門檻抬高 集中度加大 一線城市地産商瘋狂拿地

　　近日，全國土地市場成交價格紀錄不斷告破。中國指數研究院的統計數據顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個重點城市中，有九個城市住宅用地成交溢價水平高於去年同期水平。（資料照片）

　　近期，國內一線城市住宅用地市場呈現出與2006年、2007年相似的活躍狀況，但又展現出新的特點：買地幾乎成為一種“勇敢者的遊戲”，比如，土地門檻進一步抬高、土地集中度加大；此外，國企成為拿地乃至爭奪地王的“急先鋒”。

　　鋻於近期一線城市地價過快上漲、“地王”頻出的狀況，業內人士認為，應在保持土地市場健康平穩發展的前提下控制地價飆漲，為此應進一步加快推地，穩定供應預期，同時要完善供應、出讓方式，此外還要對國企重金拿地的現象密切監控，適當減弱土地市場的虛擬資本因素。

　　進入“門檻”抬高一線城市土地集中度加大

　　近日，全國土地市場成交價格紀錄不斷告破。9月30日，綠地集團以72.45億元的天價摘得上海徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，這是今年以來全國最貴的土地。此前的“地王”稱號屬於上海普陀長風生態商務區長風6B(B6)、7C地塊，由中海地産以70.06億的天價競得。面對這些天價地，一些開發商開玩笑地説：“太猛了，一般的開發商根本玩不起！要買這麼貴的土地，只有回去先開銀行。”

　　某知名港資房企在上海開發過多個大型樓盤。樓盤銷售加上銀行授信，使公司目前可以動用的現金超過100億元。不過，該公司于6月、7月先後競拍長寧區周家橋街道91街坊地塊和青浦區趙巷鎮地塊，均告敗北，其報價均比最後的成交價低20%左右。今年以來的兩次失手，讓這家房企的高層十分意外：“這在以前是很少見的。沒想到土地市場的門檻已經抬得這麼高！”

　　中國指數研究院的統計數據顯示，今年1月至8月，北京、上海、廣州等10個重點城市中，有九個城市住宅用地成交溢價水平高於去年同期水平。該研究院向記者提供的統計圖顯示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一線城市成交土地溢價率大致在40%以內，進入6月後地價飆漲，溢價幅度至8月時均接近乃至超過100%。

　　隨著門檻日高，一線城市優質地塊正加速集中于少數大型房企之手。今典投資集團董事長張寶全説：“現在，你要在北京做房地産，哪怕是在四環以外拿塊地，起碼也得4、五個億，否則你是很難能進場的；土地市場已畫了一條線，一些實力在幾百萬、數千萬的公司都被‘洗’出去了。”

　　土地市場“國進民退”國企頻成“地産大鱷”

　　戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏説，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的還以民企、外企居多，但今年已是國企的天下。當眾多民營開發商被迫退出市場之際，正是各類國企紛紛進場之時。

　　今年以來活躍在土地市場的國企主要有兩類，一類是保利、華潤、綠地等以房地産為主業的地方國企或央企，另一類是中化集團、中電集團等大型工業國企集團，房地産已成為其重要的“副業”，這兩類企業的共同特點是：資金雄厚，在信貸融資領域較其他企業更具優勢。8月4日，國家統計局網站刊發文章，特意提到當前很多紡織企業、制藥企業等高價拿地殺入房地産行業，其産業結構及經濟的可持續發展令人擔憂。日前有財經媒體報道，當前國資委分管的百餘家央企中，逾七成企業涉足房地産業，其中以地産為主業的有16家，輔業包含房地産的則逾80家。雖然上述數據準確與否尚有爭議，但“國進民退”恰是目前房地産市場一個不爭的事實。

　　中國社科院工業經濟研究所企業制度室副主任余菁撰文認為，作為一個競爭性領域，房地産行業並不太適合國企尤其是央企大舉介入；但房地産又是一個資本密集型行業，對金融支持的依賴度高，這又為國企在其中“有所作為”埋下伏筆。業內人士還認為，國企的大舉進場、重金出手對地價起了一定的助推作用。房地産業這一現象對後市利弊幾何，尚有待觀察。

