首席分析師:房地産三季報前瞻 價漲量跌是何原因?

　　編者按：自10月11日滬深兩市第一份三季報S深物業發佈開始，上市公司三季報將相繼出爐。從今天開始，我們的對話首席分析師欄目將每期推出重點行業的三季報前瞻，按行業分析第三季度的上市公司發展狀況。

　　本期我們將討論風口浪尖的房地産行業。在業內普遍看好房地産業前景的時候，價漲量跌卻讓很多人摸不著頭腦。第三季度房地産行業內的上市公司業績如何？出現價漲量跌的原因是什麼？房地産業第四季度將呈現如何走勢？我們專訪了民生證券房地産行業分析師王新亮。

　　房地産三季報預計喜人 投資者應看好“黑馬”

　　王新亮指出，總的來看，房地産行業上市公司第三季度業績不錯，雖然較二季度可能會有所回落，但仍優於一季度，預計在四季度將達到最高點。房地産行業有著很特殊的地方，它的結算具有時滯效應。今年的一、二季度有一部分結算去年下半年的情況，而三季度結算今年的項目比較多，眾所週知，整個行業今年上半年的情況明顯優於去年下半年的情況，所以在三季度在凈利率方面可能會有一些相對明顯的回升。

　　談到板塊投資機會，王新亮建議投資者更多關注去年三季度業績不特別好，而今年業績不錯的公司，這些公司優於去年基數比較低，今年有了一定回升，因此機會較大，比如剛剛公佈季報的S深物業。

　　分析師深入解析房地産市場“價漲量跌”原因

　　對於最近房地産市場出現的“價漲量跌”的現象，王新亮解釋，從新建商品房的情況來看，由於去年下半年的調整導致今年去庫存化的過程取得了不錯的成果，新房在上半年銷售情況非常好，出現了供不應求的情況。王新亮向我們介紹了一份調研報告，以萬科、金融街為例，新建的住房很受追捧。僅金融街在立水橋三、四百套的房子，有2000多人預定了，表明房地産的供求結構已經發生了變化。因為今年去庫存化後，開發商補庫存的過程沒有跟上來，房地産新建商品房的供應産生了斷檔，再加上房地産開發商的資金充裕，因此導致房價依然持續居高不下。

　　從二手房來看，由於營業稅的減免對於市場的活躍作用非常大，目前，市場對於房地産行業的政策爭議比較多，國土部也建議對房價進行調控，因此二手房的可能會遇到調整的可能性比較大，如果明年營業稅一旦停止，需求量就會出現萎縮。

　　談到樓市交易量下滑，王新亮指出，這主要是因為房價高起導致的觀望情緒，再加上新建商品房的供應量不足，信貸出現持續收縮，一些地方信貸政策出現調整，對於購房人的審批更為嚴格，比如南京對於公積金貸款的數額做了下調，諸多原因，都使交易量受到影響。

　　三季報不會對房地産板塊有明顯的影響

　　隨著三季報的陸續發佈，會不會對房地産板塊産生利好或是利空？王新亮表示，三季報不會對房地産板塊有明顯的影響。這是因為一方面的市場提前消化了各上市公司的預報，所以對股市的影響不會很大；另一方面對於房地産市場來説，大家更看重每個月各公司的銷售數據，全國商品房的營業收入等這種同步指標，這些數據對股市的影響比季報當中公佈的營業收入更加直接。所以，三季報的公佈應該不會使股市産生大的起伏和震蕩。

　　房地産板塊未來發展取決於信貸和政策

　　王新亮指出，目前業內比較看好地産行業一方面是因為業績增長的確定性，今明兩年高增長沒有懸念，另一方面是房價的增長使毛利率，尤其是凈利率的水平有明顯的提升。比如萬科、金帝等公司總體上業績的穩定性是很好的，另外保險資金投入不動産的消息傳出也是一個利好，因此房地産板塊會有不錯的發展。

　　但是以後的走勢更多要取決於信貸政策。如果新增信貸量持續維持在3000億到4000億，那麼樓市交易量不高的情況很可能會繼續延續。同時政策也是一個很重要的原因。如果行業的政策發生變化，比如營業稅的政策有變，則會對整個房地産板塊産生很大影響，這值得投資者密切關注。

責編：張福偉