最高法院出臺兩部司解妥善處理物業糾紛

　　■物業不履行維修養護等義務 業主告狀法院支持

　　■車位、攤位等特定空間可認定為專有部分

　　■物業違反物業服務合同約定收費，業主抗辯法院應予支持

　　新華網北京５月２４日電（記者 楊維漢）建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關係到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院２４日公佈了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋 》，並將於２００９年１０月１日起施行。

　　“最高人民法院出臺這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人説，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

　　《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１９條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１３條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的範圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的範圍、住改商糾紛的處理、利害關係業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等；物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業使用人的準用等。

　　據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出臺相關司法解釋。

　　最高人民法院自２００３年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關準備和調研工作。２００７年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。

　　最高人民法院有關負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足於司法解釋功能定位，嚴格按照物權法等法律規定精神，確保解釋內容符合立法宗旨和目的；注意建築物區分所有權和物業服務法律關係各方當事人利益的平等保護，力求實現當事人間權利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統一的裁判依據；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性。

責編：李秀偉