導讀：廣西南寧樓市成為最先扛不住的房地産市場。日前，南寧宣佈放鬆對廣西周邊城市人口購買南寧房産的政策，天津濱海也宣佈適度放鬆，而杭州則有傳聞在五一後部分鬆綁。在房價敏感博弈期，地方政府決定放鬆限購政策拯救樓市。

　　南寧樓市率先放鬆

　　根據南寧市房管局發文，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　記者查閱到，在第六次人口普查中，南寧人口666.16萬，本次納入參照戶籍的五市人口分別為：北海153.93萬人，防城港86.69萬人，欽州市307.97萬人，崇左市199.43萬人，玉林548.74萬人。政策一調整，相當於增加了超過千萬的可購房基礎人口。

　　據記者了解，以南寧為代表的二三線城市，本身戶籍政策並不嚴格，南寧2013年1月執行的戶籍新政顯示，只要在南寧具有合法穩定的住所，並符合細則規定的相關條件，就可以將戶口遷入南寧。對於租房戶，只要房東同意，簽訂房屋租賃合同到房産局備案後也可申辦。

　　所以從這個角度來説，實際上即便是周邊城市人群，如果需要購買房子，完全可以通過正規途徑獲得南寧戶籍，然後再購買南寧房産。此次南寧地方政府放開部分限購，更多的是姿態。輿論有描述，地方財政吃緊。

　　天津濱海緊隨其後

　　就在南寧調整限購政策一天后，天津濱海新區房交會新聞發佈會上政策又有新鬆動。當地政府表示，為促進濱海新區樓市發展，將向市場推出諸多利好。其中包括：將實施差別化限購，只要濱海範圍內無房，即可在新區購房，並將推出共有産權模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房，待經濟條件成熟後購回其他産權，全部擁有産權。

　　從濱海的方案來看，天津濱海模式的共有産權房並非標準意義的共有産權房，而是一種變相降低首付的行為。如果按照這一形式操作，基本就是分期首付，相當於將首付降低到一成。業內人士表示，這一政策與央行對購房貸款的政策相抵觸，預期最後能夠執行的可能性非常低。

　　除了可能降低首付，濱海也是放鬆限購。就在這個月，天津市政府宣佈將在5月31日後暫停藍印戶口政策，即買房送戶口。“對天津這樣一個城市來説，藍印戶口的取消就相當於起碼20%的客戶流失，對於武清等區域基本就等同過半客戶消失。對於本來已經逐漸調控的市場來説，這種突然影響，不論對購房心理還是對投資心理，都有非常大的衝擊。”因此，業內一直預期政府會出臺新的房地産刺激計劃。中原地産首席分析師張大偉表示，地方政府非常依賴房地産，土地財政對地方來説非常關鍵，天津取消藍印戶口後，郊區縣需要其他刺激市場的政策。

　　杭州有可能跟進

　　如果説南寧、天津濱海還只是二三線城市放鬆限購，那杭州這個準一線城市的放鬆限購傳聞可能會震驚房地産業。由於杭州樓市不斷傳出降價聲，在杭州樓市內部，5月1日之後放鬆限購的消息越傳越烈。據記者了解，這種放鬆並非是全線放鬆限購，而是在杭州各個區縣之間進行微調，比如蕭山、余杭區等庫存較高、競爭最激烈的板塊，地方政府可能會適度放鬆，而主城區目前來看放鬆無望。

　　杭州官方公佈的統計數據顯示：今年一季度，杭州市區商品住房成交均價同比下降11.3%，成交量為10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面臨著量價齊跌的狀況。另外，杭州樓市的庫存壓力仍在不斷攀升，截至3月底，杭州市區可售商品住房76004套，可售面積998.1萬平方米，同比增加36.2%、32.6%。

　　而與此同時，杭州部分區域已經出現了頂不住的跡象。自從今年初杭州德信·北海公園引領杭州樓市首降後，房價水平接近一線城市的杭州，目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已衝擊到別墅等高端物業市場。雖然開發商都以特價房為名希望維持價格體系，但特價房項目明顯越來越多。

　　早在杭州之前，福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價等房地産政策的調整以刺激樓市，但官方均未明確表態。文/本報記者 范輝

　　觀察

　　放鬆限購是否會傳遞到北京

　　1-3月份，房地産開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，樓市各種數據都驗證了降溫趨勢明顯。對於依賴土地財政的地方政府來説，特別是二三線城市，土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財政收入。

　　這可能是地方政府不斷想突破限購的最大原因。但總體而言，即便是放鬆，如果只放鬆購買資格而不放鬆信貸，這種救市效果不會太好。“樓市現在需要吃藥，如果銀行不寬鬆，還是沒有錢進來。”開發商代表告訴記者。

　　中原集團研究中心調研了17個一二線城市，信貸無一有鬆動改善跡象，其中北京、深圳、南昌等城市進一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長放款週期。本輪市場成交下滑正是在信貸環境不斷趨緊的背景之下，因此對信貸政策的微調將成為緩解市場趨冷的重要作用力。

　　“如果能夠在錢這方面開閘放水，可能救市效果更明顯，比如説對房貸利率上浮定出適當上限要求，對二套房首付款比例小幅下調，對二套房認定標準可改為‘認房不認貸’。此外，提高公積金使用率、放寬使用門檻，同樣能惠及廣大剛需購房者。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者。

　　業內預計，這股放鬆風很難刮到北京、上海這兩個一線城市。無論是北京還是上海，限購政策並不僅僅是為了控制房價，還有限制城市規模的諸多作用。而且從北京最近兩個月的房價走勢來看，整體房價平穩，目前來看並沒有主動干涉的需求。文/本報記者 范輝 製圖/王慧

　　預測

　　特大城市限購政策今年將延續

　　今年房地産市場調控難度將進一步增大，特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續。這是中國社會科學院城市發展與環境研究所昨天發佈的藍皮書《中國房地産發展報告（2014）》對2014年房地産政策方向做出的展望。

　　報告認為，今年房地産政策及調控將向居住城鎮化傾斜。隨著居住城鎮化高潮來臨，新移民的過度涌入，對中心城市資源環境承載力提出挑戰，對城市人口增長實施適當限製成為必然選擇，住房限購限貸是對此最有效的調控。

　　2010年4月，北京出臺“國十條”，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”，此後上海、廣州等多個城市陸續推出“限購令”。社科院城市發展與環境研究所副研究員李恩平在接受北京青年報採訪時表示，現在繼續實施“限購限貸”和剛推出此規定時的政策意圖有所不同，當時是因為房價高要進行房地産調控，現在是要控制超大城市人口規模的增長。參與報告撰寫的研究人員認為，2014年房價可能保持小幅增長，具體漲幅取決於調控政策的力度。預計大都市房産特別是住房市場會量價齊升，大多數普通城市房産成交量和價格將保持相對平穩。一些缺乏産業支撐且前期片面造城的城鎮，房産供過於求的泡沫化風險將大大增強。文/本報記者 劉一

　　業內

　　萬科一季度營收凈利雙降

　　萬科28日晚間公佈一季度報告稱，受到結算面積和結算收入下降的影響，萬科一季度的營業收入和凈利潤低於去年同期，實現營業收入95.0億元人民幣，凈利潤15.3億元。不過，在整體行業利潤率下滑的背景下，一季度萬科凈利潤率明顯上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市結算收入佔比提高的原因，也有投資收益大幅增長的因素。萬科董事會秘書譚華傑表示，“公司一季度竣工及結算量佔全年總量的比例往往較低，由於基數小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業績的參考意義並不大。”文/本報記者 范輝