廣州深圳小産權房地下交易“斷鏈”

　　曾經被猖獗搶建、出售和地下循環的小産權房近期遭遇嚴打。中國證券報記者獲悉，9月份以來廣州、深圳連出重拳，沒收小産權房購房款、叫停律師提供見證服務，並實地拆除了部分“地標性”的小産權房。

　　小産權房轉正無望，今年以來瘋狂涌入豪賭“轉正”的上百億資金，或將面臨深套的命運。

　　地下交易鏈斷裂

　　9月中旬，深圳市司法局正式發文，包括小産權房在內的深圳違法建築灰色交易中，不允許正規的公證處和律師提供公證服務。司法局在這份《關於嚴禁為違法建築銷售行為提供公證和律師見證服務的通知》中，首次明文禁止公證機構和律師為違法建築買賣提供相關公證和見證服務。

　　深圳市司法局還表示，將對全市公證、律師機構為違法建築銷售提供公證和律師見證服務情況進行摸底排查，集中整治。並要求公證處及各律師事務所于9月30日前，對已發生的為違法建築銷售提供公證和律師見證服務的情況，進行普查登記。對排查整治後仍然頂風作案，為違法建築銷售提供公證和見證的將堅決予以查處，嚴肅追究有關機構和人員的責任。

　　此前，廣州市國土房管局也指出，小産權房所謂的“集資房合建協議”、“律師公證合同”等不具有法律效力，不受法律保護，市民不要抱有僥倖心理。

　　由於“小産權房”無法通過正常渠道買賣，缺乏相應法律保護，深圳小産權房交易中常常邀請律師提供見證服務，形成完整的地下交易鏈。廣東東方金源律師事務所律師金焰表示，律師見證就是見證某一法律行為或法律事實的真實性和合法性。當事人在簽署類似的違建買賣合同時，被公證機關拒絕，只能希望第三方特別是律師能在場，並簽字蓋章。

　　金焰認為，從法律效力來説，在我國律師見證仍屬於“私證”，效力低於公證的證明力。但是經過律師認證的文件，雖然達不到公證書一般可直接作為證據使用的高度，但可信度比一般的文件要高，而且即使是違章建築的買賣，法院在審理時往往也會根據案情，本著尊重事實的原則審理，而不是一概否認這些協議的合法性，這也是小産權房交易當事人熱衷找律師見證的根本原因。

　　儘管小産權房地下買賣仍無法全面禁止，但有律師認為，叫停律師見證服務，相當於給小産權房交易“當頭一棒”，卡住了小産權房交易鏈的關鍵環節。這表明了政府堅決打擊小産權房的決心，使得各方之前對“轉正”的幻想破滅。

　　中國證券報記者暗訪深圳關外幾處熱銷的小産權房，之前信誓旦旦説可以提供律師見證服務，而今都變了説法。對於本來就心懷疑慮的購房者，取消了律師見證，極大的打擊購買信心，不少購房者因此放棄。二手小産權房交易環節，缺少了律師見證，也驟然降溫。

　　深圳民樂花園的小産權房業主王先生，之前還翹首以待“轉正”後高價賣出，而今不僅無法提價，曾經有購買意向的幾個買主，鋻於嚴打形勢和轉正無望，也紛紛打算放棄。王先生的兩套小産權房只得繼續出租。

　　建設、買賣全面遭禁

　　對於廣州市一些區域重現推銷“小産權房”現象，廣州市國土資源和房屋管理局日前制定和發佈規定，下狠招阻止“小産權房”買賣，如違規買賣“小産權房”被查實，購房款將被沒收。

　　廣州市國土資源和房屋管理局發佈公告指出：“小産權房”銷售所得款屬於非法所得，“小産權房”買賣一經查實，購買者買“小産權房”的房款會作為非法所得款項被沒收，希望市民不要抱任何僥倖心理去購買。

　　不久前，廣東省國土資源廳有關負責人也表示，在農民集體土地上建設出售的所謂小産權房不符合國家有關法律規定，對此態度一定要堅決，尤其對違法佔用耕地開發房地産的更要嚴肅查處，否則將對社會造成不良導向。廣東省建設廳有關負責人表示，廣東省不會對“小産權房”進行産權登記。據悉，廣東省關於加強宅基地管理的有關意見正在醞釀中，對相關問題也將予以進一步明確。

　　與此同時，深圳市開展了大範圍的拆除小産權房的行動。9月中上旬，號稱深圳“最牛”違法建築的一棟25層高的小産權房被拆除。

　　“這是深圳最牛的小産權房，每天晝夜不停搶建，竟然加蓋到25層樓，目前還沒封頂。”當地居民此前曾反映，在深圳市龍崗區坂田街道四季花城7期東側，一座高大壯觀的房子拔地而起，遠遠高於周圍兩個商品房小區。

　　據了解，這棟最牛小産權房是幾位村民合資，由6棟樓組成，地下規劃有大型停車場，最高樓層已經蓋到25層。負責建設的包工頭稱，房子用於出租和對外發售，不提供房産證，但可以開具公證書，算做集資房，均價在每平方米4000元左右，較高的樓層單價會達到5000元以上。

　　當地查違辦負責人稱，按照一戶一棟的原則，每棟只能建4層，但搶建現象屢禁不止。此處“最牛”小産權房投入的資金就達到4000萬元以上，拆除行動震懾業主。

　　豪賭“轉正”夢碎

　　今年6月，深圳市人大通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築處理決定》，被解讀成小産權房有希望“轉正”，曾經掀起一陣搶建搶買潮。

　　深圳房地産知名人士風林火粗略估算，深圳每年新增商品房約400萬平方米，而每年新增小産權房面積約為新增商品房面積的60%。按照最低每平方米建築成本800元計算，僅今年就有約20億資金進入小産權房開發領域。如果按照每平方米均價為3000元，再加上諸多灰色成本，僅今年新進入小産權房産業鏈的資金可能達到百億。

　　隨著9月份各項嚴打措施的實行，以及國土資源部的嚴厲表態，小産權房交易鏈正在瓦解，成交開始降溫。中國證券報記者發現，由於小産權房賣不動，資金無法回籠，不少投資商開始加大宣傳力度，在二線關口、地鐵站口等人流量大的地方，派發宣傳單的情況開始活躍。但詢問者卻寥寥無幾，小産權房的售樓處也明顯不如三個月前活躍。

　　與此同時，大量違法的小産權房處於停工狀態。中國證券報記者再次來到位於深圳龍華民治街道多處小産權房，之前熱火朝天的場景已經消失，工人和機械設備全部撤出，四處散落著腳手架，或將面臨長期停工。而正在建設的部分村集體項目，則全部將“復工通知書”懸挂于極其醒目的位置。這就意味著，進場豪賭“轉正”的百億資金可能無法如期撤出，在政府的嚴厲打擊下，百億資金或將深套其中。

　　深圳地産界知名人士尹香武表示，小産權房的存在很大程度上滿足了深圳中低收入者的住房要求。“大家希望小産權房能交易就是因為它便宜，暫時作為居住‘跳板’。然而，小産權房一旦全部‘轉正’進入交易市場，價錢將會翻番，城市低成本居住空間被大大壓縮。”

　　“小産權房從法律上規定是不允許流動的，安全性也沒有保障，而唯一的收益性需要用時間來換取，一般的投資客是不會選擇小産權房的。”尹香武表示，從流動性、安全性、收益性來看，小産權房的投資價值非常低。

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責編：張福偉