北京CBD東擴帶動 通州房價站穩萬元以上

　　通州房價集體攀升已成為2009年區域樓市主旋律。部分業內人士甚至認為，通州房價高端化時代來臨。

　　-現象 通州量價雙升

　　通州房價集體攀升已成為2009年區域樓市主旋律。目前，通州區在售項目約20余個，整體銷售行情一路看好，整體價格已經站穩萬元以上。部分品質表現突出的項目甚至更高，部分業內人士甚至認為，通州房價高端化時代來臨。從年度情況看，區域內多個項目漲幅超過40%，如龍湖花墅香醍年初價格為9000元/平方米，近期則漲至13500元/平方米，漲幅達50%。K2海棠灣4個月時間便售出1400余套，銷售額度高達15億元。珠江拉維小鎮東區800多套9月開盤當天售罄，目前西區價格幾乎翻了一倍，一百多套基本也已售完。金隅七零九零在銷售初期，因交通上的劣勢，2008年一直處在半滯銷狀態，但現在也漲到10000元左右的價格，現在也已基本沒房了。8哩島本身體量不是很大，目前也銷售得只剩下大戶型。打算近期開盤的通州70萬平方米大體量項目華業東方玫瑰主打小戶型，憑藉其地鐵臨河裏站邊上的優越位置，毛坯1萬，精裝一萬一的價格，目前人氣十分火爆。

　　-分析 CBD東擴帶動通州

　　對於區域樓市的普遍上漲，中經聯盟秘書長陳雲峰認為，目前五環內的成交均價已近20000元/平方米，在這種大的市場環境下，通州免不了“隨大流”上調房價。另一方面，CBD東擴也為區域樓市帶來大量的需求，保證了區域房價的穩定上漲。據CBD管委會發展處處長董玉梅介紹，東擴之後整個CBD的面積達到6.99平方公里，西起東大橋路，東到四環路，北邊朝陽北路，東擴區之外，實際上還預留了3.97平方公里。從北京市政府來説，最核心的是想進一步提升這個區域的影響力，擴大它的輻射範圍，使它更有引領和帶動作用。

　　同時也是華業東方玫瑰項目負責人的陳雲峰談到自己項目時告訴記者，9月份我們拿到了通州梨園一百萬平方米的土地，得益於CBD東擴的概念，也得益於已經有的八通線和正在擴建的6號線。現在項目推出一個月，五萬平方米的五百套房到昨天已經搶購一空了，所以東擴是實實在在的推動力量，像北京提出的南城規劃和市政府公佈的地鐵計劃，都是兩三年之內的事情，房價有望得到進一步支撐。

　　土地上漲推動房價

　　中原地産市場部經理張坤煜認為，除了受樓市整體漲價的影響外，東部近期土地市場的上漲也是另一個重要因素。6月25日成交的九棵樹居住地塊的拿地價格達17.4億，同日成交的永順鎮楊莊路地塊總價1.88億元，樓面地價接近6500元/平方米，拿地成本的提高也決定了區域房價的高走趨勢。相對於五環內近20000元/平方米的價格，通州樓市仍處於價格洼地，而新項目品質提升明顯，部分基本與市內高端項目品質持平，在價格優勢明顯的情況下，受到市場追捧也在意料之中。

　　記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，近期正在交易的15個地塊中，僅7個用於住宅用地，且多位於大興、通州地段，距離傳媒走廊最近的一塊住宅用地是近日掛牌的朝陽區東風鄉高井村居住混合公建用地，總規劃建築面積不超過129326.7平方米。

　　陳雲峰強調指出，隨著區域土地資源的枯竭，稀缺地段的房産價值將會進一步凸顯。由於地段的不可複製性和龐大財智人群的購房需求，推動區域高端樓盤價格進一步走高將不可避免。

　　-展望 理性指向品質樓盤

　　在目前市場環境依然不明朗的情況下，購房者也會趨向理性，保值升值能力是否突出、樓盤品質是否“拔尖”將成為其出手標準。記者在K2海棠灣看到，項目外立面融合了英國古典風格與ART-DECO風格，近60%的綠地覆蓋面積多數採用全冠移植樹種，以人為坡地營造出“五層景觀體系”，水系面積約6800平方米，車位全部位於地下。項目本身引進高端物業服務公司“浙江綠城物業公司”。除建築園林的品質引力外，超大的贈送面積也是吸引購房人的原因之一，基本每一戶都贈送陽臺、飄窗等。記者粗略統計了一下，平均每戶贈送面積在10%-15%左右，超高的附加值也是吸引購房者的原因之一。據8哩島項目負責人介紹，目前該區域的增值價值已被業內普遍看好，僅在交通方面就有規劃中的6號線和溫榆河西濱河路。而諸如K2海棠灣、龍湖花墅香醍等此類“品質地標”項目的熱銷，會激發區域樓市迎來品質升級潮，並帶動區域樓市走出低價低質的怪圈。

　　專家表示，從區域利好來看，CBD東擴將為通州樓市帶來長期的穩定置業需求，此外，通州生態商務園、未來s6、m6號線規劃落實後，與CBD核心區的聯絡會更加緊密，區域樓市的熱度會進一步上升。

　　本報記者 張蓓

責編：汪蛟龍