房地産調控下，從土地交易、宅地供應到新房、二手房成交和價格，正在經歷著寒冬。

      北上廣深等重點城市的租房市場卻是“萬綠叢中一點紅”，租金不但沒有停漲的跡象，反而近兩個月來，不斷上升。這背後，有一年一度畢業季的影響，更有限購政策下，“剛需們”不得不以租代買的無奈。不少業內人士把這種現象解讀為“蹺蹺板”效應，在外來人口不斷增加和房價尚未回落到位等因素的共同作用下，重點城市租金上漲壓力還將繼續。

      在嚴厲的調控下，原本一路狂奔的房價終於暫時停住了腳步，然而，北上廣深等一線城市的房屋租金卻依然沒有停漲的跡象。

      據中國指數研究院發佈的數據，今年5月，北京的租金價格指數環比增長0.95%，同比增幅達13.86%，上海的租賃價格指數環比增長1.41%，同比增幅也達到了6.48%。可見，儘管環比漲幅並不大，但租金長期穩步攀升而形成的累積效應，已足以讓不少租房者望而卻步。

      隨著“畢業季”的到來，一線城市又迎來了繼春節之後的第二個租賃高峰，居高不下的房租已經成為不少租房者，特別是應屆畢業生的“難以承受之重”。

漲租“瘋狂”

      日前，已在上海做了三年“二房東”的張明（化名）給租客們下達了漲租通知——每人每月房租漲100元。張明告訴《第一財經日報》記者，房東給他開的租金價格從2000元/月上漲到2400元/月，相應的，租客的租金也水漲船高。

      張明坦言，他的客戶一般是考研的學生和外來務工人員。作為一線城市“漲租運動”的親歷者，張明顯得有些無奈。“都是長期客戶，我一般不怎麼漲租金，但房東漲我必須漲，租客多是來上海打拼的外地人，大家都不容易。”

      儘管整體租金價格上漲有限，但近年來，北上廣深等一線城市租金漲幅之大卻可謂驚人。據中國指數研究院發佈的數據，2012年5月，北上廣深四大城市的租賃價格指數同比增幅均超過6%，其中，北京同比增幅最大達13.86%，上海為6.48%，廣州為6.84%，深圳為7.56%。

      同策諮詢研究中心總監張宏偉對記者表示，租金上漲具有剛性，一般易漲難降，北上廣深等一線城市的租金自2010年以來幾乎年年上漲。

      “確實漲得太誇張了。”在北京北三環和同事合租了一套兩居室的李小姐告訴本報記者，其所在小區一居室的月租金在3000元左右，兩居室的租賃價格已達4000~6000元/月。

      在深圳福田區租了一間一居室的張小姐亦有相同的感受，剛從某三線城市來到深圳工作的她對當地高企的房租顯得非常不適應。“一居室月租金1700元，一個月工資的一半就這樣被‘消耗’掉了。”

      據記者觀察，對於剛畢業不久的大學生來説，房租的開銷基本可以佔到其月收入的三分之一到二分之一，再加上水電費、網費、路費、吃飯的開銷，基本上每個月都所剩無幾了。

      面對高企的房屋租金，合租已經從之前的“備選”漸漸成為工薪階層“首選”的租賃方式。德佑地産研究部主任陸騎麟告訴記者，特別是對剛畢業的大學生而言，由於租房預算普遍不高，基本上在每人每月1000元左右，兩三人合租一套房的情況非常普遍。

      漢宇地産市場研究部經理付偉指出，近年來，一線城市的租賃價格呈穩步上揚的態勢。一般情況下，每年均會形成兩個租賃高峰，一個是春節後，一個是每年6~8月份的畢業季。“以上海為例，近期租賃的成交量環比上漲了約15%，租金也有5%左右的上揚，其中，應屆畢業生佔到租房者的20%~30%。”

多因素推動租金上漲

      這幾天，在上海普陀區任置業顧問的丁力頗為忙碌，他告訴記者，最近來門店諮詢租房業務的顧客明顯增多，日帶看量超過20組。“已經有‘搶房’的態勢了，靠近地鐵、價位適中的房源並不是很多，一般掛牌不到一星期就會被租走。”

      “這個時候租金肯定要漲。”丁力坦言，由於租賃合同一般一年一簽，房東考慮到物價上漲的預期，同時看到租賃需求旺盛，提出漲租也是理直氣壯。

      一位業內人士表示，人的心理因素都是不願意自己的房子太便宜出租，所以一般會參考一個市場高價，然後再打點折扣以便快速成交。“其實，如果房東實力不是很強的話，是很難忍受自己的房子有一段比較長的空置期的。”

      “特別是對於二房東，剛開始的時候，因為空置率高，所以需要降低租金來求出租率的上升，而後期續約的時候，由於出租率已經維持在一個高位，空置的面積非常少，業主可以輕鬆地找個市場理由來將價格抬高。甚至在滿租的情況下，業主依然可以報高的租金來影響市場對於租金價格的判斷。”上述業內人士如是説。

      上海中原研究諮詢部總監宋會雍告訴記者，相比6~8月份的“學生潮”，春節之後以外來務工人員為主的“民工潮”才是一年當中的租賃最高峰，“那一段時間的租金調整也很厲害。”

      顯然，一線城市外來人口的急劇增加已經成為推動房租上漲的重要因素。

      業內人士認為，從限購的角度看，一線城市新增外地人口多數都不具備購房資格，衍生出的租賃需求十分龐大，這必將推動租賃價格的上漲。

      張宏偉表示，限購政策短期內仍看不到取消的跡象，房價短期內難以快速上漲，投資客也很難從房價上漲中獲得投資收益，那麼，只有通過租金的上漲，才能在短期內增加收益。“此外，買賣市場的清淡也促使更多的剛性需求和改善性需求購房者轉移到租賃市場。”

上漲壓力仍將繼續

      宋會雍認為，在經歷了3、4兩個月租賃淡季後，5月市場迎來逆轉，受畢業潮臨近影響，租賃需求小幅放量，租金價格平穩中現微揚格局。隨著6月畢業生離校，租房需求將呈放大趨勢，量價回升幅度亦會更顯著。

      “一般剛畢業的大學生習慣先在原就讀學校附近租房，等到工作步入正軌後再做進一步的調整，因此，在年底的時候可能形成一波換房潮，屆時租金可能還會有所調整。”宋會雍如是説。

      其實，一線城市高企的房租不僅不利於人才引進，也容易對青年人才和剛畢業的大學生産生“擠出效應”，並且，這部分人群往往由於年限、收入等條件不能享受到住房保障政策，又無力購買市場化商品住房，成為所謂的“夾心層”。

      記者了解到，目前政府主要通過提供住房補貼、建設公租房、廉租房以及提供人才公寓等措施來降低部分租房困難人員的租房成本。

      然而，政府提供的資源畢竟有限，業內人士認為，在外來人口急劇增加和房價回落尚未到位兩大因素的作用下，未來一線城市租金上漲壓力仍將繼續。

      不過，也有專家預測，按照國家層面的規劃，未來將有大量保障房入市，能夠在一定程度上減少租賃的需求，同時，隨著公租房、廉租房、人才公寓等配套政策的進一步完善和落實，“租房難”的問題有望得到緩解。