各地“國五條”調控細則將在本週密集發佈。3月25日，廣東省“國五條”調控細則率先出爐。業內人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺的調控細則都將從嚴，而近期二手房市場態勢也表明，一線樓市購房者的心理預期已經發生變化，深圳地區的投資客已有大規模離場跡象。北京調控細則的嚴厲程度或高於其他城市。

　　北京

　　業內預期細則較為嚴厲

　　部分開發商稱做最壞打算

　　與廣東省細則“溫和”落地相比

      業界預期北京細則更為嚴厲。

　　近兩周來，北京已制定了調控細則的徵求意見稿，並在小範圍內徵求意見。在上述徵求意見稿中，主要對現有調控政策進行強化處理。其中，為應對“假離婚”等現象，北京可能加強對本地戶口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款，也在上述徵求意見稿中。此外，在土地出讓環節，北京將鼓勵採用“限地價、競房價”的辦法，用以抑制高地價的出現。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。

　　至於“北京版”細則的出臺時間，業界預計已經臨近。這主要與近期北京的房價、交易量等市場表現相關。

　　根據北京市住建委的數據，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網簽9912套，與上一週比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量首次出現回落。同期，北京新建商品住宅網簽量為2426套，環比下降8.7%。儘管如此，京城個別新盤仍然出現搶房、“一日售罄”等現象。

　　多數業內人士認為，儘管成交量有所下滑，但從市場表現看，恐慌情緒仍然存在。且根據國家統計局的數據，今年2月，北京新建商品住宅價格環比上漲3.1%，同比上漲7.7%。

　　上述情況決定了北京可能會加快政策細則的出臺節奏，且“北京版”的細則力度或高於其他城市。多位業內人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽合同”等情況的發生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發商和仲介機構負責人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細則，已經做好了最壞的預期。

　　另據了解，針對“國五條”中最受關注的二手房交易個稅內容，住建部和國稅總局目前正在制定相關的指導意見，旨在抑制投機的同時，也對剛需進行保護。但北京在具體執行中，預期仍將以“從嚴”為基調。

　　上海

　　專家稱限購或加碼

　　個稅政策可能彈性落地

　　上海“國五條”落實細則預計月底落地。有消息稱，上海將彈性化執行個稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應有所提高。

　　目前業內對於上海的限購政策進一步升級的猜測較多。現在上海執行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專家透露，在上海細則中，限購政策或將參照北京做法，進一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時，繼續嚴格執行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買，必須以家庭為單位進行購買。有開發商猜測，對於個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活住房的，或繼續免徵個人所得稅，這一條可能在細則中繼續明確。除此之外，細則很可能對個稅調整更加柔化，採取分階梯執行。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為，個人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會按照3年、4年等階梯形執行，分別制定不同的稅率。備受關注的二套房貸首付和利率調整的問題，在上海也極有可能執行。

　　業內人士分析，就“地方版細則”來看，上海的房價控制目標壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來房價上漲過快的城市細則將更為嚴厲，因此房價控制目標很可能會保持平穩，不會超過GDP的增幅，執行力度上將更加嚴格。

　　由於開發商擔憂政策落地後市場降溫，搶搭“末班車”，新盤供應量大增。僅上周上海就有13個樓盤獲取預售證入市，創下近25周內單周獲取預售證項目數量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍，也超過了1-2月份合計的新增供應總量。

　　據佑威地産統計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬平方米，預計3月全月的成交量或在143萬平方米上下。該機構判斷，3月將成為2010年1月以來近39個月的月度成交量冠軍，也很可能創下整個2013年的月度最高成交紀錄。

　　佑威機構執行董事黃志堅分析，新增供應急劇放量，反映出開發商的擔憂，需借勢出貨，以規避政策影響的不確定性。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。

　　黃志堅提醒，隨著“國五條”地方細則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。

　　廣州

　　房價漲幅不高於GDP漲幅

　　3月26日，廣州市常務副市長陳如桂對媒體表示，廣州市的方案還未審定，暫不公佈。廣州今年房價漲幅至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

　　陳如桂介紹，廣州市國土房管部門和有關部門正研究廣州市的調控目標和調控措施，正在報政府審定，審定之後將儘快公佈實施。他説，廣州要調房價，比其他城市的壓力都要大得多。陳如桂表示，在二手房的交易中按20%來徵稅，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。廣州市政府將和有關部門對新房的銷售指導管理加強市場監督和監管，對違法違規經營者採取措施，維護好廣州的房地産秩序，希望今後加大房地産的供應，使廣州的商品房價格能夠處於合理的水平。

