投向房地産的信託資金猛增 房地産信託"托"了誰

　　在樓市回暖的背景下信託資金投向房地産，最直接的受益者是信託産品的受益人、信託公司和房地産公司；進而言之可以説是信託資金推動樓市回暖。在我國實體經濟復蘇初露端倪、中小企業仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地産領域顯然並不是政策所期望的。

　　房地産信託再次成為了信託市場惹人關注的焦點。

　　8月6日，金地集團與平安信託正式簽署合作投資戰略框架協議。平安信託將對金地負責開發的項目展開投資，未來3年其規模有望達到100億元。其後不久萬通地産公告稱，公司全資子公司天津富銘置業有限公司擬向中國對外經濟貿易信託有限公司申請2億元信託貸款，借款期限為2年，貸款利率為每年12%，萬通地産則為天津富銘借款本息的償還提供擔保。

　　在此之外，從信託公司集合資金信託項目的發行情況看，房地産信託同樣引人關注。用益信託工作室的統計顯示，截至今年7月，房地産信託計劃資金規模達近167億多元，共發行地産信託産品101款，且明顯呈遞增趨勢，1至7月投資于房地産領域的信託産品分別為5個、12個、12個、13個、15個24個和20個。另有統計顯示，今年上半年投向房地産領域的信託資金同比猛增至82.2％。

　　房地産信託熱的本源在於今年上半年房地産市場的回暖。國家統計局公佈的全國房地産市場運行數據顯示，2009年1至6月，全國商品房銷售面積同比增長31.7%，實現商品房銷售額同比增長53.0%。在股市、樓市雙飛的背景下，證券類信託産品和房地産信託理所當然地成為今年上半年信託産品的主流。

　　但另外的一個問題是，房地産信託究竟在“托”誰？

　　毫無疑問，以“受人之托，代人理財”為宗旨的信託公司，在資金運作的過程中首先要考慮的是受益人利益的最大化。房地産信託産品隨著樓市的回暖而不斷增加也證明了，信託公司的確在按照為受益人爭取利益最大化的宗旨而努力。但這樣的努力“托”了誰又“損”了誰呢？

　　很顯然，在樓市回暖的背景下信託資金投向房地産，最直接的受益者是信託産品的受益人、信託公司和房地産公司；進而言之可以説是信託資金推動樓市回暖、帶動房地産及相關産業鏈的發展，促進就業率和GDP的提升。但有受益者必然有受損者，信託資金推動樓市價格的升高很明顯損害的是購房人，一旦房價與居民購買力相脫離，被吹起來的巨大房地産泡沫損害的將是把資金投向這一領域的金融機構，進而可能損害國家經濟。這並非危言聳聽。

　　北京房地産交易管理網的數據統計，7月北京期房商品住宅的銷量為12840套，剔除其中的經濟適用房和限價房外的期房商品住宅簽約套數為10862套，日均約350套，較6月的日均385套下跌9.1%。與此同時，7月北京商品住宅成交均價達每平方米14500元，環比上漲9.05%，較上半年明顯提速。

　　搜房網統計數據顯示，7月上海商品房成交量29982套，共計成交310.1萬平方米，商品房成交量環比6月下挫27.1%；商品住宅（包含動遷配套商品房）成交22829套，環比6月銳減2268套，共計成交253.4萬平方米。但在銷售價格上創下每平方米17116元的歷史最高紀錄，量跌價升成為7月樓市的顯著特徵。

　　廣州官方房地産網陽光家緣網的數據顯示，7月廣州樓市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月的一半。但銷售價格的漲幅卻是2.7%。

　　三大主要城市房地産價升量跌的現象至少給出了這樣一個信號：房價的上漲已經讓購買者心裏發虛。

　　近期媒體不斷爆出一些房地産大腕對於房地産價格問題的觀點，其中的一些觀點發人深思。

　　今年7月舉行的一個論壇上，北京華遠集團董事長任志強稱：中國有錢人太多，房子太便宜；地産商應該“捂盤”。8月舉行的一個論壇上，任志強再出驚人之語，房地産商需要囤地，手裏有糧心中才不慌。

　　日前，國土資源部表示，鋻於今後拉動內需還將持續一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監管行動，重點查看用地比率、是否存在囤而未建現象。可見“捂”與“囤”現象已經引起相關部門的關注。值得人們去思考的是，在現代經濟環境中，沒有金融資本的支持，地産商如何去“捂”又怎麼去“囤”？缺少金融資本撐腰，地産商哪會有如此的底氣？

　　僅就“囤”地而言，很顯然信託是地産資金鏈中重要的一部分。因為在房地産資金鏈中，銀行信貸資金是不可能在地産商“拿地”階段進入的，而信託資金則大部分是在這一階段進入。或許在整個中國地産市場中，幾百億元的信託資金並不足以支撐房地産市場，但從信託文化確立的角度看，要實現信託的可持續發展，信託産品的設計和投向必須與整個宏觀經濟形勢的發展相吻合。在我國實體經濟復蘇初露端倪、中小企業仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地産領域顯然並不是政策所期望的。從這個角度看，信託資金投入到房地産領域，“托”的是信託産品受益人，是房地産商。一旦將房地産的泡沫“托”到破裂，則很可能損害到除地産商以外的所有參與各方，包括信託公司、信託産品的受益人，甚至中國經濟。

責編：張福偉