政策打壓溫柔 地産股估值優勢顯現

　　“0.2％、0.4％、0.6％、0.8％、0.9％”，國家統計局最新數據顯示，房價自今年3月以來連續5個月環比增長。但與之背離的是，7月份單月房屋開工量、銷售量環比數據卻出現大幅下滑，分別下降了42％、19％。與此同時，股市中地産股指數也于7月高點出現大幅下跌，至本週末跌幅高達20.38％。隨著樓市傳統銷售旺季“金九銀十”的臨近，房地産能否重新雄起？

　　瘋狂投資引發政策風轉向

　　由於今年上半年極度寬鬆的貨幣政策讓前7個月的樓市投資出現瘋狂，國家統計局數據顯示，今年前7個月我國房地産開發投資完成了17720億元，同比增長11.6％；全國房地産開發企業房屋施工面積25.07億平方米，同比增長12.5％。與此同步的是，全國70個大中城市樓價在逐月攀升，蟄伏年余的“地王”再次於各地涌現，“地王”價格記錄不斷被刷新。

　　與“地王”爭奪戰遙相呼應的是地産類上市公司在資本市場的融資衝動。據Wind數據統計，今年房地産上市公司在二級市場再融資意願非常強烈，僅提出增發預案的公司就有31家之多，而已實現增發融資的公司有12家，融資金額達111.67億元。與此同時，還有多家地産公司通過發債來進行大額融資。而這些融資公司無不與各地“地王”競拍方有所關聯，如富力地産以超出起拍價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊;世茂地産擊敗萬科，出價30.2億元拿下廈門湖邊水庫金邊路以東地塊等等。

　　在此瘋狂投資和瘋狂圈錢的雙重背景下，自7月開始，政策風向出現微妙變化，多個部委均出臺措施或發文提醒樓市風險。除嚴格執行的“二套房”標準外，近日國土部還頻繁發出土地監管信號，高調公佈閒置土地情況以及下半年將嚴厲打擊囤地的“嚴打令”。這些政策也確實對房地産市場起到警嚇作用，7月份的全國房地産市場銷售量明顯下降，其中一線城市的北京和深圳成交量環比下降了31.5％和24.2％。

　　保經濟，政策打壓力度溫柔

　　2008年中國經濟遭受了全球性金融危機的深度影響，GDP增速明顯下滑，“保增長”成為2009年經濟發展主基調。但因外圍經濟環境的不景氣，拉動國內經濟發展“三駕馬車”的消費和出口兩駕馬車表現不佳，未能起到穩定國內經濟作用，而佔國內固定投資比例達20％的房地産就成了最後陣地。

　　因此，在當前宏觀經濟回暖基礎仍然不牢固、實體經濟的景氣上升程度不夠的情況下，國家為實現“保增長”的目標，房地産作為經濟增長火車頭使命將難以變更。正如國元證券分析師徐軍平所説“政府此輪政策只是想調節房價上漲的速度，避免價格非理性急漲，以達到保證成交量的目的。若出臺剛性政策，勢必會打壓房地産業，從而偏離了政府引導房地産向健康、良性方向發展的初衷。”

　　地産股估值漸具吸引力

　　由於2008年樓市和股市嚴重低迷，雖然今年經歷了一波較大的上漲，但目前地産股的平均估值仍遠低於2007年高點。

　　以房地産估值與A股市場平均估值的對比來看，目前房地産平均市盈率26.27倍，和A股平均市盈率相當，但在2007年的牛市下，房地産行業市盈值卻較A股市場的市盈率平均溢價69％，最高時曾達到85.5倍；從市凈率看，現在房地産平均市凈率較A股平均估值的溢價為25％，但2007年房地産行業較A股市場的市凈率平均溢價卻超過32％。這組數據表明，今年小牛市下的房地産業估值仍遠低於2007年牛市水準，正如興業證券分析師王嘉所言“從目前估值而言，地産股普遍已經回到合理估值區間的相對低位。”

　　因此，在合理估值區間，投資者可乘地産股即將走出低谷前夕可提前佈局，即要從大股東實力、上市公司的土地儲備分析，也要從上市公司的開發規模與歷史背景的角度去分析把握地産股相關機會，投資者即不可放棄招（招商地産）保（保利集團）萬（萬科A）金（金地集團）和“雲（雲南城投）天（中天城投）星（福星股份）球（蘇寧環球）”等新老地産龍頭，也要積極關注二線城市代表股，因為他們更容易充分享受房價上漲趨勢確定所帶來的益處，相關公司有名流置業、蘇州高新、ST亞華、浙江廣廈、北京城建、中鐵二局、中國寶安等。

責編：程振宏