09年樓市僅是“迴光返照” 多瘋狂就有多悲涼

　　“金九銀十”的美好記憶，並沒有在今年的樓市重現。本來對“十一”超長“黃金周”大抱希望的開發商，也是失望到了極點，據相關報道，商品房的成交量不僅沒有上升，而且創下新低。

　　樓市成交量的“慘不忍睹”，發出了一個明確的信號：2009年上半年的樓市回暖僅僅是“迴光返照”，現在的“價升量縮”可能就是“盛極而衰”的徵兆，秋涼已起，嚴寒漫長的冬天估計也已經不遠了。

　　在論證這個判斷之前，讓我們來比較一下中國樓市和外國樓市的規律。“土地資源的有限將導致房地産市場長期向好”的判斷，在一個大的歷史跨度裏面，或許是有效的，但在一個經濟週期裏面，它是站不住腳的。這一點已經被日本、美國、香港、英國等地的房地産發展實踐證明了，不用贅述。中國的房地産市場，絕不會獨立於市場規律之外，也必將遵循市場經濟的基本規律，價格圍繞價值上下波動。不同的是，房地産行業在其他國家基本上都不屬於國民經濟的支柱産業，也不是國家財政的主要來源，國家的輸血支撐力度十分有限，因此其價格波動規律是和宏觀經濟形勢是一致的。而我國，由於房地産行業屬於國民經濟的支柱産業，國家財政，特別是地方財政，在相當程度上，對“土地收入”有一種依賴性，所以，我國的房地産行業就是典型的“政策市”，在調整週期上就會和宏觀經濟形勢相反。宏觀經濟不景氣，發展房地産，帶動相關行業，增加財政收入，保證GDP的增長；宏觀經濟景氣了，政府的稅源大增，也就到了該對房地産市場進行宏觀調控的時候了。

　　縱觀我國這一輪的房地産市場，2001年到2005年是平穩發展的黃金五年，2006年、2007年是偏離理性的兩年。偏離理性，也就意味著將進入調整期。從2006年7月27日公佈《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》開始，各種房地産調控政策更是接踵而至，讓樓市本已經進入了一個新的調整期。可是，一場史無前例的國際金融危機中斷了調整的進度。面對出口不暢、實體企業紛紛破産的現實，國家對房地産的宏觀調控變為了扶持，於是房地産市場放慢了調整的腳步，出現了反彈。

　　與此同時，一些相關的因素共同作用，導致了2009年樓市的“迴光返照”。其一，國家為了應對金融危機，刺激經濟增長，在2009年上半年就累計新增人民幣貸款7.4萬億元，瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬估計有1萬億元的銀行貸款通過各種渠道流進樓市，成為追逐短期投機利潤的熱錢；其二，各個城市開展大規模的基礎設施建設，特別是地鐵、道路、商場、廣場的建設，增加了樓市升值的話題，在開發商的廣告和媒體的宣傳之下，相當一部人基於“從眾心理”紛紛買房，也推動了房價的掉頭向上；其三，金融危機中，中國經濟表現為“風景這邊獨好”，人民幣不僅沒有貶值，還邁出了國際化的步伐，加上西方國家施加人民幣升值的壓力，西方國家的一些熱錢紛紛進入中國“避險”，一部分資金進入樓市對房價回暖也起到了推動作用；其四，包括我國在內的各國廣義貨幣供應量的大規模增加，誘發了人們對通貨膨脹的擔憂，尤其是對惡性通貨膨脹的憂慮，不少人便投資房地産，期待保值增值。

　　弄清楚了2009年這輪房地産“迴光返照”的原因，再看一些相關的信號，基本上就可以對我國房地産行業的趨勢做出一個基本判斷。

　　10月8日，澳大利亞央行行長斯蒂文斯稱，“經濟很可能將在未來一年時間裏呈增長趨勢，通脹水平接近於目標，嚴重的經濟滑坡風險現在已經過去。”於是，澳大利亞成為金融危機之後第一個加息的國家，澳大利亞央行決定將基準利率從3.00%上調至3.25%。雖然現在説澳大利亞的決策十分英明還為時尚早，但目前世界主要經濟體的相關數據確實顯示宏觀經濟有向好的趨勢。

　　再看國內，今年7月以來，銀監會、國土資源部、國家發改委先後對房地産市場發出加強監管的信號。10月9日，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發佈了一篇題為“房地産行業價漲量跌現象探析”的文章，明確建議年底調控。看來，隨著我國宏觀經濟的進一步趨好，注重民生的中央政府，調控樓市的利劍只是在等待出鞘的最佳時機了。10月12日，中國社會科學院發佈了《中國經濟形勢分析與預測2009年秋季報告》，報告預測今年中國GDP增長速度將達到8.3%左右，今明兩年不會發生明顯的通貨膨脹，似乎更加確認了調控的可行性和必要性。

　　市場是公平的，你曾經有多瘋狂，可能就會在某個時候讓你體會有多悲涼。房地産市場的調整不可避免，2009年上半年“迴光返照”的透支，將使得這一波的調整可能更加猛烈，調整的時間更長。如果宏觀經濟不出問題，房價跌到百姓能夠承擔的合理水平，房地産企業在屍橫遍地中完成了重組洗牌，可能才是這一波調整的盡頭。(郭文婧)

責編：張福偉