　　由於廣東省調控細則中沒有對二手房買賣20%個稅問題明確説明，業界對廣州二手房市場走勢看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場研究中心副總經理龍斌認為，廣東省的細則對二手房市場沒有實質性影響，目前買賣雙方都處於觀望狀態，上週二手房的成交量已經開始縮減，但價格比較平穩。“廣東省的文件只提到了嚴格執行‘國五條’對二手房買賣個稅的規定，但沒有出臺可操作的標準。廣州市到底如何執行，還要看國稅總局是否出臺有關指導性意見。”龍斌表示。

　　對從嚴限購的問題，亞太城市房地産業協會會長謝逸楓認為，增城和從化兩市納入限購區域的可能性很小。“嚴格來講，增城和從化在行政區劃上不隸屬於廣州市，是廣州市代廣東省託管的縣市。而且，增城和從化的房價比較平穩，不屬於上漲過快的城市。”而二套房首付比例和貸款利率、二手房個稅徵收，廣州市調控細則對此作出調整的可能性也不大。“如果央行和國稅總局出臺相關指導性政策，廣州市可能會以補充意見的形式出臺相關規定。”

　　深圳

　　將實行限購限價“雙限”政策

　　“國五條”出臺至今，深圳二手房成交始終處於井噴狀態，並連續刷新歷史新高。與此同時，深圳新房市場保持平穩，庫存依然處於高位。業內人士表示，二手房成交井噴從側面説明深圳投資客離場意願明顯，而深圳今年的房價走勢“很不好説”。

　　深圳市民小黃長吁了一口氣，她在“國五條”出臺第三天訂下的一套二手房，昨天終於過戶。國五條’確實加快了我買房的決策。”小黃只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購”的一個案例。在剛剛過去的一週，深圳共成交4272套二手房，這是以前一個月的成交量。未來深圳二手房交易很有可能再次刷新紀錄，因為按照以往交易程序，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過戶，一般需要一個月的時間。“還有相當數量的二手房在交易過程中。”深圳一位地産仲介人士對中國證券報記者表示。

　　在二手房成交井噴的同時，深圳新房市場卻一直保持平穩。深圳規劃國土委數據顯示，深圳新房成交數量已經連續4周下降，周成交數量已經從今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套。“搶房”的場面並沒有在深圳的新房市場出現。世聯地産估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎來新一輪推盤潮。

　　深圳將實行限購與限價相結合的“雙限”政策。深圳即將出臺的調控細則內容有了眾多預測版本，一個説法是深圳可能從明年起開徵房産稅。

　　雖然深圳調控細則的猜測版本眾多，但是可以肯定的是，深圳樓市的風向已經發生變化。在深圳二手房成交井噴的背後，是深圳投資客離場的急迫。深圳中原福田區北A區營業總監劉燚介紹，“國五條”出臺一個月內，福田區的二手房放盤數量增加了30%。“一些投資客急於出手，而接手的都是剛需，所以豪宅的成交量不大，價格也保持穩定。”劉燚還表示，雖然現在還有很多二手房在辦理手續，但是如果在過戶之前開徵所得稅，一些買家很可能放棄交易。“沒有實力的投資客以後不會太好過。”（張昊 張敏 萬晶 姚軒傑）

　　一季度一線城市

　　土地出讓收入料大增

　　今年一季度開發商涌入一線城市拿地，地價快速升溫，一季度一線城市土地出讓金收入料大幅增加。業內人士認為，“國五條”地方調控細則的落地，能在一定程度上穩定房價預期，開發商未來拿地會趨於理性。

　　大型房企集中拿地

　　上海土地市場3月再現火爆場面，僅上周就成交7幅地塊，總金額達到61.77億元，參與競買者眾多，競價十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。

　　浦東新區周浦鎮一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得，折合樓面價13340元/平方米，溢價率達32.45%，樓面價距目前周浦片區商品房價格相差不大。上海寶山區羅店中心鎮新鎮區一處住宅地塊競拍激烈，有萬科、金地、朗詩及福建的三家企業參與競拍，最終福建正榮集團經過80輪競價，以總價13.5億元奪該地塊，樓面價12149元/平方米，溢價41%。

　　2月綠地、萬科、金地等企業紛紛在北京、廣州拿地，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區黃埔大道金融城起步區兩幅地塊，總拿地金額高達64億元。

　　上海易居房地産研究院日前發佈報告指出，2013年2月北京等一線城市土地成交面積合計為811.6萬平方米，環比下降24.1%，同比增長17%；土地成交均價為3882元/平方米，環比增長35.2%，同比則增長161%。易居房地産研究院研究員朱光表示，綜合來看，2月一線城市土地成交量較1月有所下降，主要受到春節長假因素影響。但部分城市成交價格大幅上升，主要是近期一線城市房價漲幅引領全國，使得房地産企業紛紛在一線城市集中拿地。部分大型房企佈局重點回到一二線城市，導致一線城市土地市場表現活躍。

