房企死扛高房價潛藏風險，樓市滯脹值得高度警惕。 中新社發 山西翟海軍 攝

　　樓市調控風暴襲來，開發商紛紛表示：“去年行情好，手裏不差錢”。但實際上，去年開發商大手筆“圈地”，單是萬科、保利、金地和招商地産四家企業去年就花了約930億元買地，一旦銷售回籠不及時，開發商的資金鏈有可能再出現問題。

　　文/本報記者張忠安(署名除外)

　　2009年房價的飆升也讓開發商斥鉅資買地的熱情水漲船高。A股中的四大天王——萬、保、招、金更是不甘落後，去年買地累計資金接近千億元。

　　市場分析認為，目前國家連續出臺政策，收緊銀根、上調開發商拿地首付比例，以及嚴格二套房首付四成等將改變整個房地産市場走向，開發商資金鏈將再次面臨考驗，即使自己宣稱“不差錢”。

　　保利花400多億元買地

　　開發商搶地在2009年是一路高歌，新的地王不斷涌現。根據本報記者粗略統計，僅是A股市場的“四大天王”——萬科、保利、金地和招商地産，2009年累計斥資930多億元在土地市場上。

　　在“四大天王”中，保利地産最為激進，在去年的12個月中，有8個月重金搶地，累計花掉了420多億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。而該公司去年累計實現簽約金額433.82億元。不過，行業龍頭萬科顯得比較穩重，雖然從去年1月份就開始拿地，但全年只花了227億元，僅為保利地産的54%。另外，金地集團去年在土地市場上也花了將近200億元。

　　市場分析認為，在去年整個房地産市場的強勢復蘇下，一邊是銷售火爆，資金回流源源不斷；另一方面，大量資金有不斷流出，全國搶地擴張步伐不停。

　　二三線城市成主戰場

　　不過，從這些房企圈地來看，二三線土地市場的魅力大增。萬科在2009年12月份新增加的8個項目中，全部在二三線市場，分別是大連、瀋陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。公開數據顯示，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建築面積超過1200萬平方米，佔總新增土地儲備建築面積的比例超過60%，而在一線城市新增土地儲備最少，佔比在兩成左右。“開發商在二三線城市不停跑馬圈地，一方面是一線城市拿地難，另一方面是二三線城市經濟形勢較好，未來城鎮化將擴大市場需求。”廣州某開發商對記者表示。

　　房企今年資金鏈將再臨考驗

　　由於去年樓市銷售火爆，幾乎所有開發商都超額完成全年的銷售任務，加大資金回籠速度。寬鬆的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。但最近中央連續出臺組合拳，打擊樓市投資投機，造成市場觀望情緒日益濃厚。業內專家表示，雖然目前開發商對外一致表示出“不差錢”，但如果整個市場發生變化，房企資金鏈將再次面臨考驗。

　　“中央調控政策對市場資金影響較小，我們去年都賣得非常好，回籠資金充裕，暫時還沒有資金鏈緊張的問題。而且我們對今年的市場還是充滿信心的。”東莞某開發商銷售總監告訴記者。

　　然而事實上，在2009年瘋狂拿地之後，不少房企資本消耗嚴重。而受累于政策調控，今年房企融資將接受嚴峻的考驗。

　　國信證券房地産分析師方焱認為，高價拿地最終還要賣出去才算數。一旦銷售回籠不及時，有可能影響到公司的資金鏈。招商證券賈祖國指出，目前購房人口約50%左右都是投資性購房。二套房貸從嚴執行以及二手房稅收減免的結束，使得投資性購房在2010年將受到很大的抑制，如果房價繼續高企，開發商資金回籠將受到影響。

　　地産專家韓世同認為，即使開發商都宣稱“不差錢”，對未來充滿信心，但房企的新開工面積已經顯示出開發商對未來走勢的擔心，而且從2007年房地産企業資金寬鬆到2008年資金緊張的轉變也只有半年時間。“開發商現金流一般控制在一個季度左右的開銷，如果政策收緊，房企就可能再次面臨資金緊張的考驗。”

　　清理土地出讓金優惠政策

　　住建部要求：

　　清理土地出讓金優惠政策

　　住建部副部長齊驥日前再次明確要求地方政府要抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅等規定。據住建部一消息人士記者透露，地方“救市”政策清理首當其衝的就是地方土地出讓金的減免優惠政策。

　　據了解，包括土地出讓金在內，依附於土地和房産的形形色色的稅費，是支撐地方政府財政的主要力量。在2008年國家表示允許地方政府根據當地情況調整房地産業扶持政策之後，有19個城市出臺了土地出讓金減免的優惠政策。中國指數研究院發佈的數據顯示，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元，比2008年增加140%。

　　易居研究院北京所副所長牟增彬告訴《華夏時報》記者，中央終止營業稅優惠，明確土地出讓金繳納等相關條款後，地方的優惠政策自然終止。但在中央尚未提到的政策領域，如購房補貼、信貸等，地方政府仍存在較大的操作空間。 (華夏時報)

　　上周京滬穗深土地供應驟降

　　受國家政策調控影響，土地供應上周大幅下降，其中，四個一線城市住宅用地零供應。

　　中原土地監測系統數據顯示，在1月4~10日期間，京滬穗深四大一線城市沒有一塊住宅用地上市。其他二線重點城市中有5個推出21幅住宅用地，約173公頃，環比上周下降六成。鋻於住宅用地供求狀況嚴重失衡，造成幾個二線重點城市中“地王”頻出，溢價率居高不下。

　　其中南京長髮都市地産以總價8.65億元獲得雨花颱風景區地塊，溢價率高達116%，樓面地價15977元/平方米，創南京土地市場招拍挂以來最高的樓面地價。

　　去年涌現的部分“地王”

　　◆北京 望京地區一商業用地

　　9月3日,SOHO中國40億元競得；

　　◆上海 趙巷1D號地塊

　　7月23日，金地集團30.48億元競得；

　　◆重慶 鴻恩寺地塊

　　6月25日，保利地産33.1億元奪得；

　　◆廣州 亞運城地塊

責編：王玉西