剛需人群發力 土地市場升溫

　　樓市年中迎“窗口期”

　　新金融記者 劉君

　　6月上半月，包括天津樓市在內，全國大多數重要城市的樓市繼續展現出成交升溫趨勢。與此同時，房價方面也出現了降幅趨窄的態勢。5月，70個大中城市新建商品住宅平均環比指數為99.87，從4月份開始連續兩個月出現降幅持續收窄的情況。更重要的是，進入2012年以來一直低迷的土地市場，仿佛一夜之間也“火”了起來。從廣州到北京，從成都到上海，東南西北都有開發商在溢價拿地的新聞。

　　“樓市成交量的繼續回升，得益於首套房剛需入市後，改善性需求的跟進，相信不少投資需求應該也在尋找合適的入市時機。而那些資金充裕的品牌房企已經開始抄底優質地塊。”中原地産(天津)三級市場部高級區域總監朱慶江在接受新金融記者採訪時表示，7、8月份作為金九銀十前的過渡期，房地産市場的政策和量價走勢至關重要，將直接影響到下半年的樓市走向。

　　改善性需求入市

　　“紅五月”之後，6月上半月的樓市依然“紅火”。經中原地産(天津)投資顧問部對房管局公佈的數據進行統計，2012年第24周天津新建商品住宅共成交1711套，成交面積18.4萬平方米，環比上漲23.3%，成交均價10301元/平方米，環比上漲2.0%。二手住宅成交1112套，成交面積8.6萬平方米，環比上漲6.0%。成交量的上漲，無疑帶動了開發商的推房熱情，當周新增商品住宅共13個項目，供應面積30.1萬平方米，環比前一週上漲8.3%。預計7月份天津也將有20個項目開盤，其中純新盤有12個，佔預開盤總量的60%。各區域開盤數分佈均勻，市內六區6個、環城四區7個、遠郊五縣4個、濱海新區3個。

　　支撐開發商推盤熱情上升的重要依據是，近期推新房源的樓盤都取得了不錯的銷量。如河東區某項目近期推出其高層産品，一口價9600-10500元/平方米，與普遍維持在10000元/平方米以上的周邊二手房源價格相比，體現出一定的價格優勢，開盤當天交訂金人數超過100位。河西區某項目近期同樣推出高層産品，簡裝房源均價11800元/平方米。“開盤當天不少房源低於這個均價，甚至還有10000元/平方米以內的房源。排到我的時候200多套房源已經被訂了130多套。”已在該樓盤訂房的賈先生對新金融記者表示。

　　分析近日天津樓市情況，可以發現以下特點。一是市內六區相比其他幾個區域賣得更好，二是大戶型房源銷售情況明顯好于前幾個月，三是打折促銷依然是當前樓市的主題。據統計，僅6月16日、17日週末兩天，天津就有9個項目相繼開盤，開盤促銷優惠最高達到9個點。而6月11日至6月17日天津市項目銷售金額排行榜中，前三名樓盤分別為天津大都會、招商鑽石山和仁恒海河廣場，都是均價在15000元/平方米以上的市區高端樓盤，且多以120平方米以上的大戶型房源為主。天津鏈家地産市場部經理李曉煒認為，近期的各種政策利好，包括存準下調以及降息等使得購房者慾望增強，購房門檻也進一步降低。對於市區項目銷售靠前的情況則是因為市區項目的價格在同區域二手房市場影響的壓力之下，開發商以價換量，價格合適，購房者可以接受。另外，市區擁有其他區域無法比擬的交通條件，各方面發展均衡，且發展時間較長，擁有較多學區，可以帶動周邊項目的成交。中國指數研究院天津分院分析師則對新金融記者表示，差別化信貸政策的進一步實施、存貸款利率下調，對住宅市場成交起到了明顯的促動效應。

　　“樓市成交量的回升，一般都會遵循從首套剛需，到改善性剛需，再到投資性需求逐步入市的規律。經過前幾個月首套剛需的釋放，那些需要改善的換房族不少已經將手裏的房子在二手房市場出手了，現在這些改善性需求正逐步進入市區新房市場。”朱慶江表示，至於接下來投資需求會不會入市，更多要取決於接下來一段時間的政策和市場走向。

　　高庫存抑制漲價

　　隨著成交量的回升，關於各種下半年房價即將上漲的傳言開始在樓市中蔓延。而國家統計局近日發佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格月度報告數據，也顯示房價止跌企穩跡象。70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有6個，比4月份增加3個，二手住宅價格環比上漲的城市有18個，比4月份增加9個。70個大中城市新建商品住宅平均環比指數為99.87，全國新建商品住宅價格從4月份開始，已經連續兩個月出現了降幅持續收窄的情況。

　　而買房人的心態也在近期發生了微妙變化。央行近日公佈的《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》結果顯示，房價的下降空間確實在減小。不過並不代表接下來就是房價的上漲，雖然依然有68.5%的居民認為目前房價“高，難以接受”，但未來3個月內準備出手購房的居民佔到受訪者的15.7%，較上季度提高1.6個百分點，創下2011年以來的最高值。同時居民房地産投資佔比由上季度的15.1%升至16.1%，預計下季度房價將上漲的居民佔到20.4%，較上季度提高2.8個百分點。

　　“確實最近有很多買房人是因為擔心接下來房價可能會上漲，而趕緊出手買房的。不過在我們樓盤來説，買房的除了首套房剛需，就是改善性需求，基本還沒見到投資的買房人。”河西區某樓盤置業顧問對新金融記者表示。