　　土地出讓收入增加

　　在房價上漲的推動下，開發商踴躍買地，地方政府的推地熱情高漲，一季度一線城市土地出讓金收入大幅增加。

　　2月16日，春節長假後第一天，北京市土地儲備中心就一次性挂出12宗住宅用地。來自鏈家地産的統計數據顯示，2月北京經營性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，環比減少3%，同比增幅高達455%。其中居住類用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元。北京土地出讓收入已經連續兩個月超過200億元。1月、2月的土地出讓金累計達475.8億元，相當於2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。

　　鏈家地産市場部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場一反常態，加大了土地供應力度，導致年初土地成交小高峰的出現。同時，北京今年以來入市的地塊起始價普遍較高。朝陽區孫河兩宗地塊起始樓面價均為19500元左右。

　　與北京土地市場略有不同，上海的土地成交因供應不足而呈現出“量減價升”的現象。搜房網統計數據顯示，2月上海共成交經營性用地12宗，成交面積共計34.44萬平方米，同比減少13.54%；成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%，地價上漲明顯。

　　亞豪機構副總經理高珊認為，本輪調控開始之後，房地産市場經歷了較長一段時間低迷，大部分房企對於土地市場“心有餘而力不足”。隨著市場轉好，房企購地意願增強。

　　不過，對於一線城市土地市場走勢，房企之間仍有分歧。克而瑞研究中心分析認為，當前各地相關國五條細則還未完全落地，部分房企對此持觀望態度，在拿地策略上也較謹慎。

　　地産股估值或持續承壓

　　首個“國五條”地方調控細則日前亮相。分析人士預計，地方調控細則將進入密集出臺期，將給地産板塊投資者情緒帶來明顯負面影響，短期地産股估值仍將處於嚴重承壓狀態中。同時，調控將加劇地産業“洗牌”進程。從2012年年報情況看，在行業調控背景下，地産股業績出現了明顯分化，一線地産股業績增速喜人，二三線地産股良莠不齊。由此看，政策壓力有可能給投資者中線佈局龍頭地産股提供較好的機會。

　　調控預期抑制地産股

　　近期地産股明顯承壓。統計顯示，從1月31日至3月26日收盤，申萬房地産指數下跌了10.33%，出現了比較明顯的調整。但從政策預期的角度看，地産股短期仍存在較大的調整動能。

　　3月25日，廣東省政府網站發佈了《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》。分析人士認為，這表明市場即將迎來“國五條”地方細則密集出臺期。

　　對於房地産板塊來説，地方細則相繼出臺將持續給相關個股帶來政策性壓力，場內外資金情緒短期對地産股很難尋覓到轉向樂觀的契機。資金情緒難以樂觀，意味著地産板塊的估值水平在現階段難以出現明顯提升，儘管當前估值水平已處於歷史低位。據WIND資訊統計，當前地産股的整體市盈率（TTM）為14.35倍，處於2000年以來的最低水平，甚至明顯低於2008年四季度的大部分時間。

　　行業分化顯佈局機會

　　當然，作為對上下游影響極大的國民經濟産業，政策對地産行業形成長期調控高壓態勢的可能性較小。有分析人士指出，在當前房價上漲預期強烈的背景下，政策對地産行業肯定是“以壓為主”，但未來隨著調控效果顯現以及地産市場適度降溫，“有保有壓”預計將成為政策常態。這提示投資者，當前政策高壓導致的地産板塊整體估值偏低，可能為中線佈局優質地産股提供了較好機會。

　　考慮到地産板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調控背景下業績仍有望保持穩定增長的公司，應該成為逢低佈局的首選。從2012年業績看，據WIND資訊統計，45家已經公佈年報的房地産上市公司2012年凈利潤的平均同比增速為-4.75%。可見，在樓市調控的背景下，地産公司整體業績增長不如人意。但龍頭地産公司呈現出了另外一番景象，如萬科A、保利地産、招商地産等一線地産股2012年凈利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。

　　由此可見，調控時代的地産行業增長路線圖初露端倪，即具備規模優勢的一線房地産開發商，具備更強的抗系統性風險能力，不僅能夠最大限度的保持盈利增長，從中期看更可能因為行業的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認為，“招保萬金”等一線地産股目前階段已經具備了較高的股價安全邊際，中線逢低佈局的窗口或許正逐漸開啟。