房地産“量價”上升空間將收窄 房企業績已鎖定

　　10月份，房地産市場再度上演“量價齊升”。聯合證券跟蹤的14座重點城市中，有9座城市成交環比上升，4座城市成交環比持平。同時，成交均價穩步攀升。

　　業內人士指出，隨著通脹來臨，政策變數正在加大；明年，房地産市場“量價”上升的空間或將收窄。不過，未來一兩年內，房企業績已鎖定。

　　通脹是把雙刃劍

　　21世紀不動産孟奇指出，通脹對房地産市場而言，是把雙刃劍。房産作為保值增值産品，在低利率環境和通脹預期下，往往會持續熱銷；當通脹來臨，貨幣政策也將“由松變緊”，這對房地産市場將産生負面影響。

　　10月，全國各大城市商品房銷售放量，主要是緣于通脹預期和優惠政策到期不續的“末班車效應。”聯合證券魚晉華指出，目前，大部分城市的二套房貸政策執行明緊暗松，為購房者提供寬鬆的信貸環境，通貨膨脹預期下的尋求貨幣保值增值的需求也使得投資客再度出手，使樓市交投再度活躍。

　　北京10月期房住宅成交套數為11831套，成交面積128.4萬平方米。除去經濟適用房、限價房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面積116.8萬平方米；環比上漲5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅為2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅達147.9%。上海樓市成交量也強勁反彈，10月商品住宅成交套數和面積環比分別上升24%和20%。其中普通住宅成交套數和面積環比分別上升了41%和44%。

　　北京商品住宅10月份成交均價達15891元/平米，環比上漲10.5%，同比漲幅更是達到8.9%。天津、杭州、蘇州、武漢、長沙、重慶等城市房價環比均在上升。

　　業內專家認為，近期樓市成交再度活躍，需求大幅釋放，預計四季度樓市成交仍將維持高位。國信證券方焱指出，在流動性依然充裕、宏觀經濟漸趨復蘇的背景下，樓市四季度銷量有望超過三季度的水平。

　　政策變數大

　　業內認為，樓市部分稅收優惠很可能不再延續，寬鬆的房貸政策也將面臨調整。這對樓市將産生負面影響。而通脹變為現實後，市場也將進入加息週期，這將削弱置業者的購買力，遏制樓市需求。

　　2008年底，房地産市場相關政策進行調整，契稅、營業稅減免，首套及改善型購房按揭利率7折優惠。2009年又調低房地産開發項目自有資本金等。對於直接刺激住房交易的政策，國務院給出的期限為一年。

　　目前，建設部並沒有充足的理由主張延續這些地産優惠政策。房地産調控牽涉建設部、人民銀行、國土資源部、國家稅務總局多個職能部門，建設部作為&&部門負責政策統籌。如果建設部不&&主張續期，那就意味著，一年期的政策到期後將自動退出。

　　一位券商地産研究員指出，雖然從消費的角度扶持樓市的政策將適度退出，但地産投資開發的基礎還不牢固，政策調控可能向增加供給傾斜。這有利於平抑資産價格，維護房地産市場穩定。

　　業績已鎖定

　　A股地産公司中，有近半數企業第三季度凈利潤增幅超過100%。經過重組的萬方地産三季度凈利潤同比增長56.6倍。另外，中天城投、陽光城、南京高科等公司三季度的凈利潤增幅超過10倍。萬科、保利地産、招商地産和金地集團三季度凈利潤增幅分別達101%、67%、179%和338%。

　　前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%，其中，商品住宅銷售增長46.4%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%，其中，商品住宅銷售額增長78.2%。

　　樓市熱銷直接帶動房企預收賬款的增加。據中國證券報記者統計，A股房企共實現預收賬款1251.8億元，同比增長62.5%，較年初增長113.3%。預收賬款是同期營業收入的近1.4倍。

責編：王玉飛