上海房價高到玩不轉 溫州炒房團被“踢”出局

　　向高房價低頭

　　在今年如火如荼的上海樓市中，溫州人意外地當了一次看客。

　　從6月份起，李萍就開始在市中心尋找合適的投資對象。她在聯洋社區有兩套房子，當時的市值已經達到近五百萬元，希望換成黃浦、盧灣等中心區的一到兩套房子。但幾個月的奔波下來，李萍一無所獲，因為一波飆漲後，中心區的價格早已不是她所能承受。

　　“看得上眼的，動輒就是六七萬的均價，而價格便宜的，卻顯然沒有足夠的投資價值。”李萍告訴記者，“不光是我有這種感受，我身邊的很多老鄉最近也都在談論這件事。”

　　一種危機感就此在溫州投資客中蔓延開來。今年下半年以來，上海樓市的買房者中，溫州人的蹤影難覓；而在二手房市場中，來自溫州投資客的賣盤卻洶湧而出，不僅聯洋、世茂濱江花園等溫州投資客扎堆的傳統樓盤集中放量，一些市中心漲勢正酣的豪宅也頗多溫州投資客的拋盤。雖然總體數量難以統計，但從個別熱門板塊來看，溫州投資客的拋盤量已經佔到該板塊賣盤的三分之一左右。拋售的理由，按照李萍的説法，是大家都覺得玩不下去了。

　　易居中國分析師薛建雄指出，溫州投資客在上海樓市經營多年，手中的房源品種已經老化，到了一個産品需要升級置換的時候。而這個升級置換的過程恰恰碰上了今年上海豪宅市場的暴漲，那些能達到溫州投資客購置要求的房源，價格已經超出溫州投資客的承受能力，無奈之下，才會有出現不少溫州投資客拋售物業離開上海的局面。

　　“我們以前籠統説的‘溫州炒房團’已經出現了層次分化，少數實力相當雄厚的大企業家在豪宅市場比較活躍，而大多數普通的溫州投資客已經比較難參與到炒房中來。”薛建雄説。

　　不過，在當前高燒不退的上海樓市，溫州投資客資金的大量流出並未對市場價格造成太大影響，因為新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤的痕跡。上海一位本地投資客張先生告訴記者，出於對政策風險的擔憂，本地投資客以及溫州投資客確實都在出貨，但意外的是，來自外地投資客的買盤出現井噴，使得在大家集中拋售的情況下，房價不降反升。

　　“在這種狀態下，我們基本上會把挂出來的市中心房子價格提高10%-15%左右，計劃如果賣掉了，就暫時觀望，結果沒想到還真的賣掉了。”張先生感嘆，“沒有了溫州炒房團，還有更多其他的炒房團，這個市場永遠不缺衝動型的消費者。”

　　升級還是泡沫？

　　對於溫州投資客的黯然離去，業內褒貶不一。

　　薛建雄認為，溫州人轉移投資目的地的背後，所反映的是國家經濟升級、財富人群隨産業結構升級轉移的過程。一方面，表明上海樓市已經隨上海經濟再上臺階，吸引著身價過億富豪的聚集；另一方面，二線城市的發展也已經能夠吸引高端物業買家進駐，這是樓市健康發展的有利因素。他指出，二線城市的經濟現狀和5—10年前的上海差不多，一些在這种經濟狀態下生活過的溫州人移到這些城市做生意，也會把在上海投資房地産的成功經驗帶過去。

　　而在一位業內人士看來，溫州投資客的離去，無疑從一個側面反映出上海樓市當前的巨大泡沫。“我們可以想象，如果連慣於炒房的溫州人都買不起房子了，那房子到底應該賣給誰？靠億萬富翁來支撐上海房價，中國又能有多少個億萬富翁？這本質上就是一場炒作遊戲，借著中央調控政策的鬆動大肆爆炒，每個人都知道一定會有最後一棒，但每個人都認為自己不會是最後一棒的接手人。”該業內人士激動地表示。

　　摩根大通中國策略分析師婁剛則斷言，房地産已是強弩之末，因為現在需求不旺盛，投機需求非常旺盛。他認為，政府應當對房地産進行一次全面性的調控，包括收縮房屋貸款、出臺物業稅以及解決地方政府融資難的問題，削弱其在房地産行業的利益衝動。而這些，很有可能在明年看到。

　　事實上，在李萍這樣的投資客心裏，並沒有將自己的行為上升到這樣一個高度，他們只知道，上海的房價已經貴到他們也玩不起的地步。曾經在上海樓市風光無限的溫州炒房團，如今或撤離上海，或和普通百姓一起，淪為上海樓市擊鼓傳花遊戲的看客。

　　另辟戰場

　　雖然離開了上海，但手握大量現金的溫州投資客顯然不會閒著，他們的目光很快就越過上海投向了長沙、西安等二線城市。

　　李萍的目標是長沙。經過簡單調研，她發現，長沙目前最貴的房子均價不過萬元，與上海相比可謂天壤之別。以和記黃埔開發的長沙盈峰翠邸為例，雖然地處長沙市政府附近，其別墅均價也才7000-10000元/平方米，一棟售價也僅200萬元，不及同為和記黃埔在上海開發的上海禦翠園的十分之一。“雖然長沙的經濟發展不能和上海比，但二者的差距也不至於有十倍之多。” 李萍説，“事實上，很多二線城市的房價相比上海已經有了巨大的投資潛力，這些城市的一線産品總價還不及上海中外環的一套普通公寓，對我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市。”

　　薛建雄認為，溫州投資客涌向二線城市樓市的現象，除了價格比較效應外，還有一個重要原因是在金融危機後許多溫州人把生意轉到二線城市經營，需要在這些城市置業安家，從而導致大量資金隨之流出上海，投向二線城市。他特別指出，這是市場梯度轉移經驗，以獲得豐富回報的正常行為，並不能表明溫州人撤離上海等一線城市。

　　而中國證券報記者調查獲悉，出於對上海樓市的留戀，部分溫州投資客雖然無法參與市中心千萬級以上豪宅的投機遊戲，但仍選擇將資金投向上海部分性價比較高的中低檔産品，以及被他們稱為“大上海概念”的周邊城市如嘉興、桐鄉等地。以上海創智天地項目為例，其2.8萬元/平方米的均價就吸引了許多溫州投資客的追捧；而一位投資客則得意地告訴記者，他10月在嘉興投資的一套房産，買入價不過5000元/平方米，現在二期均價已經漲到1萬元/平方米，升值速度之快令他都始料不及。

　　上海二手房指數辦分析師池勝余指出，與上海利潤空間減少相比，上海周邊城市在比價效應下，已經出現價值低估，這是吸引投資客參與的主要動力。他認為，在上海世博會召開前，這些投資客的觀望情緒可能仍會延續。（記者 李良）

責編：龐帥