新一輪緊縮溫和預警 11月可能成為樓市轉捩點

　　有關二套房貸收緊的傳聞在各方的確認、否認下變得撲朔迷離，“信貸緊縮”是否會伴著秋天來臨？7月以來，信貸總量下降，住宅成交量下降，這股向下的力量將帶來深幅調整還是將指向平穩的回歸？經濟觀察報聯合新浪房産舉辦2009藍籌地産評選系列論壇，就二套房貸收緊、地産企業IPO重啟等話題同華遠集團總裁任志強、虎傑投資首席分析師張寅、成全顧問總裁全忠進行深入探討，以期通過來自企業、市場的觀點和數據梳理出目前房地産市場的脈絡。

　　二套房貸收縮與否成謎 11月或將成為樓市轉捩點

　　經濟觀察報：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕於耳，二套房的成交量如何？

　　任志強(華遠集團總裁)：有人説上海把七折利率變成八五折，我們沒有看到任何縮緊二套房貸的説法，沒有一個銀行承認，8月25日召開的北京銀行董事會也沒有承認。銀監會提出嚴格按照二套房貸規定執行是在6月份，如果各個銀行嚴格按照二套房貸辦法執行，應該在7月份出現二套房貸的緊縮。但實際數字顯示，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。個人銷售信貸增加了接近80%，這個增長不能説明二套房貸已經實現了緊縮。

　　從7月份到現在，國務院、財政部、銀監會、發改委等部門多次發出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發生了逆向變化，我想挽救經濟危機的努力就會失敗了，下一步可能是多個“W”型再次起伏的情況。

　　二手房交易現在在許多地方已經遠遠超過了一手房，北京每個月二手房交易量已經超過了兩萬套。這個勢頭並沒有因為二套房貸或者其他原因出現大幅度下降，起碼我們在7月份以前還沒有看到。從現在來看，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個政策發生了逆轉，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能都沒有了。如果二手房沒有轉化為購買新房的現金，許多投資人可能沒有資金去投入一手房。

　　全忠(成全顧問總裁)：目前二套房銷售量在下降，但價格在上漲，基本上恢復到了2008年的價格水平。同時，一些大型項目的中小戶型銷售仍然比較好，超過130平方米的戶型銷售速度開始下降。在7月份之前改善性、投資性需求受到了激發。現在各個樓盤的銷售不像7月份那麼順暢。

　　經濟觀察報：下半年，信貸、利率政策是否會有大的調整？對市場和企業會有怎樣的影響？

　　張寅 (虎傑投資首席分析師)：首先看信貸政策。在7、8月份，房貸並沒有下來。銀行方面更願意放貸，“鐵公機”壞賬幾率顯然比這個高。也許二套房政策會持續一段時間，但一手房首付比例不會變太多。

　　第二，一般來説，低利率會保持至少一年半的時間，現在低利率在這一輪才這麼短，我看不出在三個月之內升高的可能。

　　第三，現在的信貸總量在7月份確實在下降，最好的預期是到明年上半年有一個穩定的貨幣供應量，不要大起大落。

　　信貸還有一個手段——提高存款準備金，就目前來看，這種情況也不太大。簡單來説，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱。

　　在這樣的利率環境下，很可能10月份、11月份的買房高潮不會像以往那麼火爆。因為我們以往的淡季反而出現了暴漲，等於我們透支了。11月份是一個敏感的月份，如果二套房政策持續下去，二套房的銷售有可能繼續下降。

　　上市公司還有所謂的報表壓力。如果明年年初或今年年底，有個別開發商特別是上市開發商做出價格優惠，我絕不意外。

　　所以我認為，11月份是一個房價、促銷可能出現變化的一個月份，一個轉捩點。

　　任志強：我不認為我們在短期內會調整利率，銀行現在的準備金率已經遠遠大於我們國家銀行公佈的準備金率。利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響進出口、境外旅遊、礦石和大宗商品的價格。從全球情況來看，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個國家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對世界的影響力遠不如美元的影響力。

　　因此在今年年底之前，如果中央保持貨幣政策不變，我認為下半年市場還會比較好。

　　從企業資金運行能力來看，2008年底的降價屬於保命的價格狀態，它也不是一個合理狀態，現在可能相對好一點。

　　交易量漲幅會略有下降。我不期待我們像4、5、6、7月這樣持續30%—40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度，到年底不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價格也得崩盤。所以它適度回調以後，保持在穩定的狀態下已經很好了。