2009房地産調控政策:年初刺激房市 年末防泡沫

　　2009年的中國房地産市場經歷了一個急轉向上的行情。經濟刺激計劃和寬鬆的貨幣政策是支持房地産市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地産相關政策也起到了積極的作用。

　　年初：貫徹房地産優惠政策刺激房市

　　2008年出臺的關於住房優惠政策的相關文件，共有4份，分別為《關於調整房地産交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)、《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》 (財稅〔2008〕174號)、中國人民銀行《關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有 關問題的通知》(銀發〔2008〕302號文件)和國務院辦公廳發佈《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》(以下簡稱國辦發〔2008〕131號文件)。內容主要為下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業稅、免個人轉讓出售的土地增值稅；降低購買首付比和個貸利率。

　　2009年初，各商業銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發〔2008〕131號文件。2009年1月3日，四大國有銀行宣佈，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。2月10日，繼農行出臺房貸細則後，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款七折的優惠利率優惠細則，隨後不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

　　各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進房産市場健康發展。尤其在對第一套住房的解釋上，採用了寬鬆的標準。“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優惠的待遇。

　　年中：加大土地供給，整頓市場秩序

　　進入第二季度以來，北京、上海、廣州、天津等重點城市的樓市迅速回暖，房地産開發企業表現出強烈的拿地意願並頻頻出手，開始了繼2007年之後的新一輪購地高潮。土地價格也屢屢在各城市創出同類地區的新高。政府採取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。

　　2月，國土資源部發佈《國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室關於建立第二次全國土地調查工作動態通報制度的通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，對違反國家産業政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農民權益等問題和政策執行不到位的地區進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。

　　4月24日，住房和城鄉建設部、監察部治理房地産開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案件。

　　5月11日，國土資源部發佈《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發〔2009〕56號)。針對經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關於擴大內需促進經濟平穩較快發展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發揮地價政策在宏觀調控中的作用，對《全國工業用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整。

　　5月13日，國土資源部發佈《國土資源部關於切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩定的高度出發，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區、墾區、礦區棚戶區改造，以及農村危房改造、遊牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應計劃，統籌協調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

　　5月27日，國務院發佈《關於調整固定資産投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地産開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例後的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地産信貸政策開始“鬆綁”。

　　5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等具體問題做出具體規定。

　　6月10日，國土資源部強調，“小産權房”實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小産權房”等違法用地、違法建築行為。

　　年末：防範泡沫擴大，遏制房價過快上漲

　　11月10日，國土資源部和國家發展改革委共同發佈《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮)不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防範土地閒置，縮短開發商佔地週期。

　　12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象。國辦發〔2008〕131號文件中的四大稅種的優惠措施，只有營業稅優惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續維持。政府調控房市採取了平穩的步驟。

　　12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地産市場健康發展的政策措施，明確提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地産市場的平穩健康發展，會議要求，增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地産市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，本次會議明確提出“遏制”房價過快上漲，力度明顯重於“抑制”，更狠于“穩定”。

　　12月17日，財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公佈《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。此前，一些地方土地出讓大多執行20%~30%的首付政策，有的地區土地出讓收支未全額納入地方財政預算管理。土地出讓金新規對於開發企業爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。(陳則明)

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責編：汪蛟龍