透視樓市回暖阻力 開發商為何"逆市"捂盤惜售

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　　樓市尚處於“回暖”過程，有開發商“見好就漲”，或者“見好就收”。“上漲”的是房價，“收縮”的是房源。而後者就是市場常言的“捂盤”。面對“回暖”，開發商為何逆市惜售？

　　銷量上升,開發商又顯傲慢

　　各地剛結束的“五一”房展會，與以往有一顯著差異：開發商對促銷明顯“懶”了很多，心理上似乎也“牛”了起來。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會上，雖然參觀人數比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開發商都“放得很開”，但現在的促銷總體比較平淡。

　　一家位於浦東中環線附近的知名樓盤將在5月底推出新房源，售樓人員甚至不無傲慢地告訴諮詢人群：“我們沒有優惠措施，我們就這個價格，要不要買你們自己考慮好了”。

　　而在場外售樓處，又出現了久違的排隊人群。記者近期實地採訪發現，位於閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊。位於寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源，幾天內即被訂購一空。

　　相關統計數字也印證這一點。上海網上房地産統計顯示，4月25日，上海單日商品房成交量突破1000套，達到2007年成交高峰期的水平。此後至“五一”，也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落，但節後成交量又衝上高位。不少分析人士直言“看不懂”。

　　價格方面，根據中房指數監測系統檢測結果，重點城市房價漲跌互現，呈現小範圍波動。在上海、北京、深圳等一線城市，提價的樓盤很多，但穩住的樓盤也有。不管怎樣，有了足夠成交量支撐，開發商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看，幾家上市房企業績一改頹勢，大為改觀。

　　“逆市惜售”：開發商主動挑起新一輪相持

　　為什麼人們排隊買房？上海一家房企老總對記者説出了一大原因：“如果有200個人買房子，開發商拿出100套來賣；每兩個人買一套，就只好去排隊了。”

　　他坦言自己的樓盤也正是如此：“我們現在放慢了銷售節奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，並不急於把所有的産品都投進市場。”他的公司目前在售樓盤佔可售總數的50%-60%，“剩下的房源暫不辦理預售證，放到明年再説，我們準備賭一賭未來”。他説，這些房子都是六七年前拿的地，當時的地價比現在房價要低得多，部分銷售就可以保證企業有可觀的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂後”再上市，“價格一定比現在上漲一點，多出來的可都是純利潤”。

　　記者採訪、分析發現，同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類：一類是“低進高出”，其房價遠超多年前購置土地的樓板價，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動惜售”；另一類則大多是近兩三年買的高價地，有些樓板價之高甚至到了“麵粉”貴過“麵包”的程度；對這些開發商來説，房價的回落是難以忍受的，所以現在只好“扛著”不降價，從而被迫“惜售”。

　　惜售同時，上述開發商還表示，目前沒有進一步投資、拿地的準備，“我們會考慮跟蹤一些項目，但現在不是拿地的最好時候”。這種心態頗有代表性。國家統計局公佈的數據顯示，今年一季度全國完成房地産開發投資4880億元，比去年同期回落28.2個百分點。其中，佔房地産開發投資比重超過七成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個百分點。土地方面，一季度全國房地産開發企業完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%；完成土地開發面積5223萬平方米，同比下降11.3%。

　　房地産商不能“好了傷疤忘了痛”

　　與一季度相比，二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”，一線城市尤為如此。比如，中原地産研究中心數據顯示，4月份第一週後，北京市住宅成交量連續三周出現環比下跌。其中，第四週(4月20日—4月26日)，成交量環比降幅超過20%。“五一”假期，北京住宅日均簽約量424套，亦低於4月的平均水平446套。退房率也有所上升。

　　市場人士認為，京、滬兩個“風向標”城市樓市表現差異，從表面上看跟供求比、政策環境等有關，但根本上則是形勢不夠明朗時市場博弈出現的正常波動，其中不排除存在市場對捂盤、漲價等現象作出反饋等原因。

　　上海城開集團總經理倪建達認為，樓市回暖使開發商的日子剛有起色，但這一過程可能導致市場調整過程被迫中斷，併為二季度以後的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大，但全年走向如何還要看六月份以後。戴德梁行在新近的報告中提醒，隨著政府適度寬鬆的貨幣政策的持續實施，整體市場流動性較為充裕，預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價格彈性也逐步增大，略微的價格變化對需求方的影響將較為明顯。

　　欲“賭未來”的開發商認為：“明年此時，房價肯定更高。”而某房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒：“如果企業在日子剛好過的時候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國的房地産開發企業，就有些盲目樂觀情緒。”

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   監測顯示：全國樓市繼續走弱 重點城市更為慘澹

　　新華網天津８月４日專電（記者 王曄彪）據中國指數研究院的最新監測，７月２７日至８月２日，在全國監測的３３個大中小城市中，樓市成交面積環比上升的城市僅有１１個，只佔總城市數量的１／３；而在樓市成交面積環比下跌的２２個城市中，環比降幅接近及超過１０％的就有１５個。與前周相比，本週總體成交繼續走低，顯現出一定的淡季跡象。

　　另據了解，在１０個重點監測的城市中，樓市成交面積環比上升的只有２個，為杭州和天津，分別環比增長２１．１０％、１５．５０％；在環比下跌的城市中，環比跌幅最大的為重慶，達到２４．３５％，其次為廣州，跌幅為２３．３８％。而北京、成都、武漢、深圳其環比跌幅也接近或超過１０％，出現比較明顯的環比走跌。

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責編：張福偉