　　“其實房價至少近期內不具備快速上漲的可能，最主要原因在於當前樓市庫存量依然較大，且接下來的潛在供應量同樣不小。開發商目前也只能是逐步減少進一步降價的動力，至於漲價應該還是比較謹慎。”朱慶江表示。據統計，截至5月31日天津住宅市場的可售量為143480套，住宅出清週期依然為29個月的最高值。國家統計局公佈的數據顯示，截至5月末全國商品房待售面積30740萬平方米，比4月末增加432萬平方米。其中北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量達2682萬平方米，同比增長19.78%。今年一季度，僅146家上市房企總負債就高達1.49萬億元。對大多數房企來説，去庫存依然比漲價更為重要。

　　6月突現久違“地王”

　　與樓市“回暖”相比，6月份以來土地市場顯現的急速升溫架勢，更讓人感受到一種“回暖”的預期。廣州、北京、成都、上海，之前一直對土地市場慎之又慎的開發商們，在面對土地時似乎突然“狂熱”起來。

　　6月5日，南京成交多宗地塊，其中，位於南京南站附近的一幅住宅地塊被萬科以溢價2000萬的9.41億元拍得。6月6日，上海成功出讓8幅地塊，成交金額共計26.74億元，成交面積共計38.08萬平方米。8幅地塊中有5幅溢價成交，其中嘉定新城D10-24地塊溢價率高達435.5%。6月18日，恒大地産以13.22億元的總價獲得廣州珠江新城地塊，樓面地價高達3.29萬元/平方米，溢價率達169%。同日，北京鵬輝房地産開發有限公司經過34輪報價，以2.785億元競得門頭溝區龍泉鎮F1住宅混合地塊。6月19日，藍光地産以9.4億元拿下成都主城區的兩塊土地，6月20日，龍湖地産又以總價3.22億，溢價率76.8%競得成都主城區的另一塊土地。

　　土地市場6月份突然轉熱，一是5月份樓市成交的持續回升，使開發商對樓市未來重拾信心；二是政府在推地方面增加推地數量，並且開始推出更多城區優質地塊，控制土地面積和起拍價格。中國指數研究院監測的重點百億企業中，實現單月月度銷售額、銷售面積同比均有上漲的共18家，較上月增加4家。銷售額方面，世茂房地産、華潤置地和融創均實現100%以上同比增長，同比增幅為負的僅剩兩家；銷售面積方面，恒大、世茂房地産、恒盛、金地、佳兆業、首創和融創都同比增長50%以上。銷售額的提升，為房企拿地提供了現金保障。供地方面，僅6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長沙等全國20個重點城市的土地市場推出586塊，僅半月就環比5月多出239塊，達到年內最高峰。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，政府將推出地塊面積劃分得更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講，MINI地塊能控制地塊總價過高，開發企業相對容易接受，減少流拍的風險，與此同時，地方政府這種“低起拍價”讓市場呈現出高溢價率現象，造成土地市場熱銷的表象。

　　“還是要謹防‘地王’效應對房價帶來恐慌性上漲的預期。這些高溢價地塊基本以商業用地或商住混合用地為主，且地塊不大，與2009年的土地成交熱潮有著本質區別。”業內人士指出。

　　張宏偉更是將“地王”比作“魔鬼”。他表示，土地市場一旦頻現“高溢價率”、“地王”現象，儘管這可以增加政府的土地財政收入，但是從樓市調控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地産調控的再度收緊。

　　“如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，或將導致樓市調控政策由當前的定向微調為主的時期轉為再度收緊。”張宏偉表示。

　　商品房均價漲幅至多5%

　　經過近半年的低迷後，土地市場與樓市同樣呈現出成交回升趨勢，使得房價、地價基本觸底的呼聲逐漸強烈。“房地産市場觸底反彈是各方形成保底共識的結果，宏觀經濟對房地産的依賴性深入骨髓。”知名財經評論家葉檀(微博)表示。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也表示，按照目前的態勢，如果説沒有新的打壓政策，那麼整個市場成交的活躍度我認為還會繼續延續下去，下半年的成交量可能會超過上半年，成交量持續反彈，價格跌幅總歸會由大變小甚至最後不跌了，這些轉變都可能會在今年完成。

　　與房價“觸底”呼聲相對應的，是不斷出來強調調控和辟謠的相關部門。住建部、發改委、央行等部門相繼出面否定動搖樓市調控的傳言，然而這些強調，似乎並沒有對市場産生多大影響。“調控部門本身也會比較糾結，一方面經濟增幅下滑，需要刺激經濟，房地産不能過度低迷，尤其房地産開發投資和新開工面積不能過度低迷，所以現在不會出臺進一步的打壓政策，但另外一方面，樓市成交回升逐步積累下，房價有可能反彈。”朱慶江表示，對於房價觸底與否的爭論，其實背後正是開發商、地方政府、調控決策部門、買房人等多方利益的博弈。

　　不過有一點可以肯定，今年房地産市場出現房價大幅上漲的概率極低。“剛性需求入場，不等於全面放開投資性需求，投資性需求才是房價暴漲的原動力，因此今年商品房平均價格上漲幅度不可能超過5%。”葉檀指出。摩根大通則在其發佈的最新研究報告中預測，中國的房地産調控政策不會放鬆，並維持今年全國房價下降5%-10%，而部分一線城市降幅可達15%—20%。