千億保險資金殺向房地産？

　　隨著新《保險法》實施，保險公司投資不動産本月開禁。

　　隨著10月1日新《保險法》正式實施，本月開始，保險公司投資不動産正式開閘。這意味著，早已在房地産市場伏兵已久的千億保險資金，對房地産市場的投資開始從過去的“暗度陳倉”走向“明修棧道”。

　　開閘泄洪

　　10月1日開始，保險公司投資渠道被進一步拓寬。除了銀行存款以外，新《保險法》將原來限定的“買賣政府債券、金融債券”修改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，與此同時，還新增了“投資不動産”一項。

　　新增“不動産”投資渠道成為新《保險法》攪動市場神經的一大興奮點。

　　儘管草案並未對“不動産”投資比例上限作出具體規定，但保險公司人士認為，保險企業或參照5%的投資比例進行風險控制。根據央行報告，截至2009年6月，保險業總資産為3.71萬億元，這意味著，允許進入不動産投資的保險資金量至少近2000億元。

　　仲量聯行近日發佈的《正在崛起的中國機構投資者》白皮書亦對這種觀點表示認同。白皮書表明，中國房地産業的大宗物業投資主體，將由之前的境外機構轉變為以保險公司為代表的國內機構投資者。根據仲量聯行的統計，2008年，中國保險業的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業在房地産的投資比例限額佔總投資額的15%，並假設其中30%投資于海外房地産市場，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地産物業。

　　暗度陳倉

　　對於保險資金可能的投資去向，保監會主席助理兼新聞發言人袁力表示，保險公司在投資不動産的試點初期，暫時不能直接參與房地産開發，只能購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等。

　　不過，儘管如此，業內人士透露，險企在房地産市場的暗度陳倉由來已久。

　　據了解，在北京、上海、廣州等經濟發達城市，保險資金打著“自用”旗號購置大面積優質辦公物業的行動一刻沒有停頓。2007年，中國人壽(601628)發佈公告，欲以超過5億元人民幣購買中國人壽保險(集團)公司旗下部分自有房産、在建工程、土地使用權等資産。泰康人壽、新華保險等多家保險公司在國內多個城市也是業界熟知的“大地主”。

　　2009年，在房價一路狂漲中，保險公司染指房地産市場的熱情高燒不退。這邊廂，平安借助旗下信託公司大舉進軍房地産業，先是金地集團(600383)，然後是綠城集團，短短一個多月時間，將250億元的大單砸向了房地産市場。“平安投資房地産不是直接做開發，而是在房地産行業尋找有穩定現金流收入的資産，與保險資産的長期負債性相匹配，如酒店、商場、公寓等，隨著未來經濟復蘇和通脹的趨勢，這些資産將對公司的利潤産生正面影響。”平安資産董事長陳德賢在中報業績説明會上為平安的“不動産路徑”做出注解。

　　無獨有偶，在平安祭出連串舉動的同時，中國人壽今年7月，通過旗下中國人壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂戰略合作協議，在商業地産、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位的合作。人保集團則通過控股華聞控股和中誠信託，認購了後兩者參與的房地産項目部分資産。人保還抓住金融街(000402)西拓的機會，與金融街控股股份有限公司簽署了戰略合作協議，為人保集團整體入駐金融街及投資不動産開閘做好準備。

　　樓市“補血”？

　　雖然新《保險法》細則還待定，但保險公司的潛在購買力已開始凸顯。仲量聯行的研究報告指出，考慮到中國各家保險公司的集合資産規模，新的保險投資政策可能將大大改變中國房地産市場投資格局。

　　東方證券分析人士認為，相形股市、債市、銀行存款和基礎設施投資幾種投資渠道，除了風險最大、預期收益最高的股市外，其他三種投資渠道的預期收益率應該都不如不動産。而相比股權投資，投資不動産的期限更符合壽險公司保單償付週期長的特徵，從而有利於提高和穩定保險公司的投資收益率，進一步優化資産負債配置，分散風險。保監會有關數據顯示，截至6月底，保險資金投資收益率為3.44%。而據東方證券估算，險資投資不動産的收益會在5-10%的區間內。

　　不過，險企這一輪涌向房地産市場的熱情也令業界感到擔憂。如此大手筆保險資金一旦進軍房地産市場，成為樓市“新血”，房地産市場何談理性回歸？此外，過往經驗也暗示，保險公司投資房地産市場仍存在很大風險。業內人士稱，早在十多年前，保險公司曾獲准投資房地産，但因風險把控不嚴，造成不少爛尾樓。從國外經驗看，目前歐美保險公司對房地産直接投資的比例也呈逐步下降趨勢，更多地轉向間接投資領域。

責編：張福偉