嘉賓:

　　陳平市人大代表、閘北區政法委副書記、區綜治辦主任

　　陳繼剛市人大代表、徐匯區房管局局長

　　一個廳被隔成好幾間，廚房、廁所也住了人，還搭了上下鋪，百餘平方米的房子居然住了20多人……

　　眼下，返城或初次進城的外來務工人員要租房，即將畢業的大學生開始考慮租房。記者發現，在紅火的租房市場中，“群租”佔相當比例。

　　“群租”現象為何屢禁不止、久治不愈，如何進行整治？

　　調查取證難，違法成本低

　　記者:“群租”現象一直為社區居民所詬病，為何一直存在，甚至愈演愈烈？

　　陳平:“群租”根本原因是低端租賃市場的客觀需求沒有得到很好滿足。比如剛畢業的大學生、外來打工者、收入低的公司職員……雖然政府推出了公租房，但不論在數量上還是在租金上，都無法滿足這部分中低收入群體的需求。為降低居住成本，群租房成為他們的居住選擇。

　　陳繼剛:房地産市場價格居高不下、外來人口的大量涌入、小戶型低租金的租賃房源緊缺，是“群租”現象滋生的現實土壤。由此還産生了“群租仲介”，他們先將房子租下來，然後分割成小間出租出去。

　　記者:在治理“群租”過程中，存在哪些難點？

　　陳繼剛:“群租”頑疾難以根除，在於違法成本太低。2011年，市政府頒佈《上海市居住房屋租賃管理辦法》，為認定“群租”房屋提供了標準，其中規定“不符合最小出租單位和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門責令責任人限期改正；逾期不改正的，可處以5000元以上3萬元以下罰款”，但在實際操作中出現了處罰力度過小、處罰用時過長等問題。

　　陳平:儘管《辦法》對違反有關規定的行為制定了處罰標準，但由於調查取證難、處罰程序複雜、執法成本高等原因，真正受到處罰的違規租賃行為並不多。

　　《辦法》規定了出租人和承租人的義務，也規定了仲介代理機構、業委會與物業的義務，但對不履行義務所應承擔的責任和相關的處罰規定，沒有作出明確規定。對“群租”現象，小區物業往往表現得很“無奈”──“沒有明文規定啊，我不能管，也無法管。”對於消防隱患，現有的法律法規只對單位有處罰規定，而對個人無相應規定。曾有小區申請把“群租”行為按照“地下旅館”來處理，但法律上不允許，所以目前很多社區只能通過“勸阻”來治理群租。

　　另外，《辦法》就公安、工商行政、衞生、質量技術監督、食品藥品監督等部門在房屋租賃管理工作中的職能作出規定，但主管部門的&&協調職能尚未有效發揮，各部門往往各自為政，缺少執法的主動性和有效性，導致執法整治“一陣風”。

　　回應低端租賃市場需求

　　記者:“群租”屢禁不止，説明客觀上存在需求。

　　陳平:有的小區治理“群租”得力，結果“群租客”打一槍換一地，跑到其他居民區了。可見，不從源頭上解決，即使治理有方，也是局部見效，而“群租”總量上並沒有減少。所以，政府應暢通渠道，回應低端租賃市場需求，加大公租房、人才公寓建設力度，探索建設“白領公寓”、“藍領公寓”等居住點，形成規模化租賃、正規化運營、規範化管理的房屋租賃渠道，並調整完善公租房政策，降低申請門檻，從源頭遏制群租現象。

　　陳繼剛:目前，本市住房保障體系正在逐步建成，外來高級人才的白領公寓和農民工的住宿也在不斷推進，但對收入在三四千元的公司職員缺少相關政策，而此類人群正是目前“群租”的主要對象。建議更多考慮中低收入者、外來務工者及夾心層的住房問題。同時，落實居住證的登記和管理，讓外來人員的就業和居住證的管理相關聯，也和穩定合法的居住房屋相關聯，從源頭上杜絕“群租”。

　　整治“群租”，其目的是規範房屋租賃行為。目前，一些區縣已開始探索規範租賃的模式，比如長寧區公租房運營公司從動遷配套商品房中回租可租賃房源作為公租房，與業主簽訂六年的房屋租賃管理協議，探索將“群租”變“公租”的新模式。徐匯區匯成集團通過與上房置換聯手，探索從入戶開始為動遷後多套房屋的業主提供房屋租賃服務等，為遏制群租提供了實踐經驗。

　　完善法規，探索居民自治

　　記者:對“群租”帶來的社會管理問題，應從哪些方面入手？

　　陳平:“群租”對城市運行安全造成了威脅，要及早治理。建議細化房屋租賃管理的相關法律法規條文，對違規的“群租”行為，進一步明確相應的違法責任和處罰措施，細化相關政府部門和街道(鎮)等主體的工作責任和職權範圍。同時，簡化相關法律法規的執行流程，增強法律法規的操作性。

　　另外，鼓勵社區通過制訂業主公約，推動小區業主自我管理。比如在業主公約中對“群租”現象給予規範，明確業主的權利與義務，比如約定業主必須先承諾不轉租，不分隔，才可以對自己的房子辦理出租手續。而一旦訂立業主公約，小區保安對群租戶就能進行有效管理。而對違反業主公約的業主，居民可通過民事訴訟的方式，維護合法權益。

　　陳繼剛:整治“群租”必須多管齊下。建議將“群租”整治納入社區綜合管理，以治安管理為突破口，依託“綜治中心”工作平臺，通過“大聯勤”、“大聯動”開展集中整治。同時，要引導居民自主管理，強化業主、物業公司對群租行為監督的責任感，發動小區居民及時向物業提供信息，形成渠道多樣、轉遞流暢的問題發現機制，並利用網絡資源，推動房屋租賃信息在職能部門間的共享，爭取及早發現，及時處置。