倒樓事件"造就"典型案例 商品房預售制再遭質疑

　　核心提示

　　7月11日，上海倒塌樓盤公佈理賠方案：業主可在退錢和換房中任選其一。然而，換房顯然並不是什麼好辦法，因為沒有人知道同一樓盤的其他樓房是否足夠安全；退錢同樣也會有損失，因為隨著房價的上漲，業主們無法以同樣的價格買到同等檔次的房。

　　“沒有哪一種商品可以在還未生産的狀態下拿出來銷售，只有房子是個例外。”上海樓房倒塌事件震動了整個房地産業，也再次引發了社會各界人士對房屋預售制度的強烈質疑。

　　在建樓房倒塌，“準業主”遭遇意外損失

　　6月27日淩晨，上海閔行區蓮花河畔景苑在建7號樓13層整體轟然倒塌，造成1名工人死亡，這座倒塌樓房所在小區住宅建築面積達6.6萬平方米,總套數629套,已面向市民出售489套。

　　“我們花了平生的積蓄，在小區只有黃土不見樓房的時候，就投入了資金，卻等來了倒塌的房子。”蓮花河畔景苑業主們面對做夢都想不到的事實，滿腹焦慮。更讓這些業主們無法接受的是，面對這樣的房子，他們卻被告知：“還貸依然繼續，因為房子作為購房者給銀行的抵押品，雖然受了損害，但是並不導致債務人和債權人關係的終結，購房者只能通過向開發商追索的方式獲得相應損失。”

　　有專家認為，預售制度是導致中國房價反常上漲和房屋質量低劣的根本原因之一。“預售制度等於為開發商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風險轉嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開發商的盤剝。”因為開發商已經通過預售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質量的動力，而在提前收回投資後，他們就有足夠的實力和耐心囤積居奇，推高房價，獲取暴利。

　　“我國在確立商品房預售制度的時候，不僅未建立起針對商品房預售模式的監管制度，甚至對預售制度的懲戒規定也由行政部門而非司法部門來執法，致使開發商違法成本大大降低。同時，預售制度降低了房地産行業的入門門檻，造成行業魚龍混雜，一些開發商資質甚低。”有專家這樣認為。

　　京城預售制幾近100%

　　中國內地從上個世紀90年代初引入預售制，其目的是要在開發商與購房者之間提供融資功能，吸引民眾的多樣化參與，降低房地産開發資金的進入門檻，從而擴充和完善房地産市場的容量和層次。另外，從購房者的角度來説，則是希望借此鎖定價格，以消除對不確定購房價格前景的擔憂。1994年，我國出臺《城市房地産管理法》，建立了預售許可制度，但只對預售條件、監管等作出了原則性規定。這些年來，主要是由各地方政府制訂相關的法規對此制度進行調整和完善。

　　然而，隨著近些年來樓市價格的不斷攀升，供求關係的不斷變化，預售制的詬病逐一暴露，預售制是否應該作為特定時期的産物退出歷史舞臺成為人們關注的焦點。

　　有資料顯示，目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市達到90%以上。而據記者對北京現售樓盤的調查，北京的開發商幾近100%採用預售制。

　　“我看房很多年了，開發商很少賣現房，只有在2008年房地産市場萎靡後，才因為購房者減少而積攢下一些尾現房。”一位在買房和不買房之間徘徊了4年之久的消費者頗有感慨地告訴記者，“如今買房只能憑著感覺走，在一片面朝黃土的地方期許你未來的家，如果你想看到未來居住的樣子，那麼你就只能去選二手房了。”