SOHO停電門:潘石屹為業主還是為高額物業利潤

　　儘管是在建外SOHO東區鬧出“停電門”之後，京城地産名人潘石屹才表示SOHO中國已經成立了物業管理公司，要逐漸接手旗下的建成樓盤。但事實上，發展售後的物業管理業務卻是老潘早有的打算。

　　“我們建立物業公司主要是為了維護品牌形象，對旗下樓盤保值增值，是早有計劃的，跟SOHO東區的事沒直接關係。”12月10日，SOHO中國一名人士向《證券日報》記者表示。據悉，目前SOHO的物業公司人員主要是管理三里屯及中關村兩個項目，日後可能會接手其他項目。

　　可以説，如果沒有SOHO東區的“停電門”，潘石屹也是要涉足物業管理的，而“停電門”或讓潘石屹更加意識到了事情的刻不容緩。然而，對於眾多開發商來説，物業管理因為其毛利極低，幾乎從來都是處於被邊緣化和補充者的地位；但是，各個樓盤業主和物業管理公司的矛盾卻是屢屢耳聞。

　　醜聞使開發商品牌受到影響，而涉足物業卻賠錢居多。物業，做還是不做？中國物業管理行業能否實現專業化？

　　涉足物業 貼錢維護品牌

　　潘石屹説，“中國有三分之一的開發商只倒地不開發”。而另外三分之二，卻大多是只管開發不做物業的，或者即使有物業管理公司，也是極小的規模。

　　比如A股上市公司深物業，儘管公司名稱叫做深圳市物業發展(集團)股份有限公司，但是主營業務仍然是房地産銷售，佔到了總收入的75%以上，而物業管理及租賃只佔總收入的15%。

　　深物業的證券代表劉剛告訴《證券日報》記者，深物業的主營是房地産，利潤率比物業管理高很多。而公司目前也沒有擴大物業管理業務的打算。

　　可以看到，深物業房地産銷售的毛利率可達61.67%，而房屋租賃和管理只有區區9.93%，再相比與深物業其他如餐飲服務48.7%和交通運輸52.9%的毛利率，物業管理確實盈利能力太弱。

　　雖然利潤的微薄讓許多開發商止足於交房，但另一些地産業的龍頭型企業，卻非常注重物業管理。比如國內地産老大萬科，其物業管理是有口皆碑的，由此也奠定了萬科的客戶基礎。據悉，除了維護服務，萬科還提供各種特約的入住服務、商住服務、居家服務、資産管理服務種種。有消息稱公司每年在物業管理上的補貼也達到了上千萬，但帶來的是萬科樓盤可以賣到比周邊樓盤平均高出10%。

　　“開發商絕對有必要有自己的物業管理，房地産是一個服務行業，看似造房子是個傳統行業，但實際上之中創新可以非常多。開發商的建築理念、規劃理念，如果後來沒有人很好的理解你，這個體系就不算完整。現在客戶並不需要你界定事情為誰來管，而是要求“立刻解決問題”，需要將把為客戶服務的概念納入到物業管理之中。”合生創展華北區域公司副總經理在接受記者採訪時表示。

　　反方觀點：

　　物業管理需要市場化專業化

　　認為地産商有必要自己來做物業、將房地産看作服務行業或許是一种經營理念的超前，但是並不是所有開發商都認為這是一個最佳選擇。

　　“這有個概念問題，並不是所有開發商都要有自己的物業，開發商樓盤開發完了以後，我認為業主入主後的物業服務要社會化、專業化，由專門的物業管理公司來運營。”天津奧林匹克花園置業有限公司總經理姚國麟對記者説。

　　姚國麟解釋説，實際上我國法律規定是由業主管理委員會(業委會)選擇、聘用物業管理公司，一般來講，前期是由開發商自己選擇的物業管理公司來管理。各個城市的房管局、監管處，都要求開發商在住戶入住前通過公開的招投標來確定物業公司，不允許開發商指定物業公司。

　　正如潘石屹在博客中寫到的事實，“小區交出去已經5年多了，與開發商沒有任何關係”，姚國麟也認為，開發商交房後並沒有維護小區社的責任。而業主與物業公司的矛盾是一個社會性問題。“這很難解決，每個小區情況都不一樣，居住人群層次也是不一樣的。各地的標準也是不一樣的。物業管理公司與業主的矛盾與社會發展和人民層次的提高是很複雜的問題”。

　　但姚國麟提出，市場化定價、專業化發展才是物業行業的出路。“舉個例子，我知道一個建的非常好的小區，好的環境和設施，但是每月物業費才1塊錢，你想想，服務會怎樣?其實服務也可以好，但是管理費用也會高，生活是需要成本的，我們不可能享受好的服務而不肯多花一點服務管理費。”姚國麟如是説。

　　此外，深物業的證券代表劉剛也認為，市場化的競爭才是物業管理行業發展的趨勢，而不是由開發商來做。

　　現狀：物業管理公司偏弱

　　開發商暫難抽身

　　儘管除了注重品牌及高端住宅的開發商親自負責物業外，更多的地産企業只是希望把後續的物業服務交由物業公司來做，但現實的狀況是與地産業相比，我國物業管理行業發展極不平衡，仍處於初期、無序的階段。

　　中國物業管理協會2007年統計，1994年-2004年是我國物業管理公司雨後春筍般涌現的十年，但雖然與房地産業崛起幾乎在同時代，但目前依然呈現規模小、龍頭缺乏的特點。

　　據統計，1994至2004年10年間共成立中國物業管理企業2495家，佔總企業數75.98%，而在1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的5.82%，可以看到，1994至2004年10年間企業以每年近133%的速度猛增。

　　中國物業管理協會指出，81年至94年的前十三年，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至2004年的十年間，是我國物業管理髮展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。2004年以後，企業數量的增長速度放緩。

　　儘管數量上增長迅速，但是規模仍然很小。目前，我國物業管理企業資質等級分為一、二、三級。截至2007年年末，我國一級資質365家，佔7.93%；二級資質713家，佔15.5%；三級資質3287家，佔71.46%；其他未取得資質的企業235家，佔5.11%。

　　中國物業管理協會認為，這説明現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。

　　因此有業內人士指出，物業管理公司整體偏弱小，房地産開發商若想鞏固自己品牌，還不是所有人都能夠放心的交給物業公司來做，完全從物業管理中“抽身”的。

責編：張福偉