以房地産泡沫推動經濟增長是飲鴆止渴

　　⊙華林證券研究中心副主任 胡宇

　　當前業內有一種觀點認為，房地産復蘇是推動本輪經濟復蘇的主要力量，因此，針對房地産泡沫採取的調整政策並不可取。然而在筆者看來，這樣的觀點實在是缺乏戰略思考和長遠打算，寄託于房地産泡沫對經濟的短期拉動其實是一種飲鴆止渴的想法。

　　從目前宏觀經濟的發展前景來看，經濟的復蘇仍存在諸多不確定性。儘管近幾個月PMI、發電量及部分産業下半年開局復蘇較為明顯，但民間投資及居民消費能力仍未有明顯復蘇的表現。與此同時，隨著資源品價格的改革進程的加大，PPI有負轉正的機會也在加大。然而，推動本輪經濟復蘇的主要推動力還是歸根于投資的拉動。依靠投資創造的87%的貢獻，上半年GDP增長7.9%；下半年經濟增長要想保8，在出口及外需沒有太多保障的情況下，調動內需仍然是主要手段。而內需的調動無非是通過投資和消費拉動，當前消費能力的表現更多的體現在房子和車子等大宗商品的消費上。因此，房價的上漲與消費回升之間也存在相關性。

　　同樣，房地産開發與基建項目的投資拉動對GDP增速的支持也非常明顯。從相關數據可知，截至2009年6月底，房地産投資佔整個固定資産投資的比重達到四分之一，對經濟增長拉動作用與基建投資相近，而與房地産和基建有關的建築安裝工程在整個固定資産投資所佔比例達到62.22%。因此，下半年經濟增長能否保持復蘇態勢，與房地産開發能否維持增長密切相關。

　　其次，目前全球貨幣寬鬆的背景下，投資者對未來通脹的發生仍有較大的預期。因此，在實體經濟缺乏有效的盈利項目和投資渠道之時，房産作為流動性較高的投資品讓許多資金充滿著熱情和幻想。從歷史的經驗來看，投資房地産確實能夠跑贏通貨膨脹。由相關分析數據可知，以住房私有化改革的1999年為起點，到2009年上半年，就每個季度同比漲幅的簡單算術平均值而言，國家統計局公佈的房屋價格指數為4.6%，而同期CPI每季上漲1.8%。按照國家統計局公佈的住房銷售累計平均價格計算，在2000年-2008年間，平均每年上漲8.2%。考慮到一些城市房價實際上漲的速度，過去十年房價漲幅遠超出上述平均水平。顯然，從歷史的數據來看，房産投資是中國最好的通脹防禦性投資之一。

　　毋庸置疑，當前房地産發展存在明顯的投資或投機的需求因素，但由此帶來的房價泡沫也理應得到重視。隨著各地房地産價格的不斷上漲並接近歷史新高，房價上漲壓力已明顯抑制了普通消費者的消費能力。隨著城市化進程的加快，仍將有越來越多的低收入階層進入大城市生活，但購買一套價值一、兩百萬的房子對他們或許只是終身的奢望。一套房的價值或許代表著許多人一輩子的收入。房價的高不可攀與老百姓追求“居者有其屋”的生活理想的鮮明對比是當前中國經濟發展的主要矛盾之一。如何解決這一供求矛盾不僅僅當前中國亟須解決的經濟問題，更是一個有關民生福祉的社會問題。

　　從市場價值的角度而言，無論是從房價收入比還是房價租金比來看，中國各大城市的房價都不便宜。各大城市的房價已經脫離了居民收入的正常承受範圍，正在朝著“奢侈品”的價位邁進。而在資金驅動與通脹預期的刺激下，房地産市場註定是富人的遊戲。然而，我們認為任何事物都有其內在的發展規律，任何商品都有其內在的合理價值，脫離了內在價值的商品價格，遲早會有一天回歸的。

　　現在寄託于房地産價漲量升來推動經濟的增長，只會將泡沫破滅的風險進一步延後，由此，帶來的風險積累將會對未來經濟的長遠發展帶來破壞性影響，借鑒美國次貸危機的案例，我們可以深刻體會房地産價格對金融安全及經濟發展的破壞作用。風物長宜放眼量，當前包括産業結構調整與産能過剩等經濟發展的深層次問題絕不是靠維持貨幣供應與製造經濟的虛假繁榮等短期行為能夠徹底解決的，只要靜下心來，深刻研究經濟發展的根本性及客觀性問題，才能做出適合經濟長遠發展的戰略舉措。隨著銀監會對二套房政策的調整，我們或許看到了政策調控的曙光，但房價泡沫何時破滅恐怕仍有待時間來驗證。

責編：張福偉