“限大令”能否抑制地王熱和囤地風

　　近日，國土資源部印發通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮)7公頃。此政策被一些業內人士稱為“限大令”。

　　不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發商“囤地”等具有現實作用，但成效如何取決於政策是否落實到位。市場對“限大令”的實施效果充滿期待。

　　出讓土地“大型化”的利與弊

　　國土資源部日前下發通知公佈《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，前者對大、中等、小城市(鎮)的土地出讓面積分別作了上述具體限定。

　　這一“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃)，在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質用地的出讓面積超過20萬平方米，個別地塊大小甚至超過50萬平方米。

　　一般來説，地方政府樂於將面積較大的地塊統一齣讓，既可以迅速回收土地資金，也有利於後期統一規劃。但相關政策設計在現實市場中卻産生了一些負面的“外部性”。比如，重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50 .5億元天價刷新北京土地總價紀錄的順義區天竺開發區“地王”，面積達到52 .7萬平方米，扣除25 .5萬平方米的代徵地面積，建設用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元鉅資“加冕”天津“地王”的津南區八里臺鎮地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。

　　此外，數十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發，也要持續數年。在此情況下，開發商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地産研究院的房地産研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發多年，實際上是一種“變相囤地”。