核心提示：最近一段時間，“紅五月”、“銀行85折利率”等字眼又開始衝擊著北京房地産市場的神經。

　　21世紀網 戴閏秒 陸曉輝

　　21世紀網 最近一段時間，“紅五月”、“銀行85折利率”等字眼又開始衝擊著北京房地産市場的神經。

　　根據北京市住建委的房産交易數字顯示，5月上半月北京新建住宅簽約套數為4679套，二手房住宅簽約套數為5024套，環比4月同期上漲了4成多，創造了年內最高值。

　　然而，現實的情況或許並不如數字所描述的那樣“美好”。業內人士認為這可能是政府的一種托市行為。

　　龍源地産負責人宋建君對21世紀網表示，雖然説5月二手房交易量有所上升，但這僅僅是與冷清的4月相對比而已。“四月各家地産仲介店成交量都不高。”

　　事實上，現在買賣雙方目前正處於一個博弈階段。

　　“都説房子降價了，我看也沒降下來多少。”購房者王小姐向21世紀網抱怨道。王小姐29歲，北京人，一直與父母同住。今年打算跟男友買房結婚，但是看了不少地方的房子，最終還是覺得房價與預期相差的太遠。“還是再等等看吧，總覺得還有再往下降的空間。”王小姐稱。

　　據仲介公司反映，持王小姐“等等看”想法的人並不在少數。其中最關鍵的原因是，房價並未降到買房人預期的水平。

　　以位於東直門的海運倉小區為例，其最高時達到38000元/平米，今年年初還是35000元/平米，目前則降到了33000元/平米。

　　“儘管33000元/平米已經是近兩年海運倉小區房子的最低均價，但離買房人的心理預期仍舊差了不少，但對賣房人來説卻是接近心理底線了。”當地一家地産仲介的銷售人員表示。

　　被放大的“紅五月”

　　自去年1月“國八條”出臺之後，國內房地産市場迅速從“沸點”轉向了“冰點”。拿二手房交易來説，根據北京建委網站的數據，2011年北京二手住宅成交量為121512套，相比2010年全年的196547套下調幅度達到了38.2%；與2009年的266854套相比，下調幅度更是達到了55%。

　　這種冷清的情況一直持續到今年的4月份，5月稍稍有所好轉。根據房産交易數字顯示，5月上半月二手房住宅簽約套數為5024套，比4月同期上漲了4成多。

　　樓市真的迎來了“紅五月”嗎？

　　龍源地産負責人宋建君稱，好轉只是相對而言。拿龍源地産安定門店來説，4月份二手房買賣幾乎是“零成交”，而到5月份，門店有了一兩套的成交量。“這不光是我們一家仲介公司的情況，附近的其他幾家都是這樣的。你説這算是市場好轉嗎？”宋建君苦笑著搖搖頭。

　　“限購政策出臺之後，房地産市場整體冷清。在此基礎之上，二手房交易每個月都會有高低的小幅波動，但並沒有所謂的突然好轉。”鏈家地産(微博)的相關負責人對21世紀網表示。“只能算是看房人稍多了一些，離什麼紅火差遠了。國八條以前，一個門店一天就能賣兩三套房，現在兩三個月也就賣一套房。”

　　在經歷過2009年、2010年房地産的“瘋狂”搶購，對這些見過“大場面”的地産仲介銷售人員來説，目前的“小打小鬧”式的成交量，顯然無法給他們帶來驚喜。

　　此番對樓市的突然“唱高”，業內人士表示這可能是政府的一種托市行為。

　　業內人士對21世紀網表示，“房地産是國家經濟的命脈之一，但是又關係到了民生大計，政府既不能讓房地産經濟垮臺，也不能讓房子價格太高，只能在適當時候營造一種氣氛——國家調控已經有明顯效果了，大家趕緊買房吧。”

　　此外，據仲介公司分析稱，春節前後一般都是樓市最冷清的時候，此時的仲介和買房人都忙著回家。所以，不管是限購政策出臺之前還是之後，5月份基本上都會比前幾個月的交易量有所上升。

　　北京樓市成交量持續低位運行，使得地産仲介不得不轉變經營戰略。

　　一直以來，鏈家地産與我愛我家的重心都是在二手房買賣上面，而不是租賃市場。“在2009年時，鏈家曾經創造了一個月2.7億的二手房成交業績，緊隨其後的是我愛我家，達到2.3億元。”業內人士稱。

　　然而現在的情況則是各仲介公司都紛紛謀求轉型。鏈家地産與我愛我家回歸到租賃市場；鑫尊地産關了不少門店，以求進行收縮；而21世紀不動産(微博)則面向了一手樓盤以及風險抵押。

　　“目前買賣二手房的業績也就佔到公司的20%左右。”宋建君對21世紀網表示。

　　買賣雙方博弈進行中

　　實際上，僅就二手房市場而言，買賣雙方心理預期價格的差異仍然是一條邁不過去的鴻溝。買方認為，在保障房大舉興建等情勢下，房子價格必然會進一步下降；而賣方則堅持高價不放手。

　　宋建君向21世紀網描述了現在賣房人的心態：“前幾天接觸到一個想賣房子的人，提出的價格明顯高於市場價，但是他也不著急，説能賣就賣，不能賣就先放著。”

　　賣房人對時間沒有底線，同樣買房人對價格也沒有底線，這造成了目前北京樓市的困局。

　　通州被公認為是北京房地産市場的風向標，房價從最初的7000元/平米一路漲到了2010年最高時的17000元/平米；而當房價出現鬆動時，通州也是下降最快的——接近腰斬的降到了9000元/平米。就目前的市場情況，位於新華大街的房子均價在11000元/平米左右。

　　“還是想等等，看能不能降到一萬以下。”文章開頭所提到的想買房的王小姐聽到這個價格仍然咋舌。而事實上，通州已經算是此輪調控中，北京市房價降幅最大的地區。

　　宋建君告訴21世紀網，東直門海運倉小區目前二手房均價在33000元/平米，最高時曾達到過38000元。按照每平米降5000元計算，70平米的房子就是便宜了35萬元。對於賣方來説，已經是極大的讓步了，可是目前的成交量仍然很低迷。

　　“房價確實是降了，但在實際成交的層面上，仍舊是賣方不願意再降價、買房坐等降價的情況。”宋建君表示。

　　目前，買房雙方正處於博弈之中，政策的水吹草動，都會影響兩邊力量的對比。

　　近期，銀行放開85折利率優惠被認為是刺激樓市的一個利好。不過一家國有銀行宣武支行的客戶經理告訴21世紀網表示，利率85折優惠並不是普遍現象，目前多家銀行還在按照基準利率在放貸。(21世紀網 戴閏秒 陸曉輝)