麵粉貴過麵包 地王更改規劃或成主流

　　廣渠路15號欲增高

　　去年的6月30日，中化方興（舉3號牌者）用40.6億元的天價拿下廣渠路15號地，如今，面對巨大的成本壓力，不得不通過更改規劃來緩解。（資料圖片）本報記者 王磊 攝

　　上周，廣渠路15號地傳出欲調整規劃，把建築限高拔高20米的消息，引來業內紛紛質疑。無獨有偶，近日北京市規委網站再次挂出奧運村鄉安立路西側居住用地欲調整規劃的公示，更改方式同樣是不改變容積率的前提下，對建築進行“拔高”。雖然該地塊並非地王，但值此敏感時節，再度引發業內高度關注。

　　有業內人士稱，2009年地王頻出，土地市場再現“麵粉貴過麵包”現象，但今明兩年，房價難以大幅上升，開發商成本壓力巨大，因此，大部分地王可能都會申請更改規劃。

　　地王欲增高謀厚利

　　2009年6月30日，經過近百輪競價，中化集團下屬的中化方興投資管理（北京）有限公司以40.6億元的高價力壓SOHO中國、保利等對手，拿下廣渠路15號地，樓面均價高達1.624萬元/平方米，成為去年全國首塊地王，從此拉開了2009年地王頻現的土地市場高溫序幕。

　　競拍結束後，中化方興代表曾表示地價不算太高，而且這個價格不應該從短期看，而要從長遠來看。其魄力和大膽曾令業內各位大佬為之吃驚，但時隔半年後，中化方興卻向北京市規劃委員會遞交了更改規劃的申請，提出要在建築規模不變的前提下，將A4-1地塊建築控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊建築控制高度由80米調整為100米；在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。

　　消息一經傳出，立刻引發業內頻頻質疑，認為中化方興此舉嚴重破壞了競拍公平性。一位曾經參與競價的開發商甚至表示如果競拍時規劃是中化方興調整後的樣子，將會堅持到底，競拍結果很可能會改變。

　　廣渠路地王的質疑聲尚未平息，北京市規委網站再次出現更改規劃的申請。奧運村鄉安立路西側居住用地提出“由於用地東側高壓電纜線由臨時變為永久，為了使規劃建築與高壓電纜線保持合理距離，擬同意在容積率不變的情況下將建築高度局部調整至80米，綠地率增加至35%”。去年9月7日，北京金力投資有限公司以13億元競得該地塊時，折合樓面地價約14900元/平方米，僅略低於當時附近的二手房價格。

　　業內人士指出，開發商拿到土地後再申請更改規劃，就是為了更有利於自身開發，獲得更高的利潤率。

　　虛假地價擾亂秩序

　　首塊地王欲改規劃的消息一經傳出，立刻引發業內普遍質疑，紛紛指責中化方興此舉破壞市場公平秩序。甚至有網友組織萬人簽名，認為中化方興更改規劃將影響周邊小區的採光，因此反對其更改規劃。

　　陽光100副總裁范小衝認為，經過公開招拍挂的市場競買後，競得者尋求政府公關更改規劃，這一行為嚴重違背市場秩序的公平原則，破壞了合約精神，而且變相哄抬了地價，並導致了不負責的地王現象頻現，而且還影響了政府的公信力，甚至滋生腐敗。

　　中國指數研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中，國內70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　土地出讓金暴漲的同時，各地地價也紛紛創下新高，並大幅推高房價。

　　一位不願透露姓名的業內人士指出這些數字並不能真正反映市場，因為“地價是假的”。他告訴記者，這些高價獲得的土地相當一部分都會通過更改規劃降低地價，而且通過跟政府討價還價，很難痛快支付，地方政府獲得的只是名義收入，實際收入大打折扣。同時因為名義地價上升，房價也水漲船高一漲再漲，反過來又進一步推高地價，形成房價地價大漲的趨勢。“在這一過程中，獲益最大的就是地王的獲得者和不遵守市場公平原則的開發商，中小開發商和普通購房者成為最大的犧牲品。”

　　地王改規劃是常態

　　據了解，從2006年、2007年頻現地王以來，地王更改規劃很常見，全國至少有半數以上的地王都調整過規劃。

　　據上述業內人士分析，地王更改規劃主要有增加容積率提高可售面積、增加高度改變産品性質、更改用地性質等方式，為了降低開發成本，還有地王跟地方政府協商更改付款方式，甚至索取地價回扣。“經過一番後期調整後，地王的價格非但不算昂貴，甚至低於市場價，因此，地王更改規劃非常普遍。”

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，要求改規劃，其實是一個相當常見的事，雖然有些是合理的，但多數都可能涉及到企業為了賺取更多利潤而與地方相關部門灰色交易的事。

　　據記者了解，僅以北京市場而言，2007年的大興地王——北京金融街開發拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調整為容積率2.1，控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤置地（武漢）發展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區（一期）居住項目用地，也大幅調整了地塊容積率。

　　2009年地王頻出，土地市場再現“麵粉貴過麵包”現象，但今明兩年，房價難以大幅上升，開發商成本壓力巨大。記者採訪的多位業內人士均表示，在房價上升預期不強的前提下，今年大部分2009年地王可能都會申請更改規劃。（記者 魯歡）

責編：王玉飛