房地産開發貸款信託項目近期或將重啟。

　　早報記者昨日從一位接近銀監會的知情人士處了解到，已有部分信託公司接到中國銀監會電話指導，稱對於房地産開發貸項目“可以先關注”，顯示銀監會對開發貸項目的審批將有所鬆動。

　　上述知情人士並透露，銀監會將在近期召開信託公司負責人的一個會議。

　　多位信託人士向記者確認了這一消息，西部一家信託公司高層人士並表示，正在著手做該類項目的準備，但亦有部分信託公司負責人稱未聽説此消息。早報記者昨日向銀監會新聞處求證此事，但至截稿時尚未得到回復。

　　有業內人士指出，鬆動並不意味著銀監會隊項目風控要求將降低，中小型房企或仍將無緣于開發貸信託項目。

　　風控或將趨嚴

　　業內人士多認為，此次窗口指導的實質意義或在於對房地産開發貸項目審批規模適度放寬，而在風控方面並不會有鬆動跡象。

　　“其實一直都是‘換湯不換藥’，去年限制這類業務後，很多公司把項目名字改成了流動資金貸款，如果鬆動，等於是又換回了開發貸的名義”，上述西部某信託人士説。但他同時指出，在過去的一年間，多數房地産信託項目除需要土地質押、股權質押或轉讓外，還增加相應擔保公司做全責擔保作為硬性條件，否則項目將無法通過銀監會審批，由此預判銀監會對於項目方資質的要求依然從嚴，此次監管若有鬆動應主要為規模上的放寬。

　　資料顯示，此前的2011年年中，有消息稱銀監會對20多家房地産信託業務規模較大的信託公司下了禁令，要求暫停房地産業務。2011年7月29日，銀監會回應稱部分信託公司出於對自身風險控制的需要暫停了部分業務，“叫停説”由此而起。但市場上各種冠以其他名目的開發貸項目仍在變相運作中，並未中斷。

　　利好大型房企

　　據悉，銀監會要求信託公司在發行房地産類産品時必須做到“一事一批”。而據上述人士指出，從近一年的項目審批結果來看，監管的鬆動主要利好的還是大型房企。“這一年遞項目的話，原來要求房企具有二級資質，現在都要求一級資質了，另外，由一般的金融性擔保公司做擔保的項目也不好通過，必須有相關的上市公司或大型國企做全責擔保，否則産品過不了銀監會，這樣把小房企也都撇出去了。”該人士認為，即便鬆動，也還是會參照此監管標準放行。

　　資深信託人士劉擎認為即使放寬，信託業也已經不能僅從信託産品來考慮問題，必須考慮債券、股權投資等變量。近期看到有險資、公募已在接房地産項目，而發債更是成本優勢，故信託放寬只對那些二流項目有彈性。

　　“由於債券品種和通道的豐富，一般上市房企或具有AA-（債券信用等級）以上的，他就發債了，（發債的）規模大、時間短、成本低，總體打包成本在13％以下。這樣的項目，我認為是一流項目，他是不願意通過信託融資的。”劉擎進一步解釋，房地産項目一般要給到投資人10％～12％，信託公司收取2％～5％，銀行渠道或第三方一般也要1％～2％，這樣的成本適合於二流項目，或者已用盡低成本資金，而需要繼續尋求融資的公司，“比如綠城、華夏幸福（600340）（600340）等項目，他本身是上市公司，但還是發了大量信託”。

　　用益信託統計數據顯示，2011年第三季度所發行的房地産信託産品融資方中，一級、二級、三級資質開發商佔比分別為32％、29％、4％；第四季度分別為26％、21％、2％；而2012年第一季度，該比例為38.6％、12.87％、1.75％。此外，保障房信託與其他信託佔據一定的融資方比例。

　　警惕“借新還舊”風險

　　銀監會的“寬鬆處理”是否意味著房地産信託將迎來又一春？

　　劉擎指出，隨著房地産信託和礦産信託的風險不斷暴露，市場對整個信託行業的風險有了更多的認識，投資人對房地産信託的發行未必肯買賬。但其亦指出，今年5-7月，信託公司的産品表多為城投財産權信託和應收賬款信託，類政信合作復燃，預期收益率普遍在10％，整體預期收益率偏低。如果放行新的房地産項目，某些追求高收益的投資者可能會重返信託産品市場。

　　另一業內人士則坦言，在房地産信託遭遇諸多負面消息纏身後，投資人在選擇時已經趨於謹慎，投資意願不強。

　　必須注意的是，在當前時期下“復蘇”的房地産信託的風險或將勝於以往。根據國泰君安的測算， 2012年一季度房地産信託到期兌付規模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元，其中本月預計將有504億元規模的房地産信託到期。

　　劉擎指出，三季度是房地産信託兌付高峰，如大規模新增房地産信託項目，很容易讓人聯想是否信託公司為房地産商安排的借新還舊，投資者應多了解項目背景、回避此類項目，因為借新還舊實質是一種違約，説明項目本身有問題，而有的風險不是靠轉移就能化解；另外，信託公司也應做充分的信息披露。