2010年房地産調控五大猜想：打擊囤地或出新規

　　淡季開局的2010年房地産市場，迎來了國家宏觀調控的最強音。

　　繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地産行業的調控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”(即國務院發佈的《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，下稱《通知》)的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖，正式確定了2010年中國房地産政策的基調和架構。

　　這次重拳出擊，被業內人士認為調控思路清晰、明確，是更加系統、全面地從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

　　而調控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設、國有資産管理等多個方面，關係到財政部、國家發改委、央行、銀監會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構。毫無疑問，未來相關部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地産調控政策也會接踵出臺。

　　在此背景下，房地産調控政策的未來細節，為學界和市場留下了巨大的猜想空間。

　　猜想一：

　　進一步提高二套房首付比例

　　記者注意到，《通知》中，之前一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價”的明確規定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　“嚴格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在於合理引導住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規定非常及時。” 中國社科院財貿所城市與房地産經濟研究室況偉大教授向《中國經濟週刊》評述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低於40%的規定，早在2007年全國樓價持續飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監會發佈的《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規定。

　　但是2008年底爆發的金融危機，讓中國整體經濟環境和房地産市場由“牛”轉“熊”，政策的調控方向也隨之發生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執行力度，此前規定的“首付比例不得低於40%”的政策規定在執行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低於40%的現象比比皆是，貸款利率也有所降低。

　　此次調控再提“老政策”，在銀行業人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

　　“此次《通知》僅僅規定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準利率執行，沒有提及新的利率執行標準，這就使得銀行由於具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執行最為優惠的標準。銀行可以根據不同客戶需求，二套房貸有可能執行7折利率的底線，也可以高過基準利率的1.1倍，為銀行以利率優惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經濟週刊》表示。

　　除了銀行界的質疑聲，一些業內人士也提出此次出臺的信貸調控手段並不嚴厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

　　“按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地産投機者的最好方式是對已認定的二套房，在首付40%的基礎上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低於50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風險轉嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學沈家文博士向《中國經濟週刊》分析。

　　記者注意到，在《通知》出臺後的第三天，信貸政策從緊的信號已經發出。1月13日，央行發佈消息，決定從1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調存款準備金率。

　　“除了已經出臺的上調存款準備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經濟週刊》。

　　來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地産市場平穩健康發展”新聞發佈會上，銀監會副主席王兆星強調：“對於個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風險控制。”

　　猜想二：

　　物業稅開徵 技術上可行

　　記者注意到，《通知》在收緊二套房貸的同時還明確，要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

　　據悉，關於房地産的稅收，已經出臺的營業稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種，也是有差別化的。除此之外，之前出臺的對二手房的稅收優惠政策，已在不久前予以取消。

　　2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年。業內人士據此分析認為，政策新變化也是劍指高房價。

　　營業稅徵免時限的調整，對二手房交易産生了一定的影響。北京房地産交易管理網數據統計，2010年元旦後7天，北京二手房成交量僅1912套，環比2009年12月的9153套下跌超過80%，且較市場非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。業內預計2010年一季度北京二手房市場成交量整體降幅在50%左右。

　　儘管二手房降幅增大，但在業內專家看來，營業稅徵免時限的調整對抑制房價作用有限。國家稅務總局一位專家接受《中國經濟週刊》採訪時表示，“個人賣二手房肯定不是一個普遍的現象，首先得有錢能買得起房，有房住之後，才會再把另一套房出售。但是大多數家庭都沒有這個條件。”

　　上述稅務專家告訴記者，目前已經有多個環節在對房地産徵稅：在交易環節，有營業稅、契稅、印花稅；在持有環節，有房産稅、成本土地使用稅；在轉讓環節，有營業稅、印花稅、契稅；此外還有企業所得稅、個人所得稅以及名目繁多的收費。

　　記者注意到，在剛剛發佈的《通知》中，關於是否開徵物業稅、何時開徵物業稅只字未提。而之前，“物業稅”這一字眼屢屢出現在國家的相關政策文件中。

　　2003年，中共中央《關於完善市場經濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候對不動産開徵統一規範的物業稅，相應地取消有關稅收的改革方案。

　　從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地産模擬評稅試點(也稱“空轉”)。

　　2009年5月，國務院批轉國家發改委《關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅”。

　　截至目前，物業稅在試點城市空轉已經有6年多，但是依然處於“要不要”、“該不該”、“何時開徵物業稅”的討論中。

　　在2009年年底舉行的一次財稅論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，目前物業稅開徵“從技術上看是可行的”。此番言論被解讀為物業稅開徵在即。

　　“物業稅增加了房産持有環節的持有成本，會在很大程度上影響人們對房産的購房需求，但是開徵需要的條件也比較多。”中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國經濟週刊》，要開徵物業稅，稅務局首先要掌握所有人名下的房産信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業稅還牽扯到怎麼設置免徵額或者稅基，到底哪些人應該交物業稅，哪些人可以免交。

　　張斌進一步表示，物業稅開徵前期需要做的工作量非常大，這也是為什麼許多地方空轉試點這麼多年，也是一直在摸索建立數據庫系統，遲遲不予開徵的原因。 “事實上，物業稅從‘空轉’到‘實轉’，並不像人們想象得那麼容易，還有相當長且艱難的博弈過程。”

　　開徵物業稅抑制房價快速上漲，在財政部財科所所長賈康看來是釜底抽薪的辦法，他告訴《中國經濟週刊》：“主要是保有環節的稅收，比如物業稅的開徵。現在物業稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向。具體什麼時候開徵，目前並沒有開始時間表。”

　　據《中國經濟週刊》從相關人士處獲悉，目前稅務總局已經著手擬定開徵物業稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前後選擇城市進行實徵試點。