新政組合拳會對樓市産生怎樣影響

　　中央經濟工作會議給樓市一個重大利好，就是繼續實施適度寬鬆的貨幣政策和推進小城鎮化建設、部分放開戶籍管制，但隨後高層在短短的十數天內，出臺了三個遏制樓市投資過熱的政策，第一是住房轉讓營業稅復位，並且在日前給予了細化；第二是國四條，即增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措遏制房價飆漲、投機過度行為；第三是五部委出臺規範土地市場，規範地方政府的土地出讓和遏制開發商圈地稱王的行為。

　　從這些政策，我們可以勾勒出2010年整個樓市調控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒“麵粉”(土地)和增加保障性住房為輔助手段。

　　筆者認為，由於樓市投機過熱，遏制投資是必須的，但由於明年經濟形勢尚不足以樂觀，可能會更加困難，如果端掉樓市這個特大型的內需需求，很可能會砸傷整個經濟。

　　首先，積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策不能變，因為經濟在遭遇金融危機重大的破壞之後，往往會有一個再次低迷的過程，多次世界經濟危機和東南亞金融危機都有這樣的慣例。因此，不能過早地丟掉拐杖，特別是在産能過剩還未消耗完畢以及新的經濟消費、投資尚未出現的背景下，更不能丟掉行之有效的樓市消費、投資需求。但最近成本推動型的物價上漲給適度寬鬆的貨幣政策帶來了壓力，特別是房價飆漲讓更多的人感受到“通脹”的到來。

　　第二，樓市在2009年出現了大反轉，首先是商品房量價齊升，剛性需求、改善性需求以及投資性需求井噴，隨著樓市成交量的放大以及價格飆升，投機行為點燃全國樓市一片火爆；而正在此時，手握大量信貸資金的央企紛紛圈地稱王，隨著IPO的重啟，更多的上市企業紛紛加入了搶地行列，導致土地價節節攀高。在這種背景下，高層出臺政策遏制部分城市樓市過熱行為不足為怪。

　　那麼，中央經濟工作會議的利好與後續高層調控樓市的利空混合物，會對2010年樓市産生什麼影響呢？

　　首先，對於普通商品住房市場來説，2010年的樓市或會出現量跌價平的走勢。量跌是因為營業稅復位會對投機行為給予一定的打擊，更重要的是政策預期的改變會讓一些投資客退場，等候下一波行情；另外，由於今年土地出讓樓面價都比較高，許多地方土地拍賣價都是100%以上的溢價。一線城市的房價確實漲得比較高，再加之四種需求已經在2009年集中釋放，會導致明年的成交量受到影響；在成交量可能萎縮的背景下，房價不可能再度飆升，會出現比較平穩的上漲和微跌的走勢。但是，如果明年信貸資金依然很猛烈，可能還會出現量價齊升的走勢。

　　第二，商業地産可能會隨著經濟的復蘇而逐步走好，管理層也應當出臺一些刺激商業地産和寫字樓市場的措施。遏制住宅市場投機需求，要給他們更多的途徑，不能只靠圍堵，要像大禹治水那樣，給予這些投資需求更多的通道；比如説商業地産的稅收很重，現在商業地産正處於復蘇初期，減稅引導他們進入這些領域，給這些資本有更多的宣泄口，而不是打壓他們迫使他們離開住宅市場，惡炒資源、能源、大宗商品以及農産品，增加成本推動型通脹的壓力。建議管理層在對首套購房繼續政策支持的同時，要把中國獨有的商業地産與住宅市場倒挂的現象加以糾正，呼籲降低商業地産三級市場的差價稅，以提高二手商業物業的流通性。這樣也避免投資客在房地産投資的單一性，分散投資品種，也是平抑住宅房價的手段之一。

　　第三，管理層將會從綜合角度考量整個樓市的宏觀調控政策，而不是僅僅從一個方面出發。因為房地産業是當前經濟的支柱，如果在沒有新的消費和投資需求增長點出現的情況下，打擊樓市投資客的趕老鼠行動勢必會投鼠忌器，為了避免“驚群”現象發生，主要採取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經得到補充的情況下，遏制地王行為也應採取增加土地供給和打擊囤地相結合。（朱大鳴）

責編：王玉飛