鐵嶺財京：一家城市運營商的上市之路

　　鐵嶺市推銷他們的鐵嶺新城、招商引資的情節像極了許多故事裏描述的那樣：抱荊山之玉無人識，但最終否極泰來，大放異彩。雖比喻有些俗套，但事實恰是如此。

　　還在鐵嶺新城破土動工不久，該市相關領導就帶著他們的新城規劃圖到處招商，並最終成功説服中國現代物流業的“航空母艦”香港華南城集團在鐵嶺投資打造東北最大的物流城。

　　如今，鐵嶺新城主體結構已拔地而起。在這背後，由鐵嶺財政資産經營有限公司與北京京潤藍籌公司等機構共同投資組建的鐵嶺財京公司無疑起到了至關重要的作用。

　　鐵嶺財京不僅承擔了鐵嶺新城建設的多數投入，還負責新城規劃、設計和城市定位、景觀規劃等工作。經過一番努力，它將以“鐵嶺新城唯一的城市綜合運營商”稱號借道中匯醫藥（000809）登陸A股市場。

　　鐵嶺新城的角色定位

　　鐵嶺新城位於鐵嶺市南部，隸屬於鐵嶺縣凡河鎮區內，地處蓮花湖生態濕地以南、哈大快速鐵路以東、京哈鐵路以西的用地內。從東北目前的交通規劃來看，其地理位置可謂優越，同時其環境也很優美，有瀋陽後花園之美譽。

　　據了解，遼寧省政府對鐵嶺新城期望很高。根據規劃，鐵嶺新城的城市功能定位是鐵嶺市和鐵嶺縣的行政中心、瀋陽經濟區的旅遊休閒度假中心，為瀋陽700多萬人口和沈鐵工業走廊中的專用車生産基地、東北物流城、北方金融後臺服務基地以及遼寧職業教育基地等150萬産業區人口提供規模化、現代化和適宜人居的生活服務配套區域。

　　該市主管城建的副市長在接受證券時報記者採訪時表示，東北振興必須看遼寧，而遼寧發展的關鍵則是以瀋陽經濟區為平臺，進而達到對吉林和黑龍江的産業輻射，而鐵嶺新城就處在關鍵的節點上。

　　鐵嶺新城由鐵嶺財京分三期開發：起步區和拓展區的土地平整和市政配套設施建設的大部分工作計劃于2010年底完成，預計鐵嶺財京將於2014年前全部完成22平方公里內的所有土地一級開發和市政配套設施建設工作。

　　據介紹，經過3年的建設，新城區4.4平方公里起步區基礎配套設施目前已經全部完工，實現“九通一平”。並預計到2009年末，鐵嶺新城區11.9平方公里拓展區道路官網也將全部完成，基礎配套設施全部竣工。新城區內人口將增加到10萬左右。

　　借殼中匯醫藥

　　今年早些時候，中匯醫藥公佈了重大資産重組預案，公司擬將全部資産和負債出售給四川怡和企業集團。同時，鐵嶺財京將買其“殼”而上市。鐵嶺財京為鐵嶺市鐵嶺新城區唯一的城市綜合運營商，成立於2006年4月。

　　説起這次資本運作，鐵嶺市政府相關領導表示，從鐵嶺財京成立起，其發展的最高境界就是上市。公司也始終圍繞這個目標進行了一些籌劃。從2007年下半年開始具體籌辦，先後接觸過30多家企業，直至遇到中匯醫藥。

　　鐵嶺財京由鐵嶺財政資産經營有限公司與京潤藍籌等機構共同組建，受鐵嶺市政府委託和授權具體負責鐵嶺市新城區22平方公里土地一級開發以及市政基礎設施的建設和運營工作。

　　該市政府相關領導對目前的發展模式錶示了認可。該負責人説，“將政府資源和市場化資源結合起來，解決好社會福祉和企業經濟利益的矛盾後，可以發揮出很大優勢。目前來看，鐵嶺新城的建設沒有增加鐵嶺市財政多少負擔。”

　　據了解，依靠機構投資者的先期投入及其合作引進的銀行貸款，鐵嶺新城開始動工。隨著新城建設的初步完成，土地開始增值。接著幫助鐵嶺財京上市，再通過融資還最初貸款。這種模式即可減輕鐵嶺財政壓力亦能幫助投資方進行股權套利，可謂雙贏。

　　回憶起最初的日子，鐵嶺市政府相關領導表示，那只能用攻堅克難來形容。因為新城的建設，地方政府承擔著巨大的資金壓力，只能靠市場化運作，一家一家的接觸投資者，然後説服他們進行投資。

　　對於市政府主管領導而言，鐵嶺財京目前的發展模式足可欣慰，現在鐵嶺主要經濟增長指標增速已經連續4年躍居遼寧省第一，同時也有多個城市前來考察並希望引進這種模式。

　　盈利能力有待驗證

　　根據公告，鐵嶺財政經營公司承諾，預計鐵嶺財京2009年和2010年凈利潤為3.21億元和4.49億元，同時2010年和2011年度兩年凈利潤之和不少於10.78億元。如果擬注入資産業績未達到預計凈利潤數，則鐵嶺經營公司進行補償。

　　據了解，對於鐵嶺財京而言，目前的主營業務收入來自於土地一級開發。2007年公司實現稅後凈利潤6218萬元，2008年10546萬元，今年前5月則虧損約8000萬元。

　　鐵嶺財京總經理趙強對此作出解釋：每年12月到3月一般是東北的冰凍季節，這段時間開發商一般不會拿地，根據以往慣例，開發商均傾向於下半年買地。自今年6月以來，土地招拍挂的成交情況很不錯，有信心實現今年3.21億的盈利預期。

　　他還表示，隨著鐵嶺新城的交通、商業及其它配套設施的完善以及入住人口的增加，公司的城市公用事業運營業務將會成為鐵嶺財京除土地一級開發業務之外的另一盈利增長點。

　　據介紹，在市政基礎設施建設和運營方面，鐵嶺財京通過招拍挂程序獲得相關公用事業特許經營權後，為新城區居民提供相應的供水、市政交通及污水處理業務。

　　趙強表示，不用擔心公司的可持續發展問題，城市建設是可持續的，隨著各項事業的發展，城市的動態擴張是必然的。此外，公司也將強調投資者回報，股民利益將會得到保證。

責編：陳平麗