專家：首套房利率七折叫停不大可能

    本報記者 林喆 于萍

    “房價還沒有降的意思，但優惠政策快要到期，所以就決定買房了。”“十一”後，湯先生花2萬元購買了一個優先認購號，並以28000/平方米的單價在北京東北三環外某樓盤購買了一套兩居室。

    與湯先生一樣，受政策優惠即將到期的影響，眾多持幣觀望的購房人，尤其是具有改善型需求的購房人近期出手買房，從而推高成交量。“十一”黃金周後，重點城市商品房成交明顯放量。宏源證券監測10大城市中，有9座城市10月份的成交量環比放大。

    業內人士分析，2008年10月後陸續出臺的減稅、降息等刺激樓市的新政中，大多數為期一年，而今年房價、地價飆升使得這些政策是否續期面臨很大不確定性。“末班車效應”一方面促使購房人入市，另一方面也加速開發商推盤。

    十月銷量“先抑後揚”

    信貸總量收緊、七折優惠取消、稅收減免到期不續等傳聞令各大城市掀起一股“買房潮”。“十一”長假結束後，北京、上海、深圳等城市商品房銷售驟然爆發，周平均成交量創今年以來新高。

    長城證券最新監測數據顯示，國慶節後，全國樓市整體成交量漲勢迅猛，主要大中城市中，成交量上漲的城市佔比超過一半，整體成交量讓處高位。其中，成交量上漲最明顯的城市是北京，10月周均成交量高出年均水平達36.9%。

    以北京為例，亞豪機構統計數據顯示，10月，北京期房住宅成交套數為11831套，成交面積128.4萬平方米。除去經濟適用房、限價房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面積116.8萬平方米；環比上漲5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅為2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅達147.9%。

    亞豪機構副總經理高姍分析，10月樓似乎成交量“先抑後揚”，主要是受到明年政策可能生變的影響，開發商集中推盤，市場供應量較為充足。

    監測數據顯示，10月北京共有58個項目入市銷售，環比上漲20.8%。這58個項目中，有10個項目是首次入市的純新盤項目，其餘項目皆是老項目後期開盤。從入市時間上看，有47個項目在10月下半月入市銷售。

    中國證券報記者了解到，原本沒有計劃開盤的項目也紛紛提前到10月開盤。一位開發商坦言，房價快速上漲加上通脹預期等原因，政策層面可能發生變化，“在市場還不錯的時候先走點量，保持謹慎。”

    政策中性概率大

    “由於房價上漲過快，正在執行的刺激住房消費的政策很能有變化。其中，新增房貸利率優惠的幅度可能縮小，部分稅收減免到期後，也可能不再延續。但鼓勵自住型購房消費的方向不會變。”中房協一位高層人士對中國證券報記者表示。

    業內認為，為期一年的樓市刺激政策將逐步從“寬鬆”轉為“中性”，政策分類調整也將展開，但對首次置業者的住房消費仍將保持優惠。

    2008年10月22日，財政部發文，規定從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅和土地增值稅。同日，央行也出臺“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前，相關政策要求首次購房最低付款比例為30%，貸款利率優惠下限為15%，首次購買90平方米以下住房契稅3%-5%，印花稅0.05%。值得注意的是，這些政策並未明文規定截止時間。

    2008年12月20日，國辦131號文件再推兩項重磅優惠政策，一是明確了改善型住房的相關政策。二是減免營業稅，普通住房免徵期由5年降至2年。不足2年轉讓的，按差額徵收，政策暫定執行至2009年12月31日。

    21世紀不動産分析師孟奇指出，房地産政策主要集中在稅費減免和利率優惠兩方面。二套房貸已悄然收緊，即將到期“一年大限”的也只有營業稅的減免政策。從目前看，“7折利率是否會被叫停”成為業內關注的焦點。

    中國證券報記者聯絡了幾家銀行的信貸經理，他們均表示，目前還未收到總行任何文件要求停止房貸利率優惠政策。

    中信銀行北京一支行的信貸經理表示，“已經簽約放款的單子，由於合同中有明文規定，利率七折變更的可能性較小，今後面臨的主要是基準利率上調。如果2010年加息，執行新利率一般也要到2011年。但對於新增房貸，那得視央行的政策而定。”

    對於優惠利率叫停的傳聞，央行和銀監會迄今並未做出任何表態，不過關於房地産的政策確實已經出現了收緊的跡象。今年6月銀監會下發通知，強調了二套房貸必須遵從首付四成、利率1.1倍的放貸標準，並重申二套房貸標準不得擅自放寬。此外，部分地區已經開始收縮公積金貸款額度。

    中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，目前是新政策的空白期，輕言調控還為時尚早。最終還要看年底中央經濟工作會議的結果，看國家對於宏觀經濟的判斷和對財政政策和貨幣政策的調整方向。

    長城證券認為，明年政府對地産的刺激政策可能有小幅調整，但核心不會變。二手房稅費優惠很可能不會延續，但首次置業的優惠會延續；目前地産仍需要維穩，過度調控可能性不大。據悉，房貸7折優惠利率是否會變更，央行有望于12月份給出“説法”。

    遏制房價泡沫膨脹

    政策調整無疑和今年樓市的快速回暖直接相關。防止房價過快上漲誘發資産泡沫，已是政策制定者關注的重點之一。而國務院也已將“調控潛在通脹”列入議事日程。

    中原地産研究員徐超認為，今年以來，樓市成交量和價格持續上漲，市場中的投資者過多，對房價拉動較快。前期政府在銀行貸款以及稅費方面的優惠政策是一種讓利行為，但上半年房地産市場已經快速恢復，甚至超過了2007年、2008年的最高水平，部分優惠政策退出是合適的。

    “房貸優惠”取消後，必將對多方面産生影響。多數業內人士在接受採訪時表示，優惠政策取消後，房價過快上漲的勢頭將得到遏制，樓市成交量也將有所調整。

    不過也有專家提醒，交易環節的稅費如果恢復，將增加購房者負擔。另外，“房貸優惠”取消後，即使按央行對普通商業貸款利率下浮15%的底線計算，房貸利率也將上升1%，這相當於房價上漲6%。

    業內認為，當前樓市的主要矛盾是供求關係加劇失衡，因此如何增加房地産市場的有效供給，才是解決市場根本矛盾的中心。北京大學不動産研究鑒定中心主任馮長春表示，政府不應只調控樓市價格，更要加大供地力度，敦促開發商加快開發節奏，同時加大保障房的建設。

    顧雲昌也指出，目前房屋銷售增速和土地供給速度還不匹配，市場上所表現出來的商品房供不應求、房價快速上漲，是幾年前土地供應不足的滯後反應。因此政府應該加大土地的有效供應力度，在防止開發商屯地的同時，還應盤活土地存量。同時加大和落實保障性住房的供給力度，提高對“夾心階層”的産品供應。

責編：任威風