　　加大供地量穩定市場預期

　　位於上海郊區的青浦區趙巷鎮在2007年和今年7月，先後誕生了兩塊“地王”，兩地塊每平方米樓板價分別高達1.07萬元和1.45萬元。兩塊“地王”的産生都有些“突然襲擊”的味道：較長一段時間內沒有推地，偶有好地上市，便遭到開發商激烈爭搶，地價由是飆升。

　　上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明認為，“地王”的産生是個偶然現象，原因之一就是當地土地供應短缺，“土地供應不足，推地缺乏系統性，無奈‘打一槍換一個地方’，這不利於穩定供應預期，也易使地價被非理性地推高”。

　　中國房地産業協會副會長顧雲昌表示，樓市平穩的關鍵還在於土地供應，每個城市需要有滾動性的土地供應計劃，通過預計需要多少樓盤量來推地，保持相對穩定的供應節奏，通過增加土地的供應來平抑過快上漲的房價、地價。另有一些業內人士提出，“一刀切”的直接的行政控價手段並不可取，一線城市加快土地供應才是當務之急，但對商品房用地和保障房用地的供應要“雙管齊下”，不可偏廢。

　　據蔡順明介紹，今年上海將對歷年積累下來的“批而未用”的1077公頃住宅用地進行分類處置，對已具備開工條件但因開發商原因而未開工的土地，將加大督促和處理力度。此外，上海還決定建設6大保障性住房基地，以及以中低價商品房為主的9個大型居住社區，分別位於嘉定新城、青浦新城、南橋新城、臨港新城等，這15個住房基地的建設用地總面積將超過60平方公里。

　　增加供應“提前量”完善出讓方式

　　開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛説，房地産企業最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什麼時候、以怎樣的底價推出，尤其是在一線城市，企業都盯得很緊，但誰都不清楚價格會怎樣，“於是大家只好‘蒙’，出來一塊地，就一齊爭搶”。他説，如果大家打的都是“無準備之仗”，市場就必然充滿偶然性，土地價格就容易在短期內被非理性地抬高。

　　蔡順明介紹，上海下半年將試點實施土地出讓“預申請”制度，土地管理部門將提前公示半年或全年的供地計劃，以便於開發商有針對性地制定拿地方案。此外，還將公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商，承諾合適的價格，便可以直接和土地管理部門進行“對接”，進入“預申請”。土地管理部門隨後將根據申請企業的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。這種做法如果可行，無疑值得借鑒。

　　此外，長期調研樓市的上海市政協人資環建委員會最近還在一份調研報告中建議，要改變土地“招拍挂”中“出價高者”中標的簡單辦法，採用對規劃、設計、環保、配套、房價等綜合評估體系，從而使土地出讓價降到適當價位。

　　嚴控“虛擬資本”防止市場“虛火”

　　上海房地産專家蔡為民説，防止地價飆漲，還應警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現象；上市房企利用“地王”題材炒高股價、融資獲利，既進一步抬高了房價和地價，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進場內，某種程度上説，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風險，“一旦房價和地價掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市‘循環互推’的過程就會中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。”

　　在台灣有過多年房地産業經歷的蔡為民介紹了台灣樓市的教訓。1989年前後，在美元的壓迫之下，台幣迅速升值，大量熱錢進入，不少上市房企接連買地、囤地，做高股價。1992年全球經濟衰退、股市暴跌，台灣樓市也遭崩盤，價格下跌超過40%，很多上市房企倒閉，導致台灣樓市持續低迷10多年。專家建議，應密切關注資本市場對國內土地市場的滲入，必要時需建立政策“防火墻”。

　　國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌在署名文章中指出，應該擴大國有控股企業資本分紅的範圍與比例，擴大國有控股企業(包括非上市企業)國有股有計劃減持套現，同時弱化國有大企業“資金充裕-投資房市-賺錢-再擴大投資房市”(的循環)，從而減少出現國企中標“地王”、虛擬資産市場膨脹、經濟結構惡化等現象。

責編：張福偉