本報記者 董偉

　　中國社會科學院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配製度改革以來，房地産行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮，中小企業破産可能激增。不過，它又認為，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調控的難度在不斷增大”。

　　此份名為《房地産藍皮書》的研究報告已經延續了9年，具體由中國社科院城市與環境研究所擔綱，旨在追蹤我國房地産市場最新資訊，“深度分析，剖析因果，謀劃對策，展望未來”。

　　藍皮書稱，去年，中央政府為調控房地産市場，行政與市場手段並用，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，政策及措施空前嚴厲，力促房價合理回歸。在此情形下，房地産逐漸減緩了步子，降低了溫度。

　　2011年1月國家出臺了“新國八條”，即《國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)文件。從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。

　　其後，全國共有46個城市實施了限購政策，有些較中央要求更嚴格、更具體，在一定程度上演了“升級版”。交易量增速應聲而下。與此同時，房價上漲勢頭初步遏制，觀望情緒瀰漫。

　　在此情況下，房地産企業業績出現分化，行業生存狀況日益嚴峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地産企業壓力尤大。部分小企業資金鏈緊張，為求一時之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業熬不過去，甚至關門。

　　經歷2011年房地産交易量的持續低迷後，房地産企業面臨的選擇是，要麼降價銷售，要麼囤房囤地。但當前房地産開發銷售環境不同於2008年金融危機初期，當時土地購置多發生於2006年以前的低地價時期，房地産的降價空間大，大幅降價仍能保持可觀盈利，而當前房地産開發土地購置大多發生於2009~2010年的高地價時期，房地産品降價空間小，降價可能出現企業虧損。因此，當全行業因為市場低迷而盈利下降時，中小企業將面臨艱難境遇，獲利空間縮小，虧損現象將不斷擴展。

　　謀求“過冬”

　　藍皮書指出，在冬天來臨時，房地産企業有由“競爭”轉為“競合”的趨向。大量開發商採取聯合拿地的方式，一方面滿足開發企業分散市場風險、破解資金困局的需求，另一方面保證了開發企業規模增長的要求，以及通過拿地獲得今後開發收益、合理配置公司資産等目的。

　　以北京為例，2011年全年北京市公開市場共成交住宅類地塊60宗，企業聯合拿地達到17宗(其中三、四季度分別為6宗和5宗)，聯合拿地比例接近30%；而在2011年出讓的總價超過10億元的14宗重點住宅地塊中，有11宗地塊為合作取得，開發商抱團現象明顯。

　　另外，眾多房地産延續前年動作，加速轉型，尋求行業內的新增長點抑或開拓行業外新領域，尋找突圍之路。

　　近年來，參照成熟經濟體房地産業發展路徑，標桿開發企業紛紛進入商業地産領域並加大對持有型物業的投資，而頻繁的商品住宅調控進一步加速了這一進程。就連原本多次重申將持續專注于住宅開發領域的萬科也于2009年年底宣佈進軍商業地産領域，目前萬科旗下在深圳、上海、東莞、西安、北京等地的商業綜合體項目正在積極推進，總投資額已超過200億元。

　　根據“十二五”規劃，自2011年起的5年內全國將新增3600萬套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應。對地方政府而言，無論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應速度的角度出發，都歡迎開發企業參與保障房的配建或代建。目前，萬科、恒大、綠地、龍湖、遠洋等大部分一線開發企業均已大規模參與保障房建設。

　　作為民生工程，保障房代建環節的微利顯然不足以形成驅動企業進入的力量。為推動保障房建設，從中央到地方在政策上設定了一定的激勵機制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補償。因而，企業積極參與保障房建設，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維繫政府關係的角度考慮。如當前各地方的城投公司及地方國有開發企業希望依靠地方融資平臺緩解自身資金難題。

　　與2009年、2010年眾多“不務正業”的央企、電商、食品企業瘋狂涌入地産業的行情形成鮮明對比的是——從2011年起，多家以房地産開發為主業的企業開始涉足其他行業，許多非地産主業的企業紛紛削減開發投入甚至退出。

