地王頻現信貸收閘 房地産信託“突擊”年末行情

　　屢創新高的土地成交額背後，信託資金暗流涌動

　　年末將近，一邊是地王頻現、地産市場火熱，另一邊則是銀行放貸增速開始下降。房地産市場資金密集型的特點給予了房地産信託已大好機會，REITs似乎也將在長期籌備後，趁熱推出。但專家提醒，地産市場畢竟伴隨高風險，投資還需謹慎。

　　地王現象催熱房地産信託

　　"地王，又見地王。"從一開始的驚訝，到現在的平常對待，國內的投資者已經對"地王"這個詞語不再陌生。2009年似乎註定是一個地王頻出的年代。

　　據記者了解，近日，曾創下國內土地單價記錄的黃浦區163街坊地塊將二次出讓，其出讓方給出的樓板價可能將在4萬每平米以上。同時，有消息稱，上海外灘國際金融服務中心8-1地塊也已經正式推出，預申報價格也可能不低於90億元。

　　也許是世博會，也許是迪士尼。今年以來僅上海一個城市，拍賣土地的總價紀錄已經被屢次刷新。

　　地王頻現的時代，帶動了房地産，更帶火了整個産業的資金鏈條。年末將近，各大銀行的放貸增速已經開始放緩，而火爆的地産市場是最需要資金的支持的。房地産信託似乎聞到了信貸收閘的氣味，迅猛突擊入市。高額的土地成交額背後，信託資金暗流涌動。

　　近日，平安信託和金地集團聯手，開發一款名為平安財富安鑫一號房地産信託計劃。記者以投資者的身份致電平安信託得知，該款産品的投資起點金額為300萬，總投資額約為33億。幾乎在同一時間，中信信託推出了，"中信聚信匯金2號"房地産信託産品，據了解，該産品收益結構為每年固定收益加浮動分成。

　　平安和中信的這兩款産品只是近期迅猛入市的房地産信託産品中的一員。記者從中國信託業協會了解到，10月份，47家披露信息的信託公司中共有21家信託公司成功設立了36款集合資金信託産品，其中有10款産品投向房地産。同時，在10月份，有21家信託公司的43款集合資金信託産品進行推介，有10款擬投向房地産。9月份，推介的産品43款，擬投向房地産的9款，設立的産品95款，投資于房地産的12款。8月份，推介的産品數為46款，擬投向房地産的4。由此可見，三季度以來房地産信託産品的持續升溫。

　　上海易居房地産研究院高級研究員回建強告訴《證券日報》記者，房地産信託模式相較于銀行信貸而言更為靈活。在面對一些資金不足但未來收益可觀的項目時，房地産信託多變的方式更容易受到資金需求方的青睞。

　　蓄謀已久REITs推出在即

　　房地産信託的持續火熱，似乎給一直處於在籌備中的房地産投資信託基金(REITs)吹了吹熱風。

　　近日有消息稱，北京、上海、天津三大直轄市的REITs試點工作已經基本到位，只要央行的房地産投資信託基金試點管理辦法一齣臺，三地的試點工作將同時推出。有消息人士表示，三大城市推出的REITs的標的物將各有特色，北京注重商業地産，上海選擇大型國企的物業資源進行打包發行産品，而天津則會將廉租房定為標的物。

　　除了以上REITs的動態外，還有多名業內人士在公開場合表示了對REITs的密切關注。在日前舉辦的第八屆證券投資基金國際論壇上，深交所多為高層對外表示，交易所已經對REITs有了一個長期的研究，參與了監管機構對於REITs模式的一些論證和方案設計。因此對其的出臺充滿期盼。

　　有多為業內人士認為，現在正是推出REITs一個相對比較合適的時機。

　　有專家對記者表示，REITs的推出將給投資者更多的選擇機會，也會大大豐富我國資本市場的産品。但由於REITs産品所蘊含的風險，所以監管部門對其推出過程中的每一步都非常謹慎。這對其今後能長期健康的發展，是非常有利的。

　　勢頭火熱警惕風險

　　對於投資者而言，任何金融産品都是一把雙刃劍，收益總和風險密不可分。房地産信託對於個人投資者而言確實有很多好處。有專家認為，相對於直接投資房地産的二級市場，通過信託産品，投資者可以分享到一級市場的高額投資回報。同時，委託給專業的公司來定奪投資標的，也比個人投資者更有把握。因此，這的確是分享我國土地升值的一個不錯的選擇。但同時，由於地産是資本密集型的行業，其風險也是需要謹慎考慮的。

　　據悉，目前國內已經有地方監管部門向區域所在的信託公司發文，要求其警惕房地産信託業務的風險。

　　回建強也對《證券日報》記者表示，房地産信託産品受政策等因素的影響還是比較大的，存在著體系上的風險。如果明年信貸還是比較寬裕，地産商相對比較容易從銀行融到資金，則房地産信託産品未必就會很火。此外，未來房地産市場本身的走勢，也是一個風險存在的因素。

　　還有地産分析師對記者表示，由於房地産信託産品的投資期限比較長，因此其中的不確定性因素很多。目前的走俏是基於明年通脹預期和信貸增速放緩。但這些到目前為止也只是猜測。同時，現在龐大資金拍賣的土地，一般都由信託資金在背後支撐。而這些土地最後建成項目後的收益如何，還有待觀察。

　　專家表示，由於房地産信託産品設計的技術比較高，也比較專業。因此投資者在選擇産品時要多方面進行考慮。首先要選擇有豐富經驗的團隊和品牌較好的信託公司，同時，要對産品所選擇的標的物有一定的了解和判斷。最後還要關注産品設計時有關風險方面的考慮，根據自己的實際情況和投資風格進行精挑細選，切忌盲目從眾。

責編：張福偉