房地産"四天王"業績暴增 上市房企貧富分化明顯

　　昨晚，萬科A公佈了半年報，從而掀開了“招保金萬”房地産“四大天王”中報的面紗。而據了解，金地集團、招商地産和保利地産的半年報披露時間分別為8月8日和8月26日。從目前已經公佈的豐華股份、渝開發、萊茵置業、萬方地産、萬科A等房企中報以及其他一些中報業績預告來看，“四大天王”上半年業績暴漲，近半數上市房企卻出現了業績下滑，上市房企出現了明顯的貧富分化。

　　“四大天王”業績暴漲

　　今年上半年房地産企業銷售業績普遍出現大幅增長，大部分企業已完成去年全年業績的70%，有的甚至超過了去年全年的銷售收入。萬科、保利、恒大等6家房地産企業的銷售金額均突破100億元。尤其以“招保金萬”為龍頭的房地産“四大天王”的今年業績迅猛增長。

　　其中，保利地産中報業績預告為，上半年銷售面積252.43萬平方米，同比增長164.41%；銷售金額210.54億元，同比增長168.18%；金地集團上半年銷售面積84.47萬平方米，同比增長77.46%；銷售金額85.75億元，同比增長72.47%；招商地産發佈的業績預增公告也稱，上半年凈利潤預計同比增長105%—125%，約合每股收益0.26元—0.29元。

　　近半上市房企出現虧損

　　不過，在龍頭企業業績大漲的同時，中報出現虧損的房地産公司也在增多。

　　7月18日，豐華股份早早地向投資者披露了其半年報，其速度之快奪得2009年地産類上市公司的第一份半年報。今年上半年，豐華股份實現凈利潤僅851.49萬元，同比減少85.60%，讓投資者大感意外。幾天后，渝開發、萊茵置業、萬方地産、蘇寧環球、福星股份和海鳥發展等六家房地産公司也公佈了2009年半年報。除萬方地産以外，其餘五家公司今年上半年的業績均出現了不同程度的下滑，其中海鳥發展的降幅最大，營業收入同比降幅超89%，凈利潤更同比下降405.3%。

　　而據wind數據統計，7月20日前公佈中報業績預告的47家房企中，20家房地産公司預告中期凈利潤有40%以上的降幅，有11家預期中期業績虧損，其中有7家是首虧。其中，大型房企中糧地産的虧損更是在業界引起不小影響。中糧地産7月17日公佈的中期業績預告顯示，凈利潤修正為-350萬元左右，此前其預虧2800萬元，公司凈利潤虧損金額比4月24日公告數字縮小。公告顯示，近期銷售回暖仍難改首虧的事實。

　　中報數據有一定滯後性

　　業內人士指出，受房地産業會計制度的影響，今年半年報很大程度上體現的是2008年“行業調整期”的銷售業績，因此部分房企的半年報不樂觀也在情理之中。北京大學房地産研究所所長陳國強指出，本身房地産行業的特點跟其他行業有比較大的差別，實際上項目結算方面會滯後，因此不應該把這個數據看得太過重。

　　此外，今年以來樓市出現的明顯回暖跡象，除了體現在“四大天王”的業績中，也表現為房企預收款項的明顯增長。中報顯示，蘇寧環球的預收款項為22.8億元，比今年初增加4.07億元。渝開發的預收款項為8256萬元，比年初增長1.6倍。萊茵置業的預收款項達到9.3億元，比年初增長近八成。陳國強表示，預收款項的明顯增長將為今明兩年的業績奠定基礎。

　　不過專家表示，儘管上半年部分房企的營業收入的凈利潤遠超2008年，但只能説明商品房銷售形勢良好，房地産市場轉暖。而從房地産開發投資、新開工面積及土地購置面積等指標來看，整個房地産行業尚沒有恢復到比較正常的運行狀態，樓市仍處於恢復通道，全面回暖仍未站穩腳跟。

　　從地獄到天堂

　　從7月以來，2009年房企半年報開始陸續出爐。

　　從現有公佈的情況來看，上半年上市房企喜憂摻半，銷售業績有的大漲有的大跌。整個樓市同樣充滿著喜憂參半的意味。

　　研讀國家統計局公佈的全國70個大中城市上半年房價數據可以發現，一幅節節上漲的“路線圖”清晰可見。3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，環比上漲0.2%，樓市“回暖”端倪初現；4月，上述城市房屋銷售價格同比下降1.1%，環比上漲0.4%；5月，全國房價同比下降0.6%，環比上漲0.6%；6月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，這是今年以來首次同比上漲；環比上漲0.8%，而環比上漲的城市已達到67個。至此，全國城市房價已全年回歸2007年的高峰。

　　短短半年時間，樓市可謂是從地獄直飛天堂。急速反彈的背後，從開始房價下跌到購房者心理價位、多項利率和稅收優惠導致積壓的剛性需求釋放，也逐漸過渡到更為強勁的驅動因素:信貸寬鬆，流動性充沛，二套房貸閘門私底下大開，在通漲預期下，大量資金流入了樓市。剛性需求也不再是拉動成交的絕對主力，取而代之的是改善性、投資性的軟性需求。

　　因此回顧上半年樓市的表現，除了看到政府“保增長”一系列措施效果顯現，樓市出現明顯回暖跡象外，也必須看到泡沫重新出現，剛性需求逐漸被擋在了高房價之外。從6月的銷售數據來看全國各大城市交易已明顯放緩。尤其值得注意的是，在銷售旺盛之餘，房地産開發投資、土地購置面積、新開工面積等指標並沒有明顯起色。

　　截至6月，儘管房地産投資在緩慢增長，但增速已降至近十年來最低。此外，上半年完成土地開發面積下降接近40%，1—6月份新開工面積也出現了15%-16%的下降。從這些指標來看，很難説樓市已經全面回暖。

　　再看影響上半年樓市的主要因素——信貸。儘管近日國家多次強調下半年仍將採取寬鬆的貨幣政策，但從7月銀監局的多次表態來看，二套房貸收緊將成為影響後市的一個重要因素。有專家指出，儘管收緊二套房貸主旨是調整下半年新增信貸的流向和結構，限制樓市投機，但該政策一旦嚴格執行，必然會給樓市帶來重大打擊，除了投資性需求，改善性需求也將受到打壓。

　　有關專家預測，三季度成交量預計將維持6月的下滑態勢，但房價在一定時間內仍將處於高位，而四季度的成交情況則很大程度上取決於二套房貸等政策因素。因此，2009年下半年的樓市仍存在很多不確定因素。樓市想要全面回暖，可謂“革命尚未成功，同志仍需努力”。（盧軼）

責編：張福偉