有形之手”去干預、去調控，以彌補市場機制的缺陷，健康發展。

　　王煒：應該理性分析房改面臨問題的原因。首先，城鎮居民住房需求集中釋放，使得住房供求矛盾凸顯。國務院發展研究中心專家認為，“十五”以來，由於消費結構快速升級，引發了居民住房消費的快速增長、城市化快速推進帶動了城市特別是大中型城市住房需求的快速增長，這都導致了住房需求集中快速釋放。這些因素交織疊加，加速了現階段房價上漲、供求不平衡的矛盾。

　　其次，住房市場發育時間短、水平低。我國住房制度全面改革僅10餘年時間，市場體系尚不完善，市場規則不健全，相關的法律法規體系也不健全。

　　因此，目前房改遇到的問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，需要一個中長期的過程來解決。