靚麗半年報博弈政策 地産股爭議中前行

　　國盛證券 肖永明

　　主要觀點

　　●今年上半年樓市火爆使地産上市公司一舉扭轉了去年四季度經營狀況，地産股半年報業績將普遍向好

　　●目前調控措施只是微調，信貸政策支持房地産趨勢不會有大的轉向，短期不會形成大衝擊，對房地産的負面作用將是累積效應

　　●本輪反彈以來，地産股累積漲幅相當可觀，但地産股的靚麗半年報被房貸利空所遮蓋，併為市場所漠視

　　●當前半年報利多在與政策利空的博弈中處於下風，但隨著越來越多的房地産公司披露半年報，新的力量對比可能扭轉這種局面

　　●當前地産股的操作策略，建議從業績向好、土地儲備較多、現金流較好和估值相對較低等四個角度進行考量

　　在巨幅震蕩行情中，當前市場再度面臨方向選擇。從目前局勢看，隨著滯漲板塊相繼完成輪動補漲，以及顯著過高的新股發行定價及估值，市場逐漸由結構性泡沫走向整體泡沫化。作為當前估值相對較低的行業，地産股將是主導未來市場趨勢的關鍵之一。

　　上半年量價齊升 半年報業績普遍向好

　　2009年1－6月，全國商品房銷售面積34109萬平方米，商品房銷售額15800億元均達到歷史的高位。上半年樓市火爆使得地産上市公司一舉扭轉了去年四季度經營狀況，從行業龍頭萬科A公佈的半年報看，2009年上半年實現營業收入218.09 億元，同比增長26.39％；實現歸屬上市公司凈利潤為25.24 億元，同比增長22.48％；每股收益為0.23 元，同比增長22.34％。此外，包括宜華地産及重組後的萬方地産等半年報業績都出現較快增長。由此看來，2009年房地産上市公司半年報業績將普遍向好。

　　房貸政策或將微調 壓力將逐步累積

　　全國土地市場從5月底開始出現明顯地回升，到了6、7月份土地市場已相當活躍，並頻現“地王”現象。雖然“地王”頻現對房地産市場長期發展不利，但拿地意願強烈一方面説明稀缺的土地未來價值將得到進一步提高，另一方面説明企業對未來經營和自身財務狀況的信心。

　　5、6月份的個人房貸大幅飆升，引起了監管層的憂慮。5月上海新增個人住房貸款79.31億元，創近4年來單月增量新高。其中，一手房貸款增加39.62億元，創單月增量新高。

　　6月底，銀監會辦公廳正式向各地銀監局及各銀行總行發出了中國銀監會《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，從力度看，目前措施是微調，在拉動內需的要求下，信貸政策支持房地産的趨勢不會有大的轉向，而是採取漸進方式，不會形成短期的大幅度衝擊，對房地産的負面作用將是累積效應，最終目標是減緩房價上漲的速度，減少投機需求。

　　優良半年報PK政策微調 四大指標選股

　　雖然本輪反彈以來，地産股累積漲幅也相當可觀，但相對於其他行業或個股瘋狂演繹的中報行情來説，地産股的靚麗半年報被房貸利空所遮蓋，為市場所漠視。而當前半年報利多在與政策利空的博弈中處於下風，但隨著越來越多的房地産公司披露半年報，新的力量對比可能扭轉這種局面。

　　7月初以來，房地産在收緊二套房貸利空下開始了深幅的調整，到目前普遍調整幅度在15％左右，與指數連創新高形成強烈反差。在強勢市場中，幅度達到15％-20％的深度調整往往孕育著較強勢的反彈。何況，政策並不馬上扭轉，未來政策走向並不必然是利空，在調整到位後房地産有望在爭議中前行，在維護大盤和拉升指數中將有較好的表現。

　　操作策略上，可從業績向好、土地儲備較多、現金流較好、估值相對較低等四個角度進行考量。

　　■背景鏈結

　　近期房價價升量縮 擠出效應開始顯現

　　7月份以來，房價總體仍處在上升通道中。以重點城市為例：深圳、天津、武漢、長沙、杭州、蘇州和廈門價格環比有上漲，僅重慶出現下跌，不過房價漲幅明顯降低。

　　在房價繼續上漲的同時，7月房地産交易量則出現下降。14個重點城市中，成交量環比上升的有8個，成交量環比下降的有6個。7月份位於珠三角的三個城市均出現了成交量下滑，深圳更是連續兩個月出現了兩位數的降幅。

　　業內人士認為，成交量大幅下滑一方面由供應減少和庫存降低等因素影響，另一方面也反應了房價過快上漲的擠出效應，以及政策微調所帶來購房者預期的變化。

責編：張福偉