房貸優惠取消傳聞引發樓市成交“末班車效應”

　　“金九銀十”謝幕之際，關於房貸利率七折優惠將取消的傳聞也開始在各大房産仲介和銀行之間流傳。記者調查發現，儘管沒有正式通知，但各銀行對個人住房貸款“惜貸”卻是不爭的事實。房貸閘門收緊、利率優惠取消的傳聞，也在上海房地産市場颳起了一陣“搶貸潮”。

　　房貸優惠取消未得正面回應

　　上海日前有房産仲介稱，接到某國有商業銀行口頭通知，從11月1日起，第二套房貸利率將嚴格按照基準利率上調10%來執行，不論是否優質客戶，全部一視同仁。

　　記者致電建行、中行等國有商業銀行上海分行相關人士，均未得到正面回應，只是對記者表示，銀行一直嚴格執行銀監會相關規定，對二套房貸執行首付四成、利率上浮10%的政策。

　　事實上，此前各家商業銀行對二套房貸政策的執行都差不多，首付四成是“硬杠杠”，基本上沒有彈性操作的空間。但在貸款利率方面，按照“貸款利率在基準利率基礎上按風險合理確定”的原則，各家銀行一般都會對“優質客戶”給予一定優惠，在基準利率基礎上打85折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一樣，享受到利率七折優惠。

　　一家股份制商業銀行信貸經理表示：“最近關於取消利率優惠的傳聞沸沸颺颺，一些客戶已經開始打電話來諮詢優惠政策取消可能帶來的影響。但目前沒有任何正式的文件或指導意見，監管層也沒有明確表態，第一套自住購房或改善性住房的貸款申請仍能獲得7折利率優惠，部分銀行收緊二套房貸應該只是出於自身經營狀況及風險控制考慮的個別行為。”

　　二套房貸收緊令市場紛紛猜測，房貸政策或將全面調整，特別是即將於年底到期的房貸利率7折優惠政策可能面臨取消。2008年10月22日，央行為刺激自住性購房需求，規定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調整為20%。

　　銀行“惜貸”為哪般

　　雖然利率優惠是否取消目前尚無確切消息，但銀行逐漸對二套房貸收緊閘門則是不爭的事實，銀行對二套房貸款的受理、審批、放款速度大大放緩。

　　中原地産業務員萬正偉告訴記者，從8月底開始，銀行對二手房的貸款明顯收緊了。以前辦貸只要主貸人、副貸人的簡單材料就可以了，現在銀行還要求提供工資流水單。好幾位上海本地的買家，雖然家境不錯，但工資單上收入只有2000元左右，銀行放貸時就打了很大“折扣”，比如申貸40萬元，放下來只有20萬元。此外審批週期也明顯拉長，以前五六天基本可以解決，現在至少兩個星期。

　　一位上市銀行個人信貸部經理分析認為，銀行對二手房貸款“惜貸”以及有些銀行“一刀切”將二手房貸利率上浮10%，很大程度上與銀行提前完成全年放貸指標有關。今年房地産市場的“井噴”行情導致個人住房貸款發放創下歷史新高，一些銀行可能借提高門檻的形式挂出“休戰牌”。

　　上海銀監局最新發佈的一項房地産信貸分析報告顯示，截至9月末，全市商業性房地産貸款已經突破7000億元整數關口，其中三季度454.6億元的個人住房貸款增量創下單季最高紀錄。

　　此外，監管部門對銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求提高，也令一些銀行不得不控制貸款節奏。今年以來的信貸高速投放，令不少銀行的存貸比逼近75%的監管紅線，一些資金趨於緊張的銀行不得不通過發返點券、送家電等手段攬存款。

　　傳言引發“末班車”效應

　　萬正偉表示，不管利率7折優惠是否取消，它已經對房地産市場産生了影響。二套房貸的收緊對商品房成交的影響立竿見影。一些真正有實力的買家，即使銀行放貸收緊了還會照買不誤，但是很多對貸款依賴程度高的買家就會放棄。再加上現在房價又處在高位，很多人都説到過年時再看看。一般來説，一家20名業務員左右的門店，4、5月時至少有一半的人每月能經手3套以上房子，現在能達到這個水平的業務員只有一兩個。

　　房貸收緊和利率優惠取消的傳聞，也引發滬上颳起一陣“搶貸潮”。部分有剛性需求的購房者為避免因房地産交易優惠政策“退出”，已經開始四處托關係，督促銀行快點審批房貸合同，試圖搶搭優惠政策的末班車。還有一些市民則在要求較高的“中”字頭國有大行碰壁後，轉投門檻較低、相對較寬鬆的城市商業銀行。

　　丁立群今年9月在上海康城看中一套二手房，但100多萬元的貸款批了近一個月還沒下來，無奈之下，他只好轉投較為寬鬆的廣發銀行。

　　易居房地産研究院綜合研究部負責人楊紅旭認為，除了利率優惠，市場也擔心交易環節各項稅收減免政策明年會取消，因此“搶末班車”心態導致近期二手房交易迅猛反彈。去年國家對二套房貸適度“鬆綁”和營業稅減免政策設定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機風捲土重來之心。楊紅旭判斷，隨著樓市超預期回暖，這兩項政策可能會按期終止，或者調整後延續，比如非普通住宅營業稅優惠所限時間由2年還原為5年；至於鼓勵首次置業需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關優惠，可能會總體維持不變。 (姚玉潔 葉鋒)

責編：王玉飛