“不少房主在根本不知情的情況下，自家房屋就‘被群租’了。”海淀法院的法官告訴本報記者，由於這些房主輕信仲介公司，或者缺乏一定的防範意識和法律意識，從而造成了損失。

　　前年2月1日，住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》開始施行，因該管理辦法對出租房屋進行了詳細的規定，因而被稱之為“群租禁令”。去年5月9日，北京市住房和城鄉建設委員會首次明確本市出租住房人均居住面積標準不得低於5平方米，出租住房的單個房間居住的人數不得超過2人。然而，面對一道道“群租禁令”，群租現象卻仍屢禁不絕。

　　“被群租”

　　1租給個人卻成職工宿舍

　　前不久，張先生與仲介公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定由張先生委託仲介公司代理房屋出租事宜，包含代簽合同、代收租金。仲介公司口頭承諾：承租人是曹先生，房屋用於結婚，只有兩個人居住。但這一承諾並未寫入條款中。

　　之後，仲介公司擅自將房屋出租給一家餐飲公司，用作職工宿舍。此群租行為不僅給張先生的房屋造成了一定的安全隱患，同時還擾亂了鄰居的正常生活。

　　氣憤不已的張先生一紙訴狀將仲介公司告上法庭。不過，他卻沒有證據證明仲介公司當時的口頭承諾，以及房屋內實際居住人數和擾民現象的存在。最終，張先生的訴訟請求還是未得到法院的支持。

　　法官提示 口頭承諾不“靠譜”

　　“口頭承諾不可靠，應當將約定寫進合同中。”在此，海淀法院民一庭法官孟軍、許嘉航提醒大家注意，房主在簽訂租賃合同前，應提高防範意識和法律意識，與仲介公司簽訂的房屋租賃合同應含有如下條款：租用房屋的用途、居住人數、出租人有權審核承租人身份及轉租需經出租人同意等一般性條款。

　　“被群租”

　　2規範合同暗藏“花樣條款”

　　近日，劉先生與仲介公司在房屋委託租賃合同中約定：委託期內，劉先生提前收回房屋，無論轉租、自用或由於自身原因造成本合同不能履行的，劉先生應提前一個月通知仲介公司，並賠償仲介公司一個月租金為違約金，並賠償仲介公司及給仲介公司代理出租客戶造成的經濟損失。可是，簽合同後沒幾天，劉先生就發現仲介公司把其中一間屋租給公司員工，其他房間則租給他人。

　　“那些仲介公司的員工經常過來洗澡，擾民現象很嚴重！”周圍的鄰居十分不滿。劉先生無奈起訴到法院，要求與仲介公司解除合同。

　　但是仲介公司稱：“實際居住人數是符合合同約定的，我們並不存在違約。劉先生無正當理由要求解除合同，應當向我們承擔相應的損失。”

　　法官提示 可自行對格式合同進行修改補充

　　孟軍、許嘉航法官認為，仲介公司提供的合同文本中，對房主的責任約定嚴格，而對於仲介方自己的責任卻表述模糊。房主應當仔細閱讀合同條款，提高自身的防範意識和法律意識。

　　在訂立合同過程中，仲介公司往往會提供具體的合同樣式，如委託合同、居間合同、租賃合同等，名目不一。簽訂合同時，房主應加強自我防範，審慎閱讀合同條款，及時要求仲介公司對重要條款、模糊條款進行提示、釋明，並可自行對格式合同進行必要修改和補充，禁止仲介公司將房屋群租。

　　“被群租”

　　3仲介員工假冒租客“騙租”

　　房主劉女士、承租人張先生和仲介公司近日簽訂了房屋租賃合同。合同中約定：允許承租方張先生進行裝修、裝飾或添置新物，張先生退租必須提前30日通知仲介公司，仲介公司繼續出租此房。

　　可是合同簽訂後不久，劉女士卻發現張先生其實是仲介公司的人員，他隱瞞了自己的真實身份，在簽訂租賃合同後不足30日內就退租了，直接將房屋交付給仲介公司；而仲介公司再將房屋打隔斷，進行群租。

　　劉女士感到自己上當受騙了，非常氣憤。“我只是要租給他一個人的，根本就不想群租。但是張先生和仲介公司惡意串通，瞞著我，現在硬是打了隔斷，把房群租出去了。”

　　劉女士起訴要求解除合同，並索賠相應的損失。

　　法官提示 把禁止群租或轉租寫進合同條款

　　“如果房主能夠提供仲介職工及仲介公司之間存在惡意串通情形的證據，可直接通過訴訟，主張撤銷雙方簽訂的合同。”孟軍、許嘉航法官説，在日常生活中，大多數人與仲介公司打交道的機會並不多，缺乏足夠的交易經驗及法律知識，去破解仲介公司的種種花招兒。

　　為此，針對上述問題，兩位法官給房主們提出三個簡單易行的建議：

　　其一，要冷靜交易，以防後患。針對群租行為，房主與仲介公司應訂立具有限制或禁止其群租或轉租行為的合同條款。比如合同中約定：“發現群租及打隔斷等行為，房主有權解除合同，並要求仲介公司承擔違約責任。”“如果承租方退租再出租，需向房主報告新承租人的身份情況，房主有權對房屋使用情況予以監督。”

　　其二，要保存證據，以備維權。針對群租行為，房主可以通過各種靈活手段合法取證，比如，鄰居的證人證言、租賃房屋現場的照片、物業公司或居民委員會出具的相關證明，以及與仲介公司工作人員往來的短信、郵件等材料。這些都可以作為證據提交給法院。

　　其三，大家要理性處理糾紛，以避免自身損失擴大化。針對群租行為，房主在與仲介公司無法溝通的前提下，應當採取積極解決糾紛、化解糾紛的方式，比如向有關部門反映，或者直接通過訴訟的方式，來解決糾紛。