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楊紅旭:第三波樓市調控重拳 力度最關鍵

 

CCTV.com  2010年01月04日 10:25  進入復興論壇  來源:中國證券報  
專題:瘋狂的房子

  2009年12月中下旬,地産股成為大盤調整的“重災區”,體現了接連不斷的利空政策對地産股的“殺傷力”,也再次證明房地産“政策市”的鮮明特徵。其實,股市對政策的敏感度遠高於樓市,接下來,商品房成交量和成交價也將受到政策影響,只不過需要一個較慢的過程。或許,三個月後,普通民眾才會深切地感受到樓市溫度的下降。

  至於降溫的幅度有多大,筆者認為並不取決於“國四條”。那麼最關鍵的因素是什麼?任何一輪房地産宏觀調控,其背景、政策內容、執行方式,都有明顯差異,但還是能總結出一些基本規律的。調控政策一般分為三個層次、三波推進。一是國務院出臺調控思路或方針;二是相關部門或單獨或聯合出臺細化措施;三是地方政府根據國務院和部委文件因地制宜地出臺地方實施方案。

  不妨先看看以前的兩種情況。一種情況是,2005-2006年房地産政策頻發期。彼時宏觀經濟偏熱,房地産業亦如此。2005年,先是國務院出臺“國八條”,一個多月後七部委聯合推出執行細則;2006年5月17日,國務院常務會議上明確“國六條”,5月24日即由九部委聯合推出細則,時間間隔之短,實屬罕見。

  另一種情況是,2008年宏觀經濟下行,樓市低迷之際,從5月開始陸續有20個左右省市救市;10月,央行和財政部推出優惠政策,各地再出細則;12月,國務院出臺“131號文”,部分地方又出配套政策,運作機制非常複雜。

  再來看調控成效。2005-2006年主要是部委政策出臺後,才收到一定效果,但總體上離調控目標有較大差距。2008年救市政策10月出臺,立見成效。為什麼會這樣呢?原因有很多,但很重要的一點是,地方政府對調控政策的態度和做法至關重要。由於我國財稅收入結構屬於中央強、地方弱,地方對於土地出讓金的依賴度較高。另外,房地産業對經濟的拉動作用大,在GDP為主導的政績考核體系中,地方政府更傾向於大力發展房地産業。由此則導致,面對中央寬鬆型的政策,地方政府會加碼執行,以求儘快促使樓市走出低迷困境;面對中央緊縮型的調控,地方政府在政策落實上則往往大打折扣。

  回過頭來分析眼下面臨的政策波浪。第一波已經過去,那就是12月9日國務院常務會議停止營業稅優惠政策,以及12月14日“國四條”的出臺。這一波將地産股衝垮,但對房地産市場的影響尚未明顯地體現出來,比如廣州全國總價“地王”和上海全國總價“地王”相繼誕生。第二波正在進行,即部委出臺相關政策,比如五部委發佈《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》(文件簽發時間是11月18日),再如國家稅務總局出臺《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,又如國土資源部掛牌督辦房地産開發閒置土地。

  筆者認為,與2005-2006年相比,第二波調控不會掀起什麼大浪。不太可能重現七部委、九部委那樣聯合的、全面的、嚴厲的新政。因為中央經濟工作會議已定調2010年宏觀經濟政策,總體還是延續2009年偏松基調,與之相適應,房地産政策屬於“有保有壓”,保的是合理的自住需求,壓的是投資投機性購房需求。從已出政策看,五部委的土地出讓金政策,新意不多;國土資源部清查閒置用地,體現了打擊囤地決心很大。

  關鍵就在第三波調控。如果像前幾年那樣,在中央緊縮型調控政策面前,地方政府無動於衷或陽奉陰違,則很難真正抑制房價,待第一波和第二波政策威懾效應減退後,有可能在2010年二季度就會強烈反彈。從中央的措辭來看,此次在抑制投資投機性購房和高房價方面,要比以前更嚴厲一些。“國四條”提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,以前從未使用過“遏制”一詞,這就意味著中央給那些“部分城市”的執政者敲響了警鐘。

  因此,對於房價偏高、受到重點關注的城市,本輪調控所承受的壓力估計超過以前。個別城市已積極行動起來。2009年囤地新聞頻出的廣州,近日頒布了《廣州市閒置土地處理辦法(修訂草案)》,加大查處閒置土地力度。上海也正緊鑼密鼓地擬定《促進房地産市場健康發展政策措施的實施意見》,重在打壓高房價高地價。筆者預計,那些能較好落實中央政策、切實細化遏制房價措施的城市,2010年其房地産市場將出現明顯調整,價格下跌的可能性也較大。 (楊紅旭)

責編:汪蛟龍

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