萬科A：增發有望更上新臺階 增持評級

　　公司8 月銷售業績表現正常，1-8 月累計銷售額保持30％增速。8 月實現銷售面積49.5 萬平米，銷售金額48.2 億元，同比分別增加4.5％和18.3％，但環比分別下降15％和6％，考慮到一二線主流10 城市8 月一手房銷量環比下降約16％，萬科的銷售業績仍屬正常。

　　銷售均價同比、環比均持續回升；預計公司未來結算毛利率將明顯改善。8 月銷售均價達到9737 元/平米，同比上升13％；1-8 月銷售均價8914元/平米，同比基本持平。

　　拿地繼續規避一線城市，1-8 月新增權益土地儲備已超過08 全年，而且保持了低地價優勢。8 月新增3 塊土地，分別位於長沙及天津，平均樓面地價935 元。1-8 月新增儲備平均樓面地價2150 元/平米。

　　公司董事會公告擬公開增發再融資，募集資金投向業績貢獻前景良好，預計項目盈利能力將好于項目可研計劃。擬募集資金112 億元，其中92億元用於14 個項目的637 萬平米建面，預計這些項目銷售收入488 億元，凈利潤58 億元，總投資365.8 億元。另有20 億元用於補充公司流動資金，因截至09 年中期公司有100 個在建項目，53 個規劃中項目。

　　公司此次公開增發成功將具有顯著的略意義，集中體現在公司土地資源規模優勢的擴大和銷售額市場份額的進一步提高，我們看好公司此次公開增發後的拿地規模、銷售業績和利潤成長性。

　　預計公開增發後公司有望更上一個新臺階，表現在土地資源的獲取速度及規模，開發速度、可售存貨、銷售週轉和銷售市場份額。

　　此次公開增發對於未來業績攤薄有限。不超過總股本的8％，對應增發8.8 億股，攤薄後09、10 年的EPS 分別為0.44 元、0.59 元，對RNAV幾乎沒有影響。

　　維持公司業績預測，若按此次增發攤薄後計算，09-11 年EPS 分別0.44元、0.59 元和0.80 元預測，維持10.9 元RNAV 測算。

　　繼續維持前期14 元目標價預測，股價經過前期25％的調整，目前在重估凈資産值附近徘徊，具有良好的安全邊際，維持增持評級並重點推薦。

　　機構來源：國泰君安

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責編：張福偉