　　2011年，北京有217家外資房地産企業退出市場，全年有473家房企在北京登出。在部分熱點城市，一些開發商退出房地産市場。截至2011年年底，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業等16家“涉房”的非房地産上市公司撤離樓市。

　　房價難降

　　儘管風聲鶴唳，但是房價難降。藍皮書預測，房價“可能略有回落，但大幅降價可能性也很小”。

　　受國際金融危機和宏觀經濟增速回落影響，2012年，房地産需求呈現低迷態勢，投資投機性需求進退難捨。一方面，當前多數城市房價已經遠超真實消費需求的購買能力，進一步的房價上漲很難實現，同時絕大多數城市售租比也遠超正常投資所能承受的贏利壓力，高價住房持有的保值風險越來越大；另一方面，股市等其他投資渠道同樣前景不明，閒置資本很難尋找有效的替代投資渠道，被迫向房地産市場尋找投資保值機會。

　　消費性需求謹慎觀望，購房決策取決於房價變化。對廣大無房家庭而言，2012年的自住性購房同樣可能更為謹慎，觀望態度更為明顯。

　　受2011年房地産交易低迷影響，2012年房地産供給將相對充裕，存量供給將進一步積累，但新增供給可能與上年大致持平或有所下滑。由於2011年末房地産市場景氣下降，房地産開發企業市場預期趨緊，導致2011年房地産新開工面積增幅大大下降，土地購置面積絕對量大幅下降，這將影響2012年新增房産供給。

　　藍皮書稱，由於需求低迷，幾乎不存在房價上漲的可能性，但由於當前房地産開發成本特別是土地購置成本很高，大幅降價將意味著多數開發項目面臨虧損，在經濟和政策前景明朗前，多數開發企業將選擇觀望態勢，不情願輕易降價，房價將延續上年的盤整態勢。

　　由於部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房産，也由於某些大型企業集團為了主導行業重組並購，通過價格戰形成對被並購開發企業的虧損壓力，因此整體房價也將在盤整中有所回落。但總體上，由於房地産行業準入限制少，行業外資本較容易進入，行業內壟斷企業通過價格戰實施並購策略很容易被行業外資本進入而打破，導致得不償失，因此劇烈的價格戰很難形成，總體房價降幅不會很大。

　　調控困境

　　藍皮書認為，2012年，我國房地産政策將繼續鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閒置資本仍然對房地産市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地産調控的重要目標；另一方面，宏觀經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬鬆。

　　經濟增速回落，生産性領域投資贏利下滑，特別是民營經濟經營環境困難，而資本市場制度改革仍有待突破，居民儲蓄和閒置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動流向房地産市場尋求保值增值。同時，國際資本市場受美歐經濟復蘇乏力和寬鬆量化貨幣政策影響，閒置貨幣充足，很容易形成對我國房地産市場的套利行為。因此，2012年房地産市場應對國內外資本市場套利性的投機需求壓力仍然很大，抑制投機性需求仍將是本年度房地産政策調控的中心任務。

　　然而，政府與企業、中央與地方利益訴求差異，使調控政策執行和實施難度日益顯現。在經歷經濟增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降後，一些地方政府正面臨嚴重的經濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地産市場以解燃眉之急；經歷交易量萎縮、房價調整的房地産行業，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風險，必然試圖尋求為房地産調控政策鬆綁。政府與企業、中央與地方差異化的利益訴求，導致地方政府和企業在對中央政策的執行和實施中，更積極尋找有利於自身利益的政策突破，消極應對不利於自身利益的政策實施，導致調控政策的執行和實施難度增大。

　　經歷了2011年低迷的房産市場交易和土地出讓流拍後，一些地方政府和開發企業開始不斷尋求政策鬆綁和突破，其中限購政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關方影響下，2012年部分城市具體限購措施可能有所變化，如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍常住人口限購放寬，限購手段也可能從硬性的交易限制轉向信貸限制。

　　不過，藍皮書預測，對北京、上海等超大城市，考慮城市人口規模限制要求，針對外來人口的住房市場限購可能作為一種常態的制